英龙大厦销售执行报告（doc 107)
销售执行报告 深圳市世联地产顾问有限公司 目 录 1. 市场调查报告 2. 项目分析及战略制定 3. 执行报告 4. 销售准备 1. 市场调查报告 1. 深圳市宏观经济 1．1．1 深圳市2001年经济发展 经济环境 深圳市2001年面临的经济外向度高，是“10年来最困难的一年”。去年以来，美、日 、欧经济增长和国际IT产业发展放缓，国际经济形势更加复杂，而深圳经济外向度高， 出口依存度位居东南亚首位，产业结构又以电子信息产业为主，因此世界经济和全球IT 产业放缓所造成的冲击，使深圳首当其冲。 城市经济增长 由于深圳采取了政府行政效率全面“提速”、赴发达国家和地区招商引资、全面提高 通关效率、进一步优化投资发展环境，实施新一轮政府审批制度改革，加快国有企业改 革步伐等应对措施，使全市经济在逆境中仍然保持了健康的增长态势。 据深圳市统计局资料，去年深圳全市实现国内生产总值1908.15亿元，同比增长13 .2%，在全国大中城市中名列第四：全市规模以上工业企业实现现价工业总产值880.44亿 元，增长17.4%；完成固定资产673.37亿元，增长8.7%；社会消费品零售总额609.26亿元 ，增长13.2%；地方预算内政收入262.49亿元，增长18.3%。 深圳经济特征 深圳市统计局资料显示，2001年深圳经济呈现1月低开，2月迅速回升，3月开始逐 步走稳并保持到年底，其4月至12月的累计增长幅度在12.2---- 13.2%之间，波幅极小。就各项主要经济指标看，深圳经济的运行轨迹与工业、外贸出口 的运行轨迹非常吻合，这表明深圳的经济特征是“以工业为主导，以出口为依托的外向型 经济”，与世界经济形势变化高度关联。 1. 2 深圳2001年经济特点 ①工业经济快迅增长 据初步统计，去年全市规模以上工业企业实现现价总产值2880.44亿元，按可比口 径算，比上年增长17.4%，完成工业增加值843.70元，比上年增长15.6% ②外商投资增势强劲 据统计，去年全年累计实际利用外资36.03亿美元，比上年增长21.4%，其中外商直接投 资25.91亿元美元，比上年增长32.1% ③外贸出口全国九连冠 去年深圳外贸出口总额达374.53亿元，同比增长8.36%，连续第九年位居全国大中 城市外贸出口首位。高新技术产业进出口各项资料都大幅上升，高新技术产品的出口额 达110.21亿美元，同比增长32.21%，占深圳出口总额的29.43%。 ④物价水平有所下降 据统计，去年全市实现社会消费品零售总额609.26亿元，比上年增长13.2%，全年 走势比较平稳。物价总体水平比上年相比有所下降，全年居民消费价格总水平累计下降 2.2%。 ⑤财政税收稳步增长 据统计，去年全市累计实现地方预算内财政收入262.49亿元，比上年增长18.3%。年末全 市金融机构各项存款余额4092.57亿元，比上年初增长29.1%。 1.2全市写字楼总体市场分析 1.2.1 总体市场评价 深圳市的写字楼市场在2001年已触底反弹，在市场供应不足的局面下，前期空 置量被进一步消化。西部办公组团随着其标志性建筑物——世贸中心（招商银行大厦）的 投入使用，周边写字楼物业如雨后春笋般相继开。中心区随着行政文化区的建设项目的 相继开工，中心商务区CBD正在紧锣密鼓的进入实施阶段。 2. 市场供应分析 ① 写字楼占商品房销售比例 [pic][pic][pic] 从如上三图（1999年、2000年、2001年各类物业销售比例图）中，可以看到，近年 来深圳市的写字楼市场总体供应量较少，仅占近年商品房总销售量的2—3%；商业的 市场总体销售也较少，仅占近年商品房总销售量的3—5%。 ②写字楼年内销售规律 分析近两年写字楼销售规律，有助于了解写字楼在年内最佳的销售时期。近两年写 字楼销售的年内分布如表1—3所示。 近年写字楼年内销售规律（万㎡） | |第一季度 |第二季度 |第三季度 |第四季度 |全年合计 | |1999年 |2.18 |4.05 |1.34 |7.45 |15.02 | |2000年 |2.28 |1.04 |0.89 |7.98 |12.19 | |平均 |2.23 |2.55 |1.12 |7.71 |13.61 | 资料来源：国土规划局房地产研究中心 由右图中可见，近两年深圳市写字楼第四季度销售量超过前三个季度的总和， 因此可以佐证写字楼销售的黄金季节在第四季度。 [pic] ③ 写字楼新开工面积和竣工面积 全市近年来，写字楼的新开工面积和竣工面积整体呈见底回升趋势。 2001年福田区写字楼在建面积所占比例超过全市的一半。 随着深圳新中心区的开发，城市商务办公区域及城市重心的西移，已成为城市发展趋 势。参见下图： [pic] [pic] ⑤写字楼整体销售量 据规划国土局房地产研究室提供的资料显示，96- 2000年全市写字楼的整体销售量下降趋势，但楼花销售量在2000年首次大于现楼销售量 ，且2001年上半年销售面积为4.16平方米，同比增长了25.3%，预计，今后两年销售面积 将呈探底回升趋势，但受宏观经济增速度放缓的影响，销售量增长速度将比较平稳，且 小于供应量的增长速度。 参见下图： [pic] [pic] 1.2.3 市场需求分析 租赁市场是最真实的房地产需求市场，分析写字楼租赁市场状况，有助于了解写字楼 市场的真实状况。 ① 深圳特区2001年房屋租赁行情分析 1、 全市写字楼、商业用房出租率 据2001年第三季度调查资料统计，罗湖、福田两区写字楼和商业用房面积共117.3 8万㎡。已出租面积82.62㎡，出租率为70.40%；季末空置面积34.74万㎡。 2、 写字楼租赁行情分析 （1） 写字楼出租率 3季度写字楼抽样可租面积8.51万㎡，已租面积56.42万㎡，出租率66.67%。 出租率较高的写字楼有罗湖商业城、嘉里中心、电子科技大厦、赛格工业园、北方大 厦、深勘大厦、四川大厦、特区报业大厦、江苏大厦、设计大厦、科技大厦、中深花园 、华联大厦、统建楼、海鹰大厦、深茂商业大厦、新闻大厦等，出租率均在90%以上。 出租率较高的写字楼，其主要的原因是月租价格适中、交通便利、地理位置优越，楼 宇的昭示性强。 （2） 写字楼租赁行情分析 罗湖区写字楼租赁价格调查 |写字楼名称 |最高价(元/㎡.月）|最底价（元/㎡.月|管理费（元/㎡.月 |最高费用合计（元/㎡.月 |出租率（%） | | | |） |） |） | | |深圳发展中心 |45 |30 |34 |79 |—— | |国贸大厦 |45 |20 |20 |70 |36.8 | |天安国际大厦 |50 |25 |27 |77 |44 | |金丰城大厦 |75 |40 | |75 |47 | |地王大厦 |160 |40 |32 |192 |55 | |罗湖商业城 |66 |66 |37.7 |104 |100 | |庐山大厦 |65 |37 |10 |75 |35 | |深房广场 |30 |25 |20 |50 |51 | |海燕大厦 |46.5 |25 |8 |55 |57 | |房地产大厦 |40 |25 |12 |52 | | |金通大厦 |37.5 |9.86 |8 |46 |78 | |洪湖大厦 |35 |28 |4 |39 |78.8 | |太平洋商茂大厦|63 |35 |11 |74 |55 | |华通大厦 |32 |20 |7.5 |40 |42 | |文华大厦 |50 |22.6 |7 |57 |85 | |东方广场 |45 |40 |45 |90 |81.2 | |嘉里中心 |100 |80 |28 |128 |98 | |宝安广场 |52 |31 |20 |72 |47 | |文锦广场 |35 |25 |13 |48 |32 | |特力大厦 |30 |20 |3 |33 |32 | |罗湖商业大厦 |43 |40 |3 |46 |40 | |百货广场 |40 |30 |25 |65 |20 | |合作商业银行 |50 |30 |20 |70 |55 | |深圳中心大厦 |100 |80 |15 |115 |62 | |发展银行大厦 |120 |100 |30 |150 |67 | |西武百货 |50 |45 |10 |60 |88 | |金田大厦 |75 |20 |12 |87 |60 | |联兴大厦 |25 |24 |2 |27 |75 | 福田区写字楼租赁价格调查表 |写字楼名称 |最高价（元/㎡.月 |最底价（元/㎡.月|管理费（元/㎡.月 |最高费用合计（元/㎡.月 |出租率（%） | | |） |） |） |） | | |桑达大厦 |40 |35 |5 |45 |80 | |电子科技大厦 |80 |45 |12 |92 |91 | |赛格工业园 |60 |24 |2 |62 |96 | |北方大厦 |80 |30 |10 |90 |95 | |国企大厦 |38 |32 |7 |45 |15 | |华联大厦 |85 |68 |12 |97 |97 | |深勘大厦 |40 |40 |9 |49 |100 | |锦峰大厦 |60 |30 |8 |68 |81 | |赛格广场 |80 |65 |25 |105 | | |联合广场 |40 |30 |25 |65 |40 | |统建楼 |42 |34 |6.5 |49 |94 | |世贸广场 |70 |55 |10 |80 |73 | |海鹰大厦 |35 |25 |5 |40 |100 | |盛庭苑 ...
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