创世纪时代广场营销策划报告(doc 29)
创世纪时代广场营销策划报告 第一篇市调分析 在新的历史条件下，城市经济发展越来越受关注，作为江南重镇之一的贵阳，在经 济一体化的过程中，经济发展前景日趋明朗。一个城市的经济发展、地理条件、市政规 划、政策倾向及其人们的消费心理都在很大程度上影响着房地产的开发与发展。城市的 发展趋向和潜在的经济增长因素能否更大地刺激房地产市场的需求，以及在政府的规划 当中，能否给项目所处的区块物业的升值带来广阔的前景，将对项目前期规划及未来销 售和后期管理、商业运作产生直接的影响。鉴于此，我们对贵阳经济发展和规划进行深 入的探索，以期能够把握该区将来房地产的发展趋势和整个商业带的运作。 第一章 贵阳城市发展规划分析 1.1贵阳概况 贵阳,旧称贵阳坊,同治三(1864年)改称为贵阳镇,1949年改为贵阳区,1956年改为县级镇 ,1979年改为县级市,1983上7月升格为省辖市,同年10月,在原境内成立"月湖区"，为其中 心城区。贵阳地处东经116°41’至l17°30’、北纬27°35’至28°40’之间，总面积3554平方 公里。全省五大水系之一的信江贯穿东西，岸南龙头山上自古有一片樟树林，每当晴空 万里，群鹰在樟树林上空展翅翱翔尽情盘旋，信江深潭激流则回旋于龙头山下。 辖区属南岭准地槽边缘的信江凹隔带，地势南北高，中间低，东西长约50公里，呈带 状分布，320、206国道和浙赣线、皖赣线、鹰厦线三条铁路线把离市区18公里的贵溪市 和离市区25公里的余江县连成一个整体。 全市目前人口近105万，其中非农业人口占26.8%，农业人口占73.2%；男性占52.8%，女 性占47.2%；在职职工约占全市人口的9.7%，其中女性占37.9%。目前城区人口约20万， 其中外来人口占28%左右，而由本地外出经商者亦接近28%，从而在数量上形成对等贸易 ，展现了贵阳作为一个放射性城市的特性，其居民的经商投资意识也由此可见端倪。 1.2经济发展 1.2.1经济环境 （1）经济发展总水平。 改革开放以来,尤其是1983年升格为省辖市以来,贵阳市在城市各个领域进行了一系列的 经济体制改革,全市国民经济和社会发展取得了令人瞩目的成就,开辟了该市国民经济蓬 勃发展的新时期。农业结构调整成效显著。养殖业和多种经营产值占农业总产值的比重 分别提高到49%和69%。引进推广农牧渔业新品种90多个,围绕粮猪果林菜5个主导产业, 建立了10大农产品基地。市生态农业科技示范园区建设前期工作基本完成。全市现有工 业企业264家,一个以有色金属冶炼为主体,电力、化工、机械、食品、纺织、医药、建材 、仪器仪表、工艺美术等行业竞相发展、特色鲜明、又门类齐全的工业体系基本形成。 并在一些行业取得了显著成效，如：三川公司水表销量在全国同行业排名第二,连续三年 夺得了国内市场占有率排名第一,南方照明公司主导产品节能灯产量跃居全国同行业前列 ,产品出口美国、德国、印度等国家。旅游业发展加快，近年接待境内游客数、旅游直接 收入、接待境外游客数及创汇金额等候各项指标均有很大提升。金融保险事业发展迅速 。全市目前共有金融机构376家,职工总人数2737人。金融机构各项存款余额70.96亿元, 其中储蓄存款45.51亿元;各项贷款余额76.18亿元,其中短期贷款54.52亿元,中长期贷款 17.34亿元。据悉该市人均存款目前居江西省第三。 （2）经济增长。 2004年，全市国内生产总值达58.8亿元,按可比价格计算,比1995年增长54.3%,年均增长 7.5%。其中第一产业增长22.2%,年均递增3.4%;第二产业增长87.2%,年均递增长11.1%;第 三产业增长50.6%,年均增长7.1%.综合经济实力明显增强。2004年全市财政收入和地方财 政收入3.3亿元,分别比1995年增长55.8%和58.7%,年均分别递增7.7%和8%。在此基础上， 近两年更是稳中求进，逐步增长。 （3）产业结构。 面对买方市场及激烈的市场竞争,贵阳市积极采取措施,“稳定一产,主攻二产,加快发展 三产”,使产业结构不断得到调整和优化,最终呈现出“二、三、一"的格局。第一产业增加 值保持稳定增长,但比重呈缓慢下降趋势,这是贵阳市产业结构变化的最显著特点。 1.2.2商贸投资 （1）市场体系。贵阳中心城区是商贾会集之闹市,物资集散之要冲,市区商业网点星罗棋 布,各类市场54个,零售贸易网点4443个,面积24万平方米,居江西前列,个体工商户9437户 ,一个以综合批发市场为龙头,专业批发市场为骨干,零售贸易网点为基础的市场体系已经 初步形成。其中:①我市的眼镜批发市场属全国四大眼镜批发市场之一,总建筑面积10000 多平方米,近200家眼镜专业户在此从事眼镜制作、加工、验光、批发、零售等系列经营 服务,市场辐射到全国各地，并长期对外批发，目前已有3万余贵阳人活跃于全国各个省 市从事眼镜经营，也正因此使贵阳与其他省市的信息交流更为频繁，其自身的信息来源 更为丰富，同时也大大加强了贵阳人们的经商与投资意识。②贵阳市建材市场一期工程已 于去年建成,并投入使用,市场占地20多亩,总建筑面积1.5万平方米,市场将辐射到周边县 市。③赣东商城是江西省规模最大的市场之一,占地80多亩,建筑面积9万平方米,共有店面 1700余个,其辐射面已达到周边20多个县市。另外，目前贵阳市按照“调整、提高、规范 、发展”的方针,合理规划,分类建设,优化结构,提高档次,建设和完善市场设施,重点培育 和发展生产资料及农副产品专业批发市场。在完善和提高赣东商城、装饰建材市场、百 佳城步行街、南站干鲜果品批发市场的基础上,沿320国道两侧加快建设铜产品、竹木、 建材、农副产品、机动车辆等专业批发市场。与此同时,贵阳市还着力培育资本、劳动力 、技术、人才、信息等生产要素市场,现已逐步形成一个完善的市场体系。 （2）、投资情况 相对售价来说，贵阳目前的商铺租金普遍较低，因此商铺的投资回收率普遍低，回收时 间较长。就贵阳中心城区百佳步行街而言，其租金在20- 50元/㎡·月间徘徊，而其售价在6000- 7000元/㎡之间，按此计算，对于一个商铺的投资，其回收往往需要不下十年的时间。 1.2.3工业状况 贵阳市工业企业主要集中在月湖区，月湖区白露工业小区是贵阳市实施外向牵动战略的 “龙头”，更是月湖区发展区域经济跨世纪的战略工程，位于市区的西南端，总体规划面 积2004亩，1994年开始建设，是贵阳市的重点工业开发区。 白露工业小区作为贵阳市区的一部分，其地理位置具有特殊优势，主要表现在以下一个 方面：一是符合贵阳市在320国道（上海——昆明）两侧建“经济带”的发展战略。二是毗邻 320国道和260国道（连云港——汕头）的交汇处，与省会南昌仅隔143公里，距向塘机场1 16公里，小区内道路与市区干道直通。三是距离市中心仅3公里，座落在贵阳市城市规划 区内。四是东边距铁路货运南站3公里，北边距铁路客运站、汽车站2公里左右，并且紧 邻赣东北最大的河流信江，信江上有水陆联运港口码头，交通十分便利。五是工业小区 供水、供电、邮电、通讯等均与市区系统并网，同时还可利用市区其它设施为工业小区 内的企业服务。 除此之外，为了给投资者创造良好的投资环境，工业小区投入了大量资金进行基础设施 建设，并制定了一系列的优惠政策，给工业小区创造了良好的投资环境。该工业小区现 已开发土地600亩，铺设了必要的道路、排水管线、供水管线，修建了较大容量的变电所 ，每日2004吨供水管道接至工业小区附近，与市内邮电系统并网，开通了直通世界各地 的通讯线路，真正实现了“三通一平”。目前，已有二十几家企业在工业小区落户，形成 了以粮油加工、食品加工、建材、化工、轻工等主要工业行业的新型工业城，并且不断 吸纳江浙一带特别是温州、台州、金华一带的富商前来投资，从而使贵阳以商业为依托 带动经济乃至整个城市的发展。 1.3地理条件 贵阳是重要的江南交通枢纽之一，地处江西东北部，史称“东连江浙，南控瓯闽，扼鄱水 之咽喉，阻信江之门户”。素有“江南重镇，六省通衢”之称，它从一个镇到一个县到一个 县级市最终到一个地级市的发展历程也正说明了其存在的发展潜力无限，商机无限。 另外贵阳山清水秀，人杰地灵，交通便利，其东北部分别与上饶地区的戈阳、铅山、万 年、余干接壤，西南面分别与抚州地区的资溪、金溪毗部，东南方向则与福建的光泽县 相连。距省会南昌仅130公里。这些对于提炼一个休闲产业和旅游产业极具潜力，尤其是 在中国实现三个黄金周，促进旅游发展之后，其发展更具势头。 1.4市政规划 1.4.1规划战略 依托大交通、大工业、古文化、丰富资源，实施“工业富市、商贸活市、旅游旺市、科技 兴市、依法治市"的战略。 1.4.2现状分析 就贵阳目前城区改造而言，市政规划过于保守，市容整改基本上只限于细枝末节上的修 修补补，限于道路立面的整改和修复，加之市政府东迁与东部开发不甚成功的矛盾，便 从客观上决定了在近年内贵阳的发展仍将以交通路、胜利路、站江路围合区域为中心。 本案恰恰处于这个围合区域内，属贵阳市中心的黄金地段，这在地域上便占有了明显的 优势，对于该地块的开发是个极好的契机。 1.4.3远景目标 ⑴从现在起到2010年，按照"围绕中心、推动两翼、突出重点、带动周边"的构想，将贵阳 建设成为皖、浙、赣边际区域中心城市；将东翼的贵溪市建成以有色冶炼和化工工业为 主体的次中心城市；将西翼的余江县城建成富有地方特色风格的卫星城市；将南边的龙 虎山风景区建成举世闻名的风景名胜区，带动沿铁路、国道和信江周边小城镇建设，推 动贵阳市的城市化进程。 ⑵以建设花园式城市为目标，严格执行城市总体规划，完善老区，繁荣新区，启动高桥区 。树立经营城市理念，最大限度地筹集建设资金，搞好龙虎山大道、沿江大道、五洲路 、污水处理厂、体育中心、文化休闲广场、液化石油气混气工程等市政基础设施建设， 加强城市环境卫生的综合整治，实施好人行道硬化、车行道维修、行道树种植、路灯改 造、临街建筑物"穿衣戴帽"等"四位一体"改造工程，拉开城市框架，完善城市基础设施 ，使城区面貌有一个质的飞跃。 ⑶把小城镇建设作为经济发展的"增长源"来抓，加快上清镇、龙虎山镇、文坊镇、志光镇 、童家镇、刘垦（洪湖）、邓埠镇、锦江镇等8个重点示范镇建设步伐。到"十五"期末， 每个小城镇所在地人口达1.8-2万人以上，二、三产业比重70- 80%，农民人均纯收入3000元以上。 1.5心理需求 由于本案地块的开发不仅涉及住宅楼，还兼及广场与商业带，属综合性的房地产开发项 目，因此就本案对于当地人群消费心理与习惯的调查也应从多方面入手，了解当地人们 在各个方面各个层次的需求，才能从根本上去满足他们，也为这个地块楼盘的营销创造 良好的条件。 1.5.1广场 由于旧城改造，贵阳市现有体育场将迁至离市中心3公里处的白露镇，势必会对长期在此 晨炼与进行体育锻炼的贵阳市民造成不便与影响，甚至会让他们措手不及，这便在客观 上要求贵阳市需要有这样一个场所来满足人们在这方面的需求，让贵阳市民日常消闲有 去处，清晨锻炼有场所，体育训练有空间。这不仅表明了贵阳市民对于这样一个场所的 基本需求，同时也在客观上对这个场所主题定位提出了相应的要求——它必须是一个休闲 的、与日常生活息息相关的地方。 另一方面，由于贵阳市城区内目前绿化的欠缺，加之非典过后余留的心理恐慌与“健康、 生态”观念的层层深入人心，贵阳人们对于绿色、对于自然便有了一种本能的发自心底的 需求与憧憬，因此旧城改造过程中城区的绿化便显得迫在眉睫，而这在客观上也对于本 案广场的主题定位提出了另一个层面的要求——它还必须是一个绿色的、自然的、健康的 场所。 综上，便引申出了广场的主题定位——休闲、生活、绿色、健康。 1.5.2商业带 在调查中我们了解到，就一条商业街或一个商场来说，贵阳人们对于其后期管理和商业 引导极为重视，其关注度甚至超过对于商铺本身租金与价格的关注，基于这样的需求心 理与现实，便决定了构建一条商业街或营造一个商场，其后期物业管理与经营导向显得 尤为重要的客观要求。因此对于开发商来说，要从长远利益考虑，要造就一条商业街， 对于物业管理和后期商业引导方面至关重要，而对这方面的宣传乃当务之急。 1.5.3住宅楼 对于住宅，我们了解到当地人最为喜爱的户型是三室两厅；面积在120㎡左右，除此之外 小面积户型相对大面积户型更受关注；他们最青睐的楼层是3- 5层；而就目前而言，贵阳当地的房价多在1000- 1300元/㎡之间浮动，近几年略有上升趋势。据当地人分析，贵阳近期的房价上升在很大 程度上有赖于出外经商的贵阳人逐渐增多，而他们外出赚钱后多回贵阳购房。这种现象 一方面反映了小城区人心中固有的“叶落归根”“衣锦还乡”的思想根深蒂固，另一方面也 从客观上促成了贵阳房价的提升，推动了贵阳...
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