润丰项目全案策划报告
润丰项目全案策划报告 目 录 第一部分 润丰项目市场竞争环境分析 2 一、北京市房地产市场总体形势 2 （一）宏观经济形势 2 （二）北京市住宅市场总体形势评估 4 1、2001年住宅市场回顾 4 2、2002年住宅市场形势判断 7 （三）综合评述 11 第二部分 本案区域市场竞争环境综合评价分析 11 一、区域市场情况调查与分析 11 （一） 市场供给 12 （二）市场需求 13 （三）价格及成交 13 二、产品分析 14 （一）规模 14 （二）规划设计 15 （三）建筑形式 16 （四）户型特征及面积配比 17 （五）配套设施及设备 19 （六）智能化配置 20 三、包装推广 21 四、市场需求 21 （一）客户构成 21 （二）需求特征 22 （三）客户特征 23 五、价格及销售情况 23 （一）价格分析 23 （二）成交分析 24 （三）销售率分析 25 （四）销售价格比较 27 第三部分 项目市场定位及物业发展方向分析与建议 28 一、项目的SWOT分析 28 （一）项目优势（Strength）分析 28 （二）项目劣势（Weekness）分析 29 （三）机会（Opportunity）分析 30 （四）威胁（Threat）分析 32 二、市场定位 34 （一）定位方向 34 （二）市场形象定位 35 （三）客群定位 35 （四）价格定位 36 （五）市场身份定位 36 三、产品构想 37 （一）规划布局： 37 （二）建筑选型 38 （三）建筑立面设计 38 (四)交通规划 38 （五）环境规划 38 （六）生活配套系统 39 （七）户型设计 39 （八）建材与设备 40 （九）装修与装饰 40 四、物业管理 41 五、文化主题 41 六、操盘策略 42 润丰项目全案策划报告 第一部分 润丰项目市场竞争环境分析 一、北京市房地产市场总体形势 （一）宏观经济形势 在过去的一年里，我国经济克服了外部环境的不利影响，继续保持持续健康发展。据国 家统计局的初步统计，2001年我国国内生产总值首次突破9万亿元大关，达到95933亿元 ，按同比价格计算，比上年增长7.3%。而北京的经济发展更是势头猛劲，连续第三年保 持了两位数的增长，初步统计，全年实现国内生产总值2817.6亿元，增长率为11%。人均 国内生产总值达到25300元，约折合3060美元，按可比价格计算，比上年增长10.2%。同 时全市经济的内在比例关系比较协调，经济运行质量和效益明显改善，整体呈现出“快增 长、高效益、低通胀”的可喜局面。 □ 全年实现消费品零售额1593.5亿元,比上年增长10.4%,扣除物价因素影响,实际增 长11.7%。消费结构逐步升级。住宅、轿车、通讯、旅游等新型消费不断升温， 消费热点扩大。全年销售个人商品住宅1049.6万平方米，同比增长35.8%；实现 销售额485.2亿元，增长45%。 □ 投资规模稳步扩大。全年完成全社会固定资产投资1530.5亿元，比上年增长18% ，增幅提高7.2个百分点。投资总量的扩张得益于地方投资和房地产投资的快速 增长。全年地方项目完成投资1227.2亿元，比上年增长25.3%，占全社会固定资 产投资的比重达到80.2%，同比提高6.2个百分点；房地产开发完成投资783.8亿 元，增幅高达50.1%，在全社会投资中的比重首次过半。 □ 全年地方企业出口仍达到48.73亿美元，增长5.32%，保持了较高的增长速度。 □ 居民消费价格指数的过快增长得到有效控制，保持了相对稳定物价形势。全年居 民消费价格指数为103.1%，低于上年0.4个百分点。在居民消费价格上涨的3.1个 百分点中，当年调价的影响仅为1.1个百分点，同比降低2.2个百分点。全市经济 继续保持“快增长、低通胀”的良性运行格局。 □ 各项存款大幅增长。2001年末，北京市金融机构人民币存款余额12223.4亿元， 比年初增加2476.2亿元，比上年多增1053.9亿元。其中企业存款余额达到6730. 5亿元，比年初增加1278.7亿元，比去年多增299.4亿元；储蓄存款余额达3536. 3亿元，比年初增加613.1亿元，多增370.6亿元。 □ 城镇居民生活明显提高。2001年，我市城镇居民家庭人均可支配收入11578元， 比上年增长11.9%，扣除价格因素影响，实际增长8.5%。人均消费性支出8923元 ，实际增长1.9%，城镇居民恩格尔系数36.2%，比上年降低0.1个百分点。在居民 消费中，文化娱乐支出比重上升，居民生活总体跨跃小康，向富裕目标迈进。 尽管目前全球经济增长不景气，世界经济也可能会进入一个低速增长的新时期，但 这没有严重影响我国经济的发展，北京的经济受世界经济不景气影响也较小。相反，随 着入世和奥运效应等因素对投资和期望产生积极影响；预计2002年中国经济增长“一枝独 秀”的状况仍将会保持，北京经济也将继续保持相对高效、快速的增长。 （二）北京市住宅市场总体形势评估 1、2001年住宅市场回顾
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