综合性不动产项目策划报告（区域市场酒店及办公用房篇）
综合性不动产项目策划报告（区域市场酒店及办公用房篇） 　　烟丝发表于搜房社区-王续升论坛 1.普陀区酒店情况 普陀区没有四星级以上酒店，仅有三星级酒店三处,分别为江苏饭店、金沙江饭店、具体 分布如图: 由此可见，作为整体规划为大型物流中心的普陀区，其稀少中高档酒店，未来将是区域 市场消费与供给的主要矛盾点之一。在市场空缺的情况下，快速投入酒店产业，将是顺 应市场需求的好时机。 2.酒店基本情况一览表： 宾馆名称 江苏饭店 金沙江大酒店 元博大酒店 地址 武宁路888号 金沙江路801号 长寿路1188号 电话 62051888 62578888 62526858*1105 宾馆级别 三星 三星 三星 房间数 220 294 244 单人房 20 　 26 单价 700人民币 　 498人民币 标房数 108 271 205 单价 528人民币 100美元 380-498人民币 标准套房 90 9 9 单价 660人民币 130美元 1200人民币 豪华套房 2 4 1 单价 1000人民币 203美元 1800人民币 其它 　 　 　 单价 　 　 　 餐饮设施 美容室商务中心健身房 天伦堂 玉茗堂 园林咖 啡室 中餐厅 西餐厅 其它设施 　 自选商场、理发美容室、邮电服务、康乐园 商务中心 票务 中心 健身房 交通情况 一般 一般 一般 区域市场环境——办公用房篇 1. 区域办公产品需求细分 我司抽调区域部分租售办公楼市场产品，按照服务类企业大小最低标准对面积划分（见 注），见下表： 企业大小与面积对照表 企业标准 面积范围 市场数量 超小企业 45-70 823 小企业 70-115 732 中小企业 115-155 1378 中型企业 >180 694 上海办公市场，以针对办公人数在5-10人的超小型企业和15- 20人的中小型企业为主，各占22.69%和37.99%。本项目主力面积范围在100- 150平米，接近市场主流产品范畴。 （注1：办公面积推算公式： 15X+5Y+5Z+20R 其中X总经理室、Y为员工占用面积、Z为厕间面积、R为会议室。） （注2：按照上海小企业划分标准，我司将服务、咨询类企业大小最低标准为： l 超小企业：5-10人 需总经理室1间、洗手间1间，面积约45-70平米； l 小企业：10-15人 需总经理室1间、洗手间1间、会议室1间，面积约70-115平米 l 中小企业：15-20人需总、副经理室2间、洗手间1间、会议室1间，面积约115- 155平米 l 中型企业：20人以上：需总、副经理室3间、洗手间2间、会议室1间，面积>180平米） 由以上分析可见，市场大量办公用房需求，仅以155平米以下的办公用房即可满足。而中 小房型可缓解办公用房整体抗风险不足的矛盾 2. 区域办公市场分析 u 区域办公楼分析 据资料统计，普陀区办公楼总计11个，主要分布在三个区域： l 长寿路区域; l 曹杨路区域; l 中山北路区域 其中 l 长寿路区域有4个，占36%； l 曹杨路区域有2个，占18% l 中山北路区域有5个，占46%。 （1） 长寿路区域 长寿路是连接静安区和普陀区的南北向主干道，武宁路—胶州路段地理位置优越，是连接 普陀与静安、闸北和长宁经济交流的最便捷的区域。东向10分钟至静安寺商圈、西向5分 钟至曹阳商圈、北向20分钟可至上海火车站商圈、南向10分钟可进入长宁区。而且自身 商业氛围已发展成熟、新兴的住宅区也已逐渐形成气候。土地的升值和良好的周边环境 为商务办公楼的投资和兴建打下了较好的铺垫。 根据我司对该区域的市场掌握度，长寿路办公楼市场具有以下特点： l 该区域的办公楼从未来商圈和住宅用房的发展角度考虑， 建筑楼层大多控制在25- 30层之间； l 外立面的设计主要以展现现代风格为主； l 智能化配套和物业管理服务较为完善； l 经营形式采用销售与租赁并行的方式； l 销售及租赁的价格与普陀其他区域相比较为昂贵。销售均价在7500元/平米、租赁价格 在1.7元/平米.天； l 与普陀其他区域相比，单位面积的控制比较大，在120-300平米之间； l 发展商及物业管理公司有一定品牌知名度； l 目标客源定位在中型私营及合资企业； l 与普陀其他区域相比，物业管理费用较高； 小结： 该区域办公楼的物业管理水平、发展商知名度、设施配套和单位房型与销售租赁价格、 物业管理费用、区域持续发展度和投资性相比较，性价比较普陀其他区域办公楼产品高 。未来在城西区域还有较大发展潜力。但由于面积控制过大和土地成本较高，抗风险能 力较弱且不能吸引普通投资客。 （2）曹杨路区域 曹杨路商圈是普陀较为老的商业区域、商圈定位为普陀区商业区域集中地，其商业效应 辐射到武宁路。但是由于受商业服务范围定位的影响，商圈有规模较小、服务客层局限 于周边的缺点。所以周边的办公楼市场发展较为缓慢。但是由于普陀区的住宅市场越来 越成熟，大量的人潮迁居于此，曹杨路商圈的地位也日益显著。具有实力的发展商开始 在该区域兴建配套、服务较为完善的办公楼产品。 根据我司对该区域的市场掌握度，曹杨路办公楼市场具有以下特点： l 该区域的办公楼建筑楼层大多控制在25-30层之间，有部分超过30层 l 新兴的办公楼盘与旧开发项目在配置、产品设计、价格和服务等水平有一定差距； l 外立面的设计主要以展现现代风格为主； l 新开发项目智能化配套和物业管理服务较为完善，与旧开发的产品相比较，略胜一畴 ； l 新开发项目的经营形式采用销售为主的模式，以吸引小规模投资客； l 整体销售及租赁的价格在普陀区中等水平。销售均价在7000元/平米。但新开发的产品 已冲破7500元/平米的均价。 l 新开发项目与普陀其他区域相比，单位面积的控制比较小，在80-180平米之间； l 发展商具有相当的品牌知名度； l 新开发项目目标客源定位在中小型私营和投资客； l 新开发项目与普陀其他区域相比，物业管理费用较高； 小结： 该区域由于有较有实力和产品品牌的开发商介入，产品的配套、规划和品质都有较大的 提升，且户型控制较小，低总价和较好的配套及服务可以吸引中小私营企业及投资客。 但是由于地段及区域市场接受度等因素影响，经营前景并不是特别乐观。 （3） 中山北路区域（详见下篇） 中山北路是普陀连接南北的主干道，但是由于受高架的阻隔影响，该路段的商业发展并 不成规模。办公楼在该区域有零散分布，受周边环境的影响，该区域办公楼市场未形成 较大氛围，且产品品质不高。 根据我司对该区域的市场掌握度，中山北路办公楼市场具有以下特点： l 该区域的办公楼建筑楼层大多控制在25-30层之间； l 外立面的设计主要以展现现代风格为主； l 该区域的办公楼产品在智能化配套和物业管理服务上属于普陀区较落后的水平； l 新开发项目的经营形式采用租赁为主的模式，以吸引小规模的经营公司； l 整体销售及租赁的价格在普陀区属于较低水平。销售均价在5000元/平米。 l 新开发项目与普陀其他区域相比，单位面积的控制比较小，在80-180平米之间； l 发展商的品牌知名度较低； l 开发项目目标客源定位在中小型经营公司； l 开发项目与普陀其他区域相比，物业管理费用较低； 小结： 该区域的办公楼产品由于受道路的影响，所以周边的办公楼市场发展较为缓慢。该区域 办公楼的物业管理水平、发展商知名度、设施配套和单位房型与销售租赁价格、物业管 理费用、区域持续发展度和投资性相比较，性价较低。未来的发展空间不大，抗风险能 力较弱且不能吸引较高水平的经营公司。 总结： 普陀区办公楼建筑楼层主要控制在25—30层。主力面积为 120—200平方米。楼层总建筑 面积主要控制在700—1000平方米。在物业配套方面82%的楼盘聘请专业物业公司管理，6 4%的楼盘配有中央空调，36%的楼盘做到宽带、光缆入户。
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