目 录

第一篇 概述：旅游度假区与旅游房地产的开发过程

1． 开发前的规划

2． 开发策略

3． 开发小组

4． 可行性研究与规划

5． 资金之供给

6． 审核过程

7． 综合计划

8． 市场营销

9． 管理与经营

第二篇 雨润黄山项目：开发模式与运作设计

1． 开发原则

2． 开发战略

3． 开发模式

4． 运作设计

第三篇 雨润黄山项目：重点开发产物的初步建议

1． 高尔夫球场

2． 高端旅游地产项目——私家园林

3． 雨润黄山旅游学院

4． 旅游房地产项目——分时度假公寓

第一篇 概述：旅游度假区与旅游房地产的开发过程

1． 开发前的规划

度假区开发者在着手进行开发过程时，首先必须考虑各种选择的可能，并界定整个计划的概念。最适合的开发概念之产生，往往需要经过许多变数的考虑，才能做最后的决定。专业的开发者，他所感兴趣的是开拓潜在的市场，其所需要的是适合该市场的计划用地。

就一项有计划的度假区开发过程而言，从计划开始到成功这段期间，最重要的是反复思索开发概念、一再评估有用的资讯，并不断修改整个计划的内容。在此同时，还需要研究最有远景的市场所在，乃至于开发产物的形态、计划密度及兴建期限也要加以概念化，届时再以开发过程中可能涉及的不动产开发限制，检验这些概念的可行性。倘若没有经过这种谨慎的调整过程，度假区开发计划很可能在一开始的时候，就得宣告失败了。

设计概念形成的基础在于：确定开发性质或设计意象。心理上的目标（Psychological goal）界定，有助于选定计划的特殊意象或预计完成的范围，并进而到设施形态之选定、安排与品质、经营上的需求、影响交易方法以及其他各项细节。

度假区的开发者并且需要考虑本身在整个开发过程，从计划开始到成熟，一连串活动中的角色扮演。这些角色包括度假区内旅馆的经营，计划初期的交易、土地与房地产的交易等。

（1）开发产物与设施

开发区所要营造的意象确定后，度假区开发者可以开始界定开发产物及开发区内的各项设施。市场研究应该有助于主题公园、酒店、公寓、别墅等开发产物之适当调和，指示有关尺寸、形式、所有权类型以及价位等级的建议。

其中最重要的是先界定该地区内必须保留的天然设施，并研究如何加强这些设施的内容，开发产物以及应该善加利用的天然设施界定的同时，另一项必须在初期开发阶段进行的是，确定区内需要建造的设施，并预留未来设施增加所需的空间。

在决定整个设施计划时，有四个主要问题应详加考虑：

i. 设施如何在实质环境和经济中，配合整个计划，并成为该计划区独特意向的一部分？

ii. 该设施的数量该有多少？

iii. 工程进度如何安排？

iv. 经费合理吗？

因为度假区旨在提供愉快、真实的经验，倘若区内的设备不良而破坏使用者的兴致，这种情况对整个度假区的影响，可能比完全没有这些设施时严重得多。在游乐设施的经营上，开发者的首要任务是：维持游乐设施所需的品质标准。

（2）计划用地之选择

开发者不应该迷恋某个地区，寄望该地区满足任何一种开发形态的要求。选择计划用地的首要原则是，要能够使计划概念和计划用地密切配合。

挑选大型度假别墅兼度假区的计划用地时，应考虑环境、可及性和价位等几项重点。环境上的评估选项包括：美学及气候上的特质；文化上的吸引力；所能开发的游乐机会；以及设施的便利性。

度假区计划的市场力（market ability）与计划区到目标人口集中地的距离，以及交通设施的便利性息息相关。开发企图越大的度假区，越仰赖区内便利，高运输的交通设施。

第三个影响区位选择的因素是现实资金问题，即时开发费用和计划完成后的经营费用。

（3）阶段与进度

度假区开发的阶段与进度，是整个开发过程中令人两难的部分。一方面，在开发初期应该开始提供足够的游乐设施，以便招徕消费者，满足消费者的需求，并配合开发者的发展需要。而在另一方面，这些初期游乐设施所需的巨额前期资金，以及计划初期庞大的营业亏损，却要一直等到有大量游客或别墅住户产生，并带来足够的收入可以开始平衡营业支出的时候为止。

（4） 规划方法

传统的计划用地规划法案，一向都是考虑工程需求、政策法令、和市场政策等一般性的限制，以便进一步发展成敷地计划（Site plan），而这敷地计划其实大部分只是附加在土地上的粗浅计划而已。另外，有一种比较重视环境问题的规划方法，尤其是对度假区开发特别重要的是：以工程彰显开发用地的独特个性。唯有游乐设施能适合开发地的特色，整个计划区的环境气氛才能够被强调出来。

2． 开发策略

（1） 土地买卖

在历史上，土地买卖一直被人为是最大宗也最容易获利的度假区开发形态。

（2） 旅游地产项目

在这项交易里，度假区开发不仅从土地买卖获利，并且也可以从建设和交易开发产物等过程中赚取不少利润。

（3） 经营

开发策略中另一项重要策略在于，度假区开发者自行经营度假区的设备，举凡出租商业空间、管理旅馆、经营别墅单元的租借合资计划、提供维修服务或转售计划，或经营高尔夫球场、健身中心等，都可以在开发者的控制之下，为计划带来以下的益处：

*可长期获利

*在计划已告完成，或区内的不动产买卖进度缓慢的时候，有现金周转的潜力

*促进开发产物（旅馆、别墅、公寓）的交易价，能够有阶段性的增值

*有助于计划标准之维护

必须强调的是，一件成功的经营计划也是非常需要广泛的管理技术，以及足够的财力支援。

（4） 不同策略之组合

成熟的度假区开发者通常会运用不同策略的弹性组合，汲取个中利益。而这些策略的组合，有一项前提是，新开发地区的建造委托必须是长期的。最理想的状况是，开发商取得该区域的独家垄断开发权。

3．开发小组

度假区及度假别墅的开发事业，是一项错综复杂、涵盖各门学问的过程。它需要集结许多专门知识，在不同一个时间内进行。其影响变数不胜枚举，开发过程中的每个步骤都需要仔细斟酌，稍有疏忽就会出现新的问题。因此，需要来自不同领域的专家，组成开发小组，共同针对开发者的目标，进行规划、设计和施工。

有效率的组织和管理，是致胜的关键。为了能够有效管理，开发者需要有一群执行管理的核心幕僚。开发小组的责任，在于确保开发小组内各组成部分间的良好沟通，包括负责市场研究、财务分析、规划、设计、工程、交易以及经营等各方面专家之间的意见协调。小组审核和协调会议，对于开发效率的掌握非常重要，并且可以借此确保所有开发进度的正常运作。

4。可行性研究与规划（暂略）

当开发的构想确定，并界定好计划用地之后，详细的可行性研究即可以根据这些资料完成。包括：

1. 市场分析

详细的市场研究，应该能够指出潜在的市场吸收率，以及可能随着下列诸项设施而来的收入。

*度假酒店：不同的品质和设备、以及客房的平均出租率

*度假别墅：不同的价位、出租率、所有权形态、地皮或建筑单元、独户住宅或多户住宅、持所有权的居住者或纯粹度假的使用者

*产生收入的游乐设施：如高尔夫球场、网球场、马场、主题公园等等

*零售商业区：所有权形态以及可能的出租率等

至于市场分析的内容，应该包括下列三项：

*以预期中的购买者和游客，界定初步的市场范围

*预估既定市场范围，各种开发形态的可能需求

*在初步市场范围内，界定并研究出比较具有竞争力的计划案

2. 实质环境的分析

有关实质环境的分析研究，必须涵盖下列各类领域的评估细节：

*地形地势

*水文――主要及次要的排水系统、水源特征和水资源

*地理――地表与地层状况

*植物――主要的植被、森林以及农业

*野生动物

*气象――风、温度、湿度、降雨以及日射角

*生态及环境因素――视野、声音或其他特殊条件

*公用设施――能源、给水、灌溉、以及通讯设施

*动线及其他有关的下部结构――公路与道路、铁路、机场或航道、桥梁与小坝

*历史文化保护物与独特地表

*目前的土地使用状况，及未来计划中的变更或开发

批准程序与资格的限制――适用于该计划的土地使用分区管制、建筑法规与建筑限制

3. 开发概念之设计

此一评估工作的内容大致如下：

*概念图标（Conceptual diagrams）

*理想的功能关系图

*有关基地的功能示意图

*初步的土地使用图

*可供开发的总面积，以及必须予以保留的地区

*不同土地使用方案的适用性研究

*不同密度与产值评估

*其他用来显示该计划独特之处或重要性的图解和透视图

*每个计划阶段的初步计划

4. 财务上的分析

若要成功地执行度假区开发计划，一定要有几项重要的分析内容：评估预定计划的财务可行性；协助修正开发的阶段和内容，使之达到资金回收的开发目标；提供计划执行阶段所需的基本资料，以及管理和维护财务控制的适当手段。为了达成以上这些目标，可依下列分析程序作为参考：

*没有任何例外的，市场分析中必会产生投入变数

*通货膨胀对计划案的收入和支出之影响分析

*筹备假定性的年度资产负债表、收入概况、现金周转概况，并且以详细的土地使用内容分析获利的能力

*解说财务分析的结果，以及有关开发进度、开发策略、交易计划、联合开发或大量销售的可能性等各项建议之说明。

5. 初步计划之筹备

根据度假区开发计划中，初步设计出来的土地使用计划和设施计划，开发小组可以准备全部设施的经费预估，由市场规划方面的规划师负责审核与修正，

研究拟定详细的土地使用计划，

研究拟定开发密度与产值的替选方案，

拟定初步计划的设计准则。

5．资金之供给（暂略）

6．审核过程

计划审核的过程中，开发商必须和某些审核时的要求相配合，以便尽快得到政府的批准。此一过程对开发商非常重要，因为任何一项核准的否决，都可能扼杀或拖延开发计划，造成财务上的莫大损失。

7． 综合计划（暂略）

综合计划应当描述包含下列各项土地使用与设施：

居住地区——酒店地点、度假别墅与其他旅游房地产单位、员工住宿等

商业地区与特定地区——娱乐中心与商业活动中心

休闲活动——地面与水上活动、公园及游乐设施、高尔夫等

动线——主要及次要的汽车线路，停车及服务地区，行人步道，自行车道及骑马道

历史文化特色

植物形态

未来可发展的用地

公用设施及维护——水供给、电力、垃圾处理场、通讯系统等

必要的社区及公共设施——消防、治安、学校等

与计划有关的下部结构——排水道、桥梁与水坝、主要道路等

除了图示之外，下列文件亦需准备：

对预定开发方案特色之描述

预定地区大规模详尽的敷地计划

设计草图及该开发计划设计意图的说明

分段进行的开发计划案

标识区位、尺寸和分段进行主要公用设施系统的公用设施计划

当全部的综合计划完成，开发小组可以开始选定计划区内某些地区，进行设计与施工。此时的工作项目包括工程图、工程委托合同、招标程序、以及工程管理等。

8． 市场营销（暂略）

度假区开发过程中的市场营销工作，最主要的是：在最佳地点、以及最佳价位和时机下，推出最佳的开发成品。一般所谓的直接销售，不过是整个度假区交易计划的一小部分而已。

9． 管理与经营（暂略）

第二篇 雨润黄山项目：开发模式及运作流程设计

一、开发原则

1市场化原则

以市场需求为导向，发掘机会市场是本区域成功的保证。

2共享原则

共享原则具体表现在：一是共享市场空间，二是享资源优势，在本开发中，降低开发投入一个至关重要的条件就是和其他经营方的合作。

3理性原则

当前大旅游的概念为政府和企业普遍接受，但是由于本区域腹地有限，承载量有限，如果采用一般思路必定难以成功。因此，应当结合实际情况，理性开发。

二、开发战略

无论是人文旅游资源还是自然旅游资源，本项目直接所在地块先天比较优势不明显，具有垄断性、排他性和权威性的旅游资源不多，主要还须借助黄山的知名度和美誉度从事开发。

本项目所在地块的后发优势应该建立在务实而又具有前瞻性的旅游发展规划之上。 21世纪的旅游开发规划应该建立一种对旅游的广泛含义的理解，即从休闲的角度解释并满足居民的旅游消费需求，从而为我们的规划工作提供指导。这样，旅游者的保健消费、文化消费、教育消费和置产消费都将是我们在规划时可以重点考虑的因素。

本项目的最大旅游客源地必将是长三角，自古以来，长三角地区文风甚盛，具有重视教育的优良传统，居民在教育投资上，不吝金钱。近年来，以上海为代表的长三角的许多城市出现了自费出国留学热潮，据有关统计，中国的教育投资每年约有几百亿流向国外。

江南人对文化生活的要求极高，对文化艺术消费趋之若骛，在上海举办过的故宫藏画展、达利前卫艺术展，观者云集，为国内其他地区少见。

此外，我们还必须考虑旅游项目对城市形象的提升作用，黄山市之地名因黄山而来，然而，在成熟旅游者印象中，黄山市与黄山尚有一段不小的地理距离，因此必须创造一个能够代表黄山城市旅游新形象的标志性项目。

结合旅游开发项目而言，本项目直接地块的自然旅游资源品级一般，几乎没有人文旅游资源。它的旅游开发，应结合区位优势，采取“错位互动发展战略”，通过差异性旅游产品供给，满足差异性的旅游市场需求，找准定位，寻找自己在长三角大旅游圈和大黄山旅游圈中的最佳位置。而实施“错位互动发展战略”，必须突破传统旅游开发思路，通过富有创意的策划和科学的规划，使之成为大黄山旅游圈中的一个亮点。

所谓错位，即是错开优势竞争对手的产品定位，结合客源市场需求，寻找并突出自身的差异性，以获取竞争优势，找出与周边旅游产品的不同之处，形成互补共生态势。

针对本项目的旅游资源条件，如果简单复制杭州、苏州、无锡等旅游区的旅游开发模式就很难成功。差异性可以通过对现有资源的挖掘和后天营造两种方式获取，例如同里、周庄的差异性就是通过对现有资源的挖掘获取，而无锡灵山大佛、杭州宋城的差异性则是通过后天营造的方式获取。本项目获取差异性应该通过后天营造的方式获取为宜。

所谓互动，即是以“泛旅游”的概念作为本项目旅游开发的方法论基点。传统的旅游开发思路往往是以“小旅游”为开发前提，注意力集中在食、住、行、游、购、娱等六个方面，就旅游区现有资源而谈资源开发。实际上，旅游业对相关产业的关联带动作用极大，辐射范围极广，而且由于旅游业自身的特性，很容易与其他产业产生互动，共同发展，相得益彰。

因此本项目的旅游开发应该以“泛旅游”的概念作为开发前提，结合黄山当地条件，积极与其他产业融合，并努力寻找项目与城市、开发商等方面共同的利益诉求点，互动开发，共同发展。

具体而言，

第一，通过对区域旅游业、城市与项目的竞争对手、地块性质和资源的初步分析，本地块不适于发展纯粹的旅游“行业”项目，而是要把握旅游的关联性、聚集性和辐射性，以旅游为最终的功能诉求点，成为复合型的项目，不能只为了旅游而做旅游。

第二，本项目必须是一个市场导向型的商业项目，同时也承载了极大的城市功能，因而判断项目能否成功，既要分析其能否满足目标旅游市场的需求，也要充分考虑是否可以满足相关方面显性和潜在的需求。这包括：政府的需求，例如，对城市增量和存量的高标准要求，实施城市经营战略提高城市品牌的需求，绿肺功能与环境效益的体现等；企业的需求，例如，提高企业知名度、宣扬企业品牌的需求，实施产业链延伸与追求投资回报的需求，与相关机构达成更密切合作的“双赢”发展需求等；市民的需求，例如，对城市的认同感和自豪感，休闲的需求，追求现代的生活环境和生活方式等；。寻求立体化的利益诉求点，并努力使其得到满足，是为项目赋予可操作性和可延续性的前提。只有这样，无论是地块，还是项目本身，在一个更大的区域环境中才能有最大的价值和潜力。

第三，在华东，乃至中国市场快速膨胀（不仅是旅游市场）的今天，一个成功的旅游项目，不仅是满足各方面需求，也要能够顺应，甚至引导区域性的消费价值取向。在黄山既有的现实条件下，本项目就必须保持一定的前瞻性，要对目标市场的消费心理、行为和趋势进行分析，同时不可忽视2006年杭州休博会、2008年北京奥运会、2010年上海世博会的对人们消费观、生活观的影响。

旅游产业发展趋势

综合需求 战略分析 消费价值观

项目定性

项目定位

项目设置 氛围营造

创造吸引力

效益体现

总之，本项目的开发，将遵循多元化的建设理念，沿着一条清晰的发展脉络进行。无论如何，未来的本地块都将是一个整合型的有机体，具有鲜明的个性，并产生持久的吸引力，创造最佳效益。

旅游的多元化

复

休闲功能 合 艺术的

健康功能 型 快乐的

教育功能 社 深刻的

体验功能 区 醒目的

城市功能 化 环保的

发 低强度的

展 ……

雨润黄山旅游度假区

附：成功度假区发展规律

对于一个新开发的旅游项目，借鉴行业的发展经验将使其具备基本的竞争力；研究同行业的发展规律，预测行业发展趋势将使其有机会走在行业的发展前列。影响一个旅游度假区成功与否的因素很多也很复杂，但都遵循一项最基本的原则：必须具备休闲娱乐上的吸引力以及普遍性。

图1-4 度假区发展规律总结

■ 区位

度假旅游的游客具有很大的近距离性，国际上一般是把乘飞机2小时可以到达的区域，作为度假旅游的主要客源圈。度假区一般位于交通发达的区域，主要客源圈会延伸至距离度假区4个小时车程的范围。

■ 市场定位

我国的度假旅游客源市场定位，应以国内为主，国际为辅。首先，我国已形成的度假旅游产品，并不真正具备很多的国际竞争优势，要吸引远距离的国际度假客源，有较大的难度。其次，在度假客源市场集中的欧美，有着足够的度假旅游胜地，再次，以现有国际度假游客流动规律来看，我国因远离欧美度假游客市场，也不可能有很多游客千里迢迢到我国来度假。当然，我国的“一南一北”（南即海南亚龙湾，北即东北的亚布力滑雪中心）在开发建设上，面向国际游客市场，也是必要可行的。然而从总体上看，以国内度假旅游来带动国际度假旅游的模式。

■ 产品组合

坚持“中档为主，兼顾高档”的原则。度假区旅游项目渐渐趋向于多样化和强调个人参与的体育类项目，高尔夫、网球、游泳是度假中基本的而又主要的项目。世界著名的6个旅游度假区：印尼的巴厘岛（中型海滨型）、韩国庆州波门湖（中型内陆湖滨型）、墨西哥坎昆（大型海滨型）、多米尼加波多普拉（中型海滨型）、土耳其南安塔利亚（大型海滨型）和西班牙加那利蓝岛，都有至少一个的高尔夫球场，大都有会议或培训中心。从旅游度假区的发展来看，和房地产相结合已成为一种必然趋势，在旅游度假区的周围常常有称作“第二个家”的别墅社区，如雨后春笋般地一一出现。

三、 开发模式

标准 模式选择

客流量和人均消费 流量型 收入型

所有权和经营权关系 BOT模式 准BOT模式 TOT模式 托管运营模式 一体化运作

1流量型模式

即追求最大客流量，而游客消费相对较低。流量型模式是我国东部早期的旅游开发模式，现在大多都已经转向了收入型模式，但目前西部省份仍有相当多的地区采用这种方式，由于旅游资源大部分是不可再生资源，要特别注意保护，在具体开发中务必做到开发与保护并举，实现可持续发展，因而这种方式实则是不可取的。

2收入型模式

不过分追求客流量，但刺激游客高消费。以九寨沟——控制景区游览人数为代表。九寨沟推出精品策略，通过网上预定控制进入人数。游客人数控制在1.2万的限量以内，切实保护好九寨沟的生态环境。

3 BOT模式

国际上广泛采用的投资方式，即承建者对该项目进行投资、建设、运营，并在协议期内拥有该项目的所有权和经营权。协议期满后，将该项目无偿转让给委托人。在协议期内，公司通过对该项目良好的经营管理，收回投资成本并取得合理利润。也就是由政府授予项目公司特许经营权。BOT模式。即建设---运营---移交，对政府而言，政府付出的不再是一次性的巨额财政资金，而是一个实实在在的“特许经营权”。即政府可以用将来的按政策征收的费用来发挥现实的效益，变以前的一次集中支付为分期支付，可以进一步减轻财政压力。其次，有利于投资主体和投资结构的多元化，防止投资结构单一，在立项、选项和建设过程中管理漏洞多，难度大，而且限于政府财力，积压项目较多地弊端。采用BOT模式，可以从国际、国内乃至民间多渠道融资，投资基础设施建设的资本在短时间内能够迅速放大，而且通过引入市场竞争机制，项目管理水平、技术水平都会有较明显的提高。主要应用于环保等非盈利行业。

采用这种方式成功的有，台北观光渔港的开发以及国内碧峰峡模式。

附：碧峰峡模式

四川碧峰峡模式用一句话概括即“在一个风景区内，由政府统一规划，授权一家企业独立建设、经营、管理。”这种导入旅游全新现代经营管理观念的模式好就好在它的核心——国家所有，企业经营的有效投资即景区所有权和经营权的有效分离，运用现代企业管理手段经营旅游品牌。这种模式体现了国有资源与企业资本的最佳结合。“整体控制、独家开发”不仅能够优化和创新旅游产业结构，同时也体现了地方发展与企业创新的共同愿望，在保护自然资源的前提下，碧峰峡模式为地方培育了实现“多赢”的动力十足的全新经济增长点。碧峰峡开发成功的关键是突破了传统旧模式，实行“资源的所有权与经营权相分离”，即政府在某一景区为企业划出开发界线，通过与企业签订开发、建设、经营管理协议，达到资源的优化配置，永续利用，使景区的社会效益、经济效益、生态效益等完全统一。

4准BOT模式

此种模式是完全BOT模式的变形，其特点是项目操作依然按照BOT模式，不同的是政府投入部分资金如国债，是项目公司的股东之一。此种方式可以提高投资者的信心，减轻投资者的资金压力，非常适合资金实力较弱的国内环保企业的运作。

5 TOT模式

TRANSFER─OPERATE─TRANSFER的简称，即移交---运营---移交，与BOT方式相比，TOT方式具有以下特点：（1）对政府来讲，通过TOT方式出让特许经营权，可以最大限度地筹集建设所需资金，并且可以盘活政府存量资产，利用变现资金进一步加快新的建设。（2）对于投资者来讲，由于其受让的是已建成且正常运营的项目，建设期的风险完全不用承担，因此会产生较大兴趣，尽管其投资回报率会略低于BOT方式。

6托管运营模式

相对于BOT及TOT两种方式，委托运营方式具有以下特点：对于政府来讲，无法通过此种方式收回投资，筹集建设资金，只能通过引入竞争机制有效降低运营成本。对企业而言，前期投入非常小，运营期间的支出与从政府取得的服务费相对稳定，风险较小，收益较低。

7一体化运作模式

广西自治区旅游局向全区少数民族地区推广参与式旅游开发模式，推广南丹县“白裤瑶新村”的做法，寻求一条贫困地区旅游扶贫发展途径。 目前，参与式旅游开发已经成为广西区政府主导型发展旅游业战略的又一具体形式。与其他旅游扶贫开发项目相比，白裤瑶新村采用了全新的参与式旅游开发模式，即项目的策划设计者、投资者、实施者、经营者、员工等参与整个项目的全过程。 专家学者不再是项目的客体，而是项目的主体成员，他们把知识当作投资“入股”。使旅游项目开发成为自家的事，从而保证了该项目的知识含量与项目策划与时俱进。在这种参与式开发中，专家学者、政府职能部门、农户三方分别以知识、资金、文化及劳力作为投资投入到旅游开发中去，充分调动各方力量办旅游。

8其他――金龙模式

即大都市近郊的针对普通市民而建的开放式山水生态休闲中心。成都"金龙"模式，也可称作都市郊野生态旅游普通消费模式，随着城市化进程的加快和人民生活水平的提高，其市场潜力无比巨大。仅以成都为例，目前成都市区人口(含外来人口)已近千万，热衷于远程旅游且有条件者不到百分之20，剩余百分之80的普通市民百姓主要的休闲去处目前仍是公园和府南河沿岸及各类茶楼、酒楼、迪吧、舞厅、影院等传统场所，这项目由于没有脱离城市的挑肥拣瘦喧嚣帮而渐被多人远离。这正是农家乐、度假村近些年红火的根本原因，又由于市民精神标准和需求的升级换代，尤其是盲目无序的开发导致自下而上环境的恶化促使人们渴望自然、向往绿色。于是，走出城市，享受生态的旅游休闲方式成为21世纪最为流行推崇的时尚，又由于普遍市民的经济和时间限制，决定了这样的场所必须是离城不远、消费不高、青山绿水式的，金龙湖乡村俱乐部恰恰符合上述所有条件，堪称这类旅游模式定名为"金龙"模式。

结论：

基于以上几种模式，从产业化方面考虑，可以对新建项目，采用BOT投融资方式。它是一种“交易双赢”的思路：政府以未来市场高速增长的收益来换取资本对基础设施建设大规模的投入，加快城市发展步伐。雨润集团黄山旅游度假区（10平方公里）的整体开发可以考虑选用该种模式。

四、运作设计

1．项目控股公司

若最终取得10平方公里的黄山旅游度假区的开发经营权，雨润集团有必要成立隶属于集团的独立的项目控股公司，如“黄山雨润旅游投资开发有限公司”。其经营模式可以借鉴于海南三亚亚龙湾旅游开发股份公司：即除了投资开发整个度假区的核心区域和最主要的基础设施外，主要以招商引资、合作开发、合作经营等方式来展开经营，从土地的增值交易中获取丰厚的投资回报。

该项目控股公司可以吸收政府的相关单位进入，以利于项目的运作。另外，可以考虑吸收黄山旅游发展股份公司的进入，该公司作为黄山市唯一的上市公司，控制着黄山风景区的主要景区资源，而未来雨润黄山旅游度假区的经营与其有着相当程度的互动关系。另有一层考虑是：雨润黄山旅游度假区项目规模庞大，投资数额巨大，“黄山旅游股份”是可以考虑资本运作的渠道。

2. 核心区域开发

“雨润黄山旅游度假区”的核心区域是：以现有高尔夫球场和酒店为基础，集中开发新建高尔夫球场及配套的度假别墅项目、徽文化主题公园——徽镇、CLUB MED式的欧洲城堡庄园、SPA主题度假村、旅游分时度假公寓等，由这些开发产物构成“雨润黄山旅游度假区”的核心区域。

3. 开发程序设计

可以借鉴国内外通行的度假区开发程序惯例，再结合项目本身的实际情况，制订“雨润黄山旅游度假区”的开发程序。具体请参见第一篇的相关介绍。

第三篇 雨润黄山项目：重点开发产物的初步建议

根据项目开发策划书中对“雨润黄山旅游度假区”的初步分析研究，提出按照高尔夫及休闲运动板块、健康疗养板块、文化娱乐板块、商业教育板块和旅游房地产板块等五大功能区域来开发本旅游度假区。就其中若干重要或创新的开发产物，在此进行进一步的说明。

1. 高尔夫球场

开发的策略是：极品＋特品

有一个基本的判断，中国的高尔夫产业正处在蓬勃发展期。无论从国外成熟的旅游度假区来看，还是研究国内已取得初步成功的高尔夫球会，高尔夫休闲运动将在相当一段时间内在中国获得长足的发展。

极品球场：黄山高尔夫球场属于山地丘陵型球场，即使再建设的球场，类型也是确定而不能突破的。从品质角度而言，想吸引高端的旅游度假者，必须建设一个在长三角地区范围内品质一流的纯会员制私人球场，并配套以高档的私人会所和度假别墅项目。这样才能借助于“黄山——中华名山、国之瑰宝”的知名度和美誉度，赢得市场的认可。

特品球场：另外，建议开发一个“量贩式公众高尔夫球场”，在国内是对高尔夫经营形态的一种突破，但在国外成功的先例比比皆是。由于整个“雨润旅游度假区”规模庞大，不可能只立足于高端度假市场。与中国度假旅游业的发展现状相符合的开发定位应该是立足于中端市场，同时兼顾高端市场。而且由于进入了一个暂时没有竞争对手的新兴市场，其投资的回报将是可以期待的。

2. 高端旅游地产项目――私家园林

旅游房地产项目与普通的住宅项目大不同，虽然都是供人居住，但是使用对象和使用的方式有着根本的区别。

高端的旅游房地产项目，最吸引人的是什么呢？是对稀缺资源的拥有。高端旅游房地产项目，位于风景怡人的景区，一般都具有良好的环境资源。因此，与城市中作为第一住宅的豪宅不同，旅游房地产项目中的豪宅更注重的是对环境资源的拥有程度。

“雨润黄山旅游度假区”规划中的私家园林项目，座落在独一无二的黄山，并且对环境资源的拥有程度达到了目前国内所有旅游房地产项目中的一个新高度。对于顶尖的成功人士而言，拥有国内数一数二的私家园林，是何等的豪气与快意。另外，相比于市场上泛滥的仿欧式别墅，私家园林更是秉承了中国传统文化中“天人合一”的理念并予以发扬光大。

由于土地规模的限制，建议私家园林应严格限制数量，以18～36户为宜，并且采取国际发售的行销方式。是黄山旅游度假区的又一极品项目，对于提升“雨润黄山旅游度假区”的知名度和催升土地价值有着非常重要的作用。

3. 雨润黄山旅游学院

中国的民办高等教育产业已经成为一个高利润的行业，同时也是一个充分竞争的行业。另外一方面，中国的旅游业在高速发展的同时，旅游教育培训行业却发展滞后。事实是：中国已经有了许多国内外知名的豪华饭店，但却没有一所国内外知名的旅游学院。另外，伴随着旅游产业多元化的发展，很多新兴行业如高尔夫、休闲俱乐部、SPA、温泉疗养地、游艇会、滑雪场等等严重缺乏中高层的人力资源。

上述种种，为旅游高等专业教育的产业化运作带来了商机。

项目策划中建议投资开发“雨润黄山旅游学院”，借鉴参考国际上最著名的瑞士洛桑酒店管理学院的办学模式和经验，建设一家国内最佳的、专业设置齐全、师资力量雄厚的，以培养应用型中高级旅游人才为主的中外合作高等旅游学院。

投资开发这一项目除了项目本身稳定而可观的回报外，同样能提升整个黄山旅游度假区乃至雨润集团的无形资产，足以流芳百世。另外，学院还是一项宝贵而长期的人力资源财富。

我们在做项目策划研究时，已经与国家旅游局、中国旅游学院、南开大学等相关单位和业内人士进行了初步的探讨，他们都一致看好这个项目。在政策法规方面，亦不存在障碍。

4. 旅游房地产项目——分时度假公寓

其实分时度假早在90年代中期就已进入中国市场，但当时发展的时机并不成熟。进入21世纪，中国加入WTO，中国旅游业迅猛而全面的发展，才迎来了分时度假发展的大好时机。

有两个重要的契机。一是中国正在加速出境游的开放，并最终将全面开放。2004年起，欧盟国家将整体向中国游客开放。二是随着分时度假的跨国行业巨头RCI正式进入中国市场，国家的产业政策正在鼓励分时度假的发展。

对于分时度假的购买者而言，交换功能是他们最为看重的。

因此，与RCI进行合作（RCI是非常欢迎合作的），开发“雨润黄山旅游度假区”的分时度假旅游房地产项目正当其时。

对于开发商，进行分时度假的开发，最大的好处就是可以在较短时间内收回投资并取得利润，同时为未来旅游度假区的经营积蓄客源。

限于研究时间的短促，以上只是就策划方案中的部分开发产物做了推荐说明。其他的项目，业已在策划方案中做了简要说明。

有必要指出的是，其实旅游开发与工业是相似的，产品研发是一个非常重要的工作环节。要想做一个品位不凡并赚取理想利润的旅游度假区，必须要像造汽车、造彩电、造计算机那样有一个必不可少的研发环节，这是生产一流旅游产品的生命线和第一流程。

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