泸州市凤林山庄推广销售方案
凤林山庄销售方案 （五交化一条街13#－15#楼） 二零零四年十月十二日 目 录 前言………………………………………………………………………………………………………………………………4 （一）、龙马潭区宏观经济………………………………………………………………………………………………………4 （二）、房地产总体市场状况……………………………………………………………………………………………………6 （三）、综述………………………………………………………………………………………………………………………7 一、项目概况…………………………………………………………………………………………………………………9 （一）、项目地理位置评估………………………………………………………………………………………………………9 （二）、项目经济技术指标及相关销售参数……………………………………………………………………………………10 （三）、项目销售周期预估………………………………………………………………………………………………………11 （四）、园林景观营造建议………………………………………………………………………………………………………12 二、项目定位…………………………………………………………………………………………………………………14 （一）、项目劣势分析……………………………………………………………………………………………………………14 （二）、项目优势分析……………………………………………………………………………………………………………15 （三）、项目定位…………………………………………………………………………………………………………………15 （四）、项目工程建议……………………………………………………………………………………………………………16 （五）、项目卖点提炼……………………………………………………………………………………………………………17 （六）、项目中心广告语…………………………………………………………………………………………………………18 三、项目各阶段销售策略及促销策略………………………………………………………………………………18 （一）、项目总销售方针与目标…………………………………………………………………………………………………19 （二）、预热准备期工作内容……………………………………………………………………………………………………20 （三）、认购期销售策略及促销策略……………………………………………………………………………………………21 （四）、正式认购销售策略及促销策略…………………………………………………………………………………………23 （五）、强销期销售策略及促销策略……………………………………………………………………………………………27 （六）、持续期销售策略及促销策略……………………………………………………………………………………………30 （七）、清盘期销售策略及促销策略……………………………………………………………………………………………31 四、项目宣传推广计划……………………………………………………………………………………………………32 （一）、项目宣传推广总体计划…………………………………………………………………………………………………32 （二）、各阶段宣传推广主题……………………………………………………………………………………………………34 （三）、各阶段宣传推广组合运用………………………………………………………………………………………………35 （四）、广告合作公司甄选及组合运用方针……………………………………………………………………………………36 五、价格策略…………………………………………………………………………………………………………………37 （一）、各阶段执行价格走势即定方针…………………………………………………………………………………………37 （二）、各阶段价格让利优惠控制原则…………………………………………………………………………………………37 六、全程销售中开发商所需配合事项………………………………………………………………………………38 前 言 一、龙马潭区宏观经济 【基本情况】 全区幅员面积332．64平方千米，年末总人口31.5万人，其中非农业人口10.44万人。全 年完成国内生产总值14.8亿元，增长12.5%，其中：第一产业增加值3.19亿元，增长4.5 %；第二产业增加值4.93亿元，增长19.5%；第三产业增加值6.68亿元，增长11.5%。完成 财政收入10,584万元，增长17.1%。农民人均纯收入增加150元，达到2871元。出生人口 2296人。 【工业经济】 全年完成区属工业总产值10.74亿元，增长19.4%，其中规模以上工业企业增长47.9％。 完成工业增加值2.63亿元，增长17.5%，工业对GDP增长的贡献率为24.7%，拉动GDP增长 3.1个百分点。规模以上工业销售产值4.14亿元，增长33.6%，产销率99%。工业效益明显 提高，规模以上工业企业实现利润2796万元，增长144.1%；利税5134万元，增长39.8 %；无亏损企业。 【农村经济】 全年完成农林牧渔总产值4.55亿元，增长5.6%。粮食总产11.16万吨，比上年下降2.2%。 蔬菜产量5.81万吨，增长6.8%。水果产量2816吨，增长23.8%。畜牧业产值1.33亿元，占 农业总产值的52.3 %。乡镇企业完成总产值23.11亿元，增长14.2%，入库本区税金3763万元，增长14.1%。 【商贸业】 泸州沱江商业城川南贸易中心地位得到巩固。全区各类商品交易市场42个，营业面积42 .5万平方米，集贸市场成交额14.32亿元，增长12.8%。全年完成社会消费品零售额7.11 亿元，增长13.5%。 【非公有制经济】 非公有制经济健康发展，实现税收7430万元，占税收总额的69.7％，占财政收入的58.6 ％。全年实现非公有制经济零售额62.055万元，比上年增长14.5%，市场占有份额87.2% ，直接拉动社会消费品零售总额上升12.5个百分点，对社会消费品零售总额增长的贡献 率达92.6%。其中：个体私营经济实现零售额41,235万元，比上年增长16.4 %，对社会消费品零售总额增长的贡献率达68.6%，拉动社会消费品零售总额增长9.3个百 分点。 【城乡建设】 龙马新城已具雏形，新城建设共完成投资2.80亿元，“一横三纵”主次干道混凝土路面浇 筑完毕，商会大厦、兴达、馨天地等房地产项目建设快速推进。旧城面貌发生较大变化 ，小市沿江路以交通、防洪、休闲、环保、商贸五位为一体的综合改造全部完毕，改造 旧城18万平方米。全区集镇基础设施和房屋建设共投入资金6.40亿元，新改扩建房屋25 8万平方米，全区城镇化水平31.1%。全区启动中心村建设25个，特兴镇魏园村、安宁镇 良丰村被列为市级重点中心村。 【招商引资】 　建立健全招商引资的政策机制，进一步改善经济发展软环境，编印《龙马潭区投资指南 》，围绕“工城商农”四大板块成功引进三九灯饰城、尖东食品、先锋乳业、北方侨丰、江 龙农产品开发公司等骨干企业。全区共引进项目110个，总投资6.42亿元，到位资金3.7 6亿元，其中：工业项目60个，总投资7900万元；农业项目6个，引进资金1363万元 。 【固定资产投资】 全年完成区属固定资产投资7.83亿元，增长35.1％，其中：基本建设投资2.55亿元，增 长15.7％；房地产开发投资4.10亿元，增长160.3%。 红星街道 座落于泸州城北新区，幅员面积6.5平方千米，辖3个行政村，5 个社区，年末总人口24,724人，其中非农业人口19,645人。街道工农业总产值17,883万 元，企业总产值27,079万元，工业产值17,065万元，财政收入491.58万元。辖区内个体 私营企业480余家，个体工商户1100余户。引进企业12家，引资1600万元。 小市街道 座落于小市旧城区，幅员面积1.5平方千米，辖5个社区，36个居民小组，年末总人口27 ,126人。街道工业总产值1005万元，工业销售收入900万元，财政收入637万元。重点企 业有龙马潭区宝莲纸箱厂、泸州市大鹏彩印厂、泸州市雪花棉絮有限公司、泸州市荣峰 实业发展有限公司等。全年引进企业4家，到位资金303万元。三江加工园区初具规模， 现进驻企业已投资207万元。 莲花池街道 座落在龙马新城区，幅员面积2.5平方千米，辖1个行政村，3个社区，年末总人口6572人 ，其中非农业人口4540人。街道工农业总产值5148万元，财政收入 410万元，农民人均纯收入3225元。重点企业有洪达房地产开发公司、通用工程机械厂、 龙马潭区三友实业有限公司、东方之珠酒业有限公司、泸州三九灯饰有限公司、水晶标 牌厂等。引进企业13家，到位资金223万元。 二、龙马潭区房地产总体市场状况 城市建设按照“规划、建设、管理、经营”四位一体的工作思路，走“优先发展新城区 ，逐步改造老城区，加快城市西伸北进，塑造城市特色”之路，全面提高城市综合功能， 努力打造泸州既具现代文明又有历史古韵，既有完善的城市功能又有充分发展空间的城 市个性和城市特色。2002年继建成隆纳高速公路、泸纳高等级公路和泸州蓝田机场扩建 工程后，加快城北新区(含龙马大道中心区)的开发建设，完成城西新区的开发准备工作 ，加快纳溪河东新区、蓝田重湾小区、江阳西路南区、江阳西路北延线及百子图片区、 杜家街以北的开发建设。 沱江滨江路完成沱一桥至沱二桥开工段孔桩(80多柱)和地梁，工程累计完成投资396.2万 元。 沱二桥至三角花台道路整治2002年8月正式动工，至年底全面结束。全长2千米，工程内 容包括改造排水系统、人行道路面、供电电缆下地、路灯改造及道路绿化美化。 福华大厦、佳乐南高科技城、佳乐雅典苑电梯公寓、酒城购物中心、移动公司第二交换 局房大楼、广电中心、泸州商业大世界综合楼、顺通水晶广场综合楼、天益广场综合大 楼等一批城市标志性建筑基本竣工；科维电器商城、川南建材城、沱江建材市场等一批 重点市场部分竣工；市级体育中心、市青少年活动中心、海关大楼等正在建设之中。这 些商贸、服务、文化、休闲和行政管理功能的完善将增强城市的承载能力和辐射作用， 城北新区、城西新区、纳溪河东新区以及高坝、鱼塘、江阳科技工业园区的建设和城南 新区的启动，将进一步促进泸州城市化进程。 三、综述 从上述发展目标来看，大力发展经济，调整产业结构，控制人口，解决就业，加快城 市建设，努力提高居民生活水平，社会发展等六大方面均有明确的目标和规划，其中加 快城市化进程和加快现代化多功能城市化建设尤其值得我们注意。这表明不仅从国民经 济发展自然带动龙马潭区发展，更加从城市宏观发展目标方面对龙马潭区的发展提出了 明确的规划和目标。项目位于龙马潭区最大的商贸集散重地回笼湾批发市场和王氏批发 市场之间，必将是城市化发展的最大受惠者。 由于城市人口基数大，绝对增长数量还是比较大的。庞大的城市户籍人口加上大量的 流动人口，为项目提供了有利的人口资源保证。 第二产业和第三产业增长趋势齐头并进，第一产业增长缓慢。今后，第一产业将持续 低速增长，所占比例进一步萎缩；第二产业将保持稳定增长，第三产业将高速增长，进 一步增大在国民经济中所占的比重。在第二产业和第三产业良好增长势头下龙马潭区的 国内生产总值将保持稳定高速的增长，而第二、第三产业的增长势必带动龙马潭区房地 产业的的发展。 GDP、人均GDP基本是按相同轨迹发展的，说明城市经济和人口的发展速度是同步的； 与此同时，人均可支配收入也在稳步上升，人均可支配收入的快速增长大大增强了居民 的实际购买力，而住房消费作为居民消费重要组成部分的不断增加，保证了成都住宅需 求市场的稳定发展并不断壮大。 国家和泸州市房地产相关政策法规的不断出台，使泸州市房地产业的发展更加规范化 、市场化，从更多方面给普通消费者以实惠和保障，使开发商和消费者能够在更加公开 、透明、规范的条件下进行交易，充分保护了在交易中弱势群体的利益；在政策的压力 下，促使开发商不断成熟，不断壮大实力，也必将淘汰部分实力弱、运作不规范的开发 商，从而十分有利于房地产业朝健康的方向发展。 同时，房地产交易过程中各种费用的不断降低、银行按揭贷款利率的不断下调，更将 进一步刺激居民的购房欲望，扩大了购房的基本消费群体数量，保证了房地产需求市场 持续繁荣。 泸州市的住宅市场情况与房地产市场情况的走势基本吻合。房地产总体市场也基本反 映了住宅市场的成绩和存在的问题。因为住宅市场占整个房地产市场绝大部分份额，房 地产宏观市场的主要特点集中表现在住宅市场上。...
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