成都远大华阳项目策划报告
成都远大华阳项目 策划报告 第一部分 成都市宏观经济及房地产总体市场状况 一、城市概况 ← 历史文化 成都是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治 、经济、文化中心，军事重镇。世称“天府”，又有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、“ 蓉城”、“花城”等称呼。武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的 重要地位。成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。随着西部大开发的推行 ，成都凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力，理所当然地成为西部大 开发的战略高地。 ← 地理位置和自然资源 成都市位于四川省中部，四川盆地西部，全市总面积12390平方公里，至2000年城区 建成区面积208平方公里。全市地势差异显著，西北高，东南低。气候资源独特，年 平均气温在16 .4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之间；水资源、生物矿产资源、旅游资源、劳动 力资源丰富。 ← 生活特色 成都气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，适合居住。成都人喜欢饮茶，大街小巷的茶馆 、茶楼成为蓉城一景，且茶楼设施、服务俱佳。成都人闲暇舒缓的生活心情与清茶一 起飘香。成都被称作“最适合居住的城市”，大部分原因也许就归功于成都的气候、人 文及闲适的生活习惯。 ← 行政区划 目前，成都市辖8区4市（县级市）7县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成 华区、龙泉驿区、青白江区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县 、双流县、郫县、新都县、大邑县、蒲江县、新津县。 二、城市规划 1、成都市都市区总体规划： ← 都市区是由大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳等七个卫星城与中心城共同 构成的高度城市化和现代化的城市群，是形成成都现代化都市的主体，都市区幅员面 积3260平方公里、也是中心城规划区范围，各卫星城按照各自的职能分工，优势互补 ，共同发挥都市区的整体功能。 ← 都市区是市域城市化及第二、第三产业的重点发展区域；都市区以内为一体化的城市 地区，区内经济、环境、基础设施和城市功能在2010年以前逐步实现一体化；各卫星 城既相对独立地承担所在区域的中心职能，又分别承担中心城的部分功能。 ← 另外，市政府同时提出了要构建“30分钟大成都”的概念，即从成都市中心城区到每一 个外围功能片区最多只要30分钟车程。 2、区域定位： 随着3260平方公里的大成都概念提出后，初步拟定将一环路作为城市中心区，重点发 展商务、文化功能；一环路至三环路以内，作为主城区，主要作生活区；三环路至外 环路之间，作为环城区，重点发展各类产业；温江、郫县、华阳、龙泉等周边城市届 时作为“大成都”的外围功能片区，将形成产业跟生活配套的格局。 3、城市发展方向 成都市位于四川盆地的西部，西北高东南低的特征决定了城市要向更容易开发、开 阔平坦的东、南方向发展；而西、北方向由于海拔高、开发难度大的因素，同时又多自 然风景区，因此不适合进行大规模城市开发。从将来将成都与周边城市共同发展为经济 圈的角度来说，城市业应该向东、南方向发展。 ← 向东发展： 根据成都市政府审议通过的《成都市向东向南发展规划》，以市中心城东地区、西临外 环路、南至成龙路及成仁路，范围约76平方公里，总体 结构为1个副中心，1个片区中心，3个片区，15个居住区，四纵五横的干道系统。该 规划区是以生活居住功能为主的生态型新城区，是城市副中心。 ← 向南发展： 根据《成都市总体规划（1995～2020年）》、《成都市向东向南发展规划》，成都市南部 副中心是以人民南路南延线（火车南站外环路）周边为核心的34平方公里地区，重点 以发展科研、教育、文化及高科技术产业等功能的，以高新技术发展导向的综合性城 市科技产业文化区；人南延线和火车南站立交桥有机地连接了旧城区与城南副中心， 未来地铁线穿越人民南路主干道使城南副中心畅通无阻。 4、城市发展热点区域 ← 城东区域——改造热点区 城东片区2000年以来市场发展迅速，《东郊工业区结构调整规划》、《成都市中心城市 向东发展规划》、《成都市沙河综合整治工程规划》三大规划的出台，极大的刺激了该 片区房地产业的发展。 成都市向东发展城市设计 ← 城南城市副中心区域——建设热点区 城市向南发展方向的确定，城市副中心建设启动；同时，临近成都市高品质楼盘开发 集中区——城南，使得城市副中心规划发展地带更加令人向往。 成都市向南发展城市设计 ← 周边卫星城——辐射热点区 城市向南发展方向政策出台、天府大道开通成就了华阳；撤县变区、成温公路的施工 带热了温江；同时其他卫星城镇也正越来越受到业界关注。目前已经有众多实力开发 商，如华新国际、建信、新希望、棠湖集团等进入卫星城，未来几年内，周边卫星城 的发展将持续升温。 成都市华阳卫星城城市总体规划 三、宏观经济 1、发展目标： ← 发展总目标：21世纪前10年，成都加快发展的总体目标是：构建西部战略高地，基本 实现现代化。“十五”期间，要为实现这一总体目标奠定基础，加快进程。 ← 经济总量目标：国内生产总值年均增长10%以上，2005年人均国内生产总值达到2500 美元。经济质量和效益明显提高，财政收入增长幅度高于国内生产总值增长幅度。2 002年成都市国内生产总值奋斗目标为增长13%。 ← 结构调整目标：2005年一、二、三产业增加值比例调整为7：45.5：47.5，高新技术 产业增加值占国内生产总值的比重达到15%以上。调整优化城乡经济结构，加快城市 化进程，2005年城市化水平达到38%以上。 ← 人口就业目标：人口自然增长率控制在4‰以内，2005年全市总人口控制在1070万人， 非农业人员比重达到60%，城镇登记失业率控制在4%以内。 ← 城市建设目标：加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基 础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建设成以中 心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基 础的城镇体系。 ← 居民收入目标：城乡人民收入水平和生活质量稳步提高，城镇居民人均可支配收入年 均增长8%；农民人均可支配收入年均增长6%。 ← 社会发展目标：2005年恩格尔系数加权平均值降到43%，其中城市为37%，农村为47% 。（成都市统计局《成都2001统计手册》） 从上述发展总目标和各分项发展目标来看，大力发展经济，调整产业结构，控制人口 ，解决就业，加快城市建设，努力提高居民生活水平，社会发展等六大方面均有明确 的目标和规划，其中加快城市化进程和加快城市副中心建设尤其值得我们注意。这表 明不仅从国民经济发展自然带动卫星城的发展，更加从城市宏观发展目标方面对卫星 城的发展提出了明确的规划和目标。项目位于成都最近的卫星城镇之一的华阳，必将 是城市化发展的最大受惠者和卫星城发展的重点区域。 2、人口： ← 2000年末成都市总人口1013万人，在全国特大城市中，仅次于北京、上海、重庆，居 第四位。其中，市区人口336万人，县（市）人口667万人；女性人口497万人，男性 人口516万人；全市共317万户，其中，市区为111万户，县（市）为206万户。全市平 均每户3.2人，其中，市区平均每户3.0人。全市人口密度为每平方公里818人，其中 ，市区人口稠密，平均每平方公里达2370人。 （中国统计出版社《2001成都统计年鉴》） ← 最新数据，2001年末，全市户籍人口1019.9万人，比上年末增加6.6万人。全年人口 出生率7.1‰，死亡率5.5‰，自然增长率1.6‰；全市计划生育率96.2%。（成都市统计 局《成都2001统计手册》） 从2000年和2001年人口数据可以看出，2001年的人口自然增长率仅为1.6‰，远低于“ 十五”人口发展目标中4‰的指标，成都市的人口数量发展应该能够得到有效的控制； 但同时我们也可以看到，由于城市人口基数大，绝对增长数量还是比较大的。庞大的 城市户籍人口加上大量的流动人口，中心城区人口已经过于密集了；为减轻城市负担 ，城市向外围发展势在必行，卫星城将成为最佳的人口疏散地。同欧美大城市一样， 城中上班、卫星城居住将成为大城市解决人口不断增多、土地日渐稀少问题的基本方 式。 3、GDP、人均可支配收入及一二三产业发展状况： 成都历年GDP、人均可支配收入及一二三产业发展状况一览表 |年度 |GDP（亿元） |第一产业（亿元） | |年份 |房屋施工面积（万m2） |新开工面积（万m2） | |年份 |施工面积 |新开工面积 |竣工面积 | | |（万m2） |（万m2） |（万m2） | |低层花园洋 |二房二厅 |紧凑型 |70～80 |5% | |房 | | | | | | | |主流型 |90～100 |10% | | |三房二厅 |紧凑型 |90～110 |10% | | | |主流型 |120～140 |25% | | |四房二厅 |紧凑型 |120～140 |5% | | | |主流型 |160～180 |15% | | |五房以上户型 |200以上 |5% | |TOWNHOUSE |四房二厅 |180～200 |8% | | |五房二厅 |200～240 |12% | | |六房以上户型 |220以上 |5% | 四、产品定位 主流户型为主，紧凑户型做适当补充。 建筑层数以4层为主，最高不超过6层。 五、项目的配套设施内容 成都人很小资，项目产品应注重生活情趣，要融入成都地域生活品性，配套设施设置为 “享受型+舒适型+务实型”。 o 休闲会所 o 商业功能 o 教育 o 医疗 o 体育运动设施 1 、关于会所项目的建议 作为大社区的会所，当然它的功能也应该多样化，但是可以在不同的区域设置不同档 次和不同功能的会所设施，来针对不同层次的客户群。 会所可以设置如下的项目： 休闲――大堂、休闲茶馆、露天啤酒屋、小吃园、老年活动中心 娱乐――小型影视厅、酒吧、棋牌活动室、室内泳池、健身房、壁球室、保龄球馆、桌球 室、网吧 文化――小型展馆、图书阅览室 商务――大、小会议厅、商务中心 以后售楼处设置在会所，售楼处=会所=全城最好的茶馆 在室外设置一些项目，形成泛会所 ■ 垂钓区 ■ 攀岩区 ■ 烧烤区 ■ 种植区 ■ 散步区 ■ 练功区 ■ 疗养区 ■ 儿童游乐区 整个会所的基调体现一种放松、休闲的氛围。 2、商业功能 1）商业项目的配置 社区里应该配备一定规模的超级市场、肉菜市场、便利店、药店、以及餐饮和茶社等辅 助生活服务设施，来满足社区生活的基本需要。同时可以加配一些有特色的店铺，如精 品店、小酒吧、咖啡屋等。可以采用商业一条街的形式 文化主题广场――周末组织戏曲演出、民俗社火、乡村集市，设置民俗传说的雕塑小品。 主题特色街――传统农舍民俗建筑街市，设传统手工艺作坊街，美食街、购物街。 3、教育 在郊区安家置业的业主都会比较关注小孩的就学问题，创办好社区的教育体系将有效的 解除客户的后顾之忧，并且创出项目的一大特色。建议推出“名校社区”，如北大附中等 ，不是本地学校。 A、幼儿园 国际双语幼儿园，与成都市知名幼儿园联办，业主子女适龄自动入园，适当吸收其他生 员 B、小学 与国内名校联办，提升质量品牌，还可加设一些特色教育，如加设特长训练班；业主子 女适龄自动入学，适当吸收其他生员。 4、医疗功能 社区的规划中还应考虑到居民的就医问题。在社区内设置医务工作站、药店也是必要的 。 5、体育运动设施 无论度假还是居家，运动已成为一种时尚。社区需配备完善的体育运动设施 游泳池、网球场、篮球场、足球场、高尔夫练习场
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