一、前言

（一） 本案目的

根据临海市银雁房地产有限公司关于投资兴建江京大饭店的项目意向，2003年1月16日到18日，我们就江京市城市区域、交通网络、人文历史、经济产业、政策导向、旅游资源、客源市场、周边环境等影响投资建造江京大酒店的诸多因素进行了实地调研，采取的主要方法是:一、听取当地市政府有关负责人对整个江京地区总体经济发展纲要、产业政策导向、瓯江沿线江滨区块（江京大酒店所处区域）建设规划与设想、城乡社会概况等有关情况的介绍；二、到江京市旅游局行业管理处、市场开发处、规划处咨询了解相关的旅游客源接待、旅游资源开发、年度统计数据等情况；三、实地考察了江京市区目前最高档次的星级饭店（三星级的江京国际大酒店、香溢紫荆花大酒店和江京飞达大酒店）及其他饭店的实际营业状况，并进一步深入到当地的购物中心、娱乐场所以及风景旅游点，了解了当地市民的消费习惯与水准；四、到江京大饭店拟建地点察看周边环境，分别测量至市中心、火车站、汽车站、金丽温高速公路入口及主要工矿企业等处的实际距离；五、参考江京市政府各相关部门公布的有关数据材料（江京市2002年度统计年鉴、江京市旅游局2002年度统计报表等）。

基于上述材料，本项目建议书主要为江京大饭店的建设，提出投资环境评估、目标市场分析、投资建设定论、投资规模及投资效益预测与投资可行性分析等方面的参考意见。

（二） 项目简述

1、城市概况

江京市位于浙江省的西南部，地处浙闽两省结合部，在东经118°41′～120°26′和北纬27°25′～28°57′之间。总面积1.73万平方公里，总人口250万。全区现辖江京、龙泉二市及缙云、青田、遂昌、云和、庆元、景宁、松阳七县，是浙江省面积最大而人口最稀的地区。它东南与温州市接壤，西南与福建省宁德市、南平市毗邻，西北与衢州市相接，北部与金华市交界，东北与台州市相连。分别距温州126公里、金华122公里、杭州292公里、上海512公里。江京市区因其地形酷似莲花，故称莲城，是浙西南地区的政治、经济、文化中心。

江京市山清水秀、古迹众多。龙泉的凤阳山、庆元的百山祖、遂昌的九龙山等国家和省级自然保护区，风光美不胜收；缙云仙都的鼎湖峰、铁城、青田的石门洞、江京的通济堰、龙泉的哥窑大窑遗址、松阳的延庆寺塔等景点，人文景观和自然景观交相辉映，都是生态旅游、休闲度假与避暑的胜地。江京市地处亚热带季风气候，瓯江水系横贯全区，一年四季雨量充沛，气候湿润，自然条件优越，其中森林、水能、矿产、野生动物等四大资源均占全省首位。

江京市物产十分丰富，著名的有庆元香姑、景宁惠明茶、处州白莲、缙云黄花菜、江京柑桔、云和雪梨、遂昌薯脯以及笋干、木耳、晒红烟等农副产品，曾在全国农业博览会上获得过多块金牌。龙泉宝剑、青瓷、青田石雕等工艺美术品更是在国内外久负盛名。金笔、羽绒制品、宠物用品、木制玩具、洗涤用品、鞋革等新兴工业产品和工艺产品深受中外顾客的赞誉。

江京市的邮电通讯已实现传输光缆化、电话交换程控化，无线寻呼实现全省、全国漫游。556座各类电站已与华东大电网联网供电，使得全区电讯、供电稳定可靠。

2、交通网络

江京市是浙西南的交通枢纽，交通条件十分便利。金温铁路在1997年就已经开通运行；金丽温高速公路也已于2002年底全线贯通；330国道横贯境内；丽浦、丽龙等11条省道干线组成了地区公路交通的骨架，全面形成了以高级和次高级公路为主干的公路运输网络。江京还拥有两座各500吨泊位的温溪港，货轮可直达全国各大港口和香港、澳门等地。江京机场也正在筹划当中。全地区已基本形成良好的交通网络。

3、社会人文历史

江京地区历史悠久，文化积淀深厚。据考古发现，早在4000多年前就有人类活动。隋朝开皇九年（公元589年）建处州，592年改为括州，607年改为永嘉郡。唐朝武德四年（公元621年）复改为括州，779年改为处州。元朝至元十三年（公元1276年）改为处州路，1359年改为安南府，随后又改为处州府。明朝景泰三年（公元1452年）起，处州府辖江京、松阳、缙云、青田、遂昌、庆元、宣平、云和、景宁10县。1911年辛亥革命后设立处州军政分府。民国元年（1912年）撤销处州军政分府，先后由瓯海道和江京、第九、第六、第七行政督查区管辖，辖江京、松阳、缙云、龙泉、庆元、宣平、景宁、云和8县。1949年5月解放，10月设江京专区，1952年撤销专区，各县分别划入温州、金华、衢州专区管辖。1963年5月恢复江京专区，辖江京、青田、缙云、遂昌、云和、龙泉6县。1968年改称江京地区，1978年设立江京地区行政公署。其中：1973年恢复庆元县，1982年恢复松阳县，1984年设立景宁畲族自治县，1986年撤销江京县，设立县级江京市，1990年撤销龙泉县，设立县级龙泉市，2000年撤销县级江京市，设立莲都区。2000年7月19日撤销行署建制，设江京市，辖莲都区、龙泉市和青田、缙云、云和、庆元、遂昌、松阳、景宁7县。自古以来,江京就是浙西南地区的历史重镇，青田更是全国著名的侨乡。

4、项目位置特征

江京大饭店项目位于江京市区的南部，瓯江的南岸，与市区隔江相望，处于未来几年市政府计划重点开发地区的核心区块。它座落于江京市江滨公园南岸之尽端，面对公园和宽阔的水面，与公园天然地熔为一体。它背靠著名的南明山风景区和建设中的未来的绕城公路，正在扩建的小水门大桥和规划中的紫金大桥一左一右地将酒店与市区紧密相连，分别距离市中心4公里、老长途汽车站6公里、火车站8公里，可以说是处在自然风景秀丽、周边环境优雅、地域视线开阔、城区交通便捷的良好环境之中，是一块典型的“闹中取静”的世外桃源和风水宝地，非常符合建造园林式综合性酒店的地理要求。

二、现阶段江京市场总体概况及投资环境分析

（一） 社会政策环境

进入新世纪，江京市政府明确提出了“秀山江京、浙江绿谷”的发展口号，全面制定实施了可持续发展战略，在坚持以市场为导向、以科技为先导、以产品为龙头、以工程为依托、以效益为中心、以企业为主体的原则指导下，强化政策导向，依靠科技进步，培育规范市场，加强监督管理，加大环境保护力度，逐步建立与社会主义市场经济体制相适应的产业宏观调控体系和统一开放、竞争有序的产业市场运行机制，促进全地区经济产业的健康、快速发展。

同时，江京市政府还特别提出要加大利用外资的力度，进一步拓展第三产业，力争在城市基础设施、旅游、商贸、文化、教育、卫生、体育等方面有新的突破。尤其把旅游业的发展摆到重要的位置。

并且，市政府明确提出及实施了提高行政办事效率，改善服务环境，简化审批手续，下放审批权限，减少收费项目，各级办事机构落实行政公示制和服务承诺制，减少审批环节，方便客商投资，强化社会信用等一系列配套政策，有力地改进了投资环境，建立了良好的投资政策导向。正是由于政府的重视，目前江京地区已经形成了良好的投资市场环境。

（二） 经济产业发展状况

1、经济总量

近年来，江京地区国民经济呈整体快速增长态势，综合经济实力明显增强。去年国内生产总值达到158.97亿元，与前一年相比增长了12.8%，其中市区的增幅更是达到了17.6%。全市人均GDP达到6393元，折合美金为780元，其中市区达到10687元，折合美金为1303元。全地区产业结构调整加快，第三产业所占比重明显增加，现已占到国内生产总值的35.35%，累计完成产业增加值56.18亿元，发展速度明显超过平均经济增长速度，2002年比上一年增长了15%，其中市区的增长比例更是达到了19.2%。

去年全市财政一般预算收入为17.95亿元，比前一年增长了39.8%，其中上划中央收入6.22亿元，增长19.35%；地方财政收入11.73亿元，增长53.8%。财政收入占国内生产总值的比重由上一年的9.39%提高到了11.29%。城乡居民收入增长超过31.04%，城乡居民储蓄存款年末余额首次突破100亿元，达到创记录的109.32亿元。城乡居民食品支出占消费支出的比例（即恩格尔系数）也由前一年的43%降到了去年的41%。全地区已经初步具备了小康社会富裕的生活条件。

2、产业特征

江京地处浙西南山区，自古以来物产富饶，森林覆盖率高居浙江省第一位，是我省的林业大市。地区近年来积极推进农业产业化进程，2002年农业总产值已完成57.66亿元。工业生产则保持了自1999年底以来年平均20%以上的高速增长，增长幅度继续保持全省十一个地区的第一位，规模企业产值增幅高出全省平均增速的11.3个百分点。

近年来，江京市明显加快了经济结构调整步伐，着力培育发展特色经济，成效已初步显现。从2002年的发展情况看，一是培育壮大的四大行业发展势头强劲，其中化学原料及化学制品制造业产值增长29.7%、电力工业增长15.5%、文教体育用品制造业增长32.98%、木材加工及竹藤棕草制品业增长13.94%。二是优先发展的四大行业中，皮革毛皮羽绒及其制品业增长111.08%、医药工业增长13.15%、非金属矿采选业增长42.35%，食品工业增长20.35%。三是块状特色经济增长迅速，新的经济亮点闪烁。青田鞋革实现产值5.26亿元，同比增长143.5%,外贸服装增长82.31%,云和木制玩具实现产值3.0亿元，同比增长50.5%，缙云环形灯管和缝纫机械及工刃具三大行业增长93.0%，龙泉太阳伞增长12.0%，庆元竹木加工业和塑料制品业分别增长20.5%和33.2%，都呈现出了较强劲的发展态势。产业特征明显，增长势头良好。

同时，非公有制经济也成为拉动工业增长的主要力量。去年一年，除股份合作企业外，外商及港澳台投资企业产值增长42.3%，股份制企业增长30.0%，联营企业增长20%，其他企业增长28.5%，这五类企业实现产值达50.75亿元，占全部规模企业的91.54%，比上年同期提高了0.71个百分点。这表明江京市主攻个体私营等非公有制经济发展的政策已显成效。

外贸仍然保持较高的发展水平，工业品出口势头强劲，拉动市场销售作用明显，表明在加入WTO后，江京市的出口生产企业基本能抓住机遇，工业外向度进一步提高。

建设工业园区也是江京市“十五”期间加快工业经济发展的主要切入点，有效地促进产业集聚。市政府采取加大政策扶持引导、加快基础设施建设、加大招商引资力度等措施，使园区建设步伐明显加快，云和木制玩具工业园区、遂昌凯恩高科技纸业园区、庆元竹木制品工业园区、缙云新碧仙都五金工业园区、龙泉太阳伞园区、青瓷宝剑园区、青田外贸服装工业园区、景宁食品工业园区和松阳西屏特色工业园区等各具特色，发展潜力巨大。

（三） 旅游资源现状

1、旅游资源

江京群山连绵，林海氤氲，峡谷众多，溪流密布，奇峰耸立，瀑泉飞挂，洞壑幽深，可谓是汇“峰、林、洞、瀑”于一城，集“奇、峻、清、幽”于一地。江京是浙江省森林、水能、矿藏和野生珍稀动植物资源最丰富的地区，森林覆盖率达到79.1%，素有“浙江林海”、“天然氧吧”、“天然的动植物园”之称，被誉为“难得净土”。

江京是一个清新秀美的世界。在全市1.73万平方公里的土地上，分布着国家AAAA级的仙都风景区和AAA级的青田石门洞旅游景区及一批国家AA级旅游景区（点）；国家和省级风景名胜区4处；市级风景名胜区6处；国家和省级自然保护区3处；省级森林公园8处；国家级文保单位5处和省级文保单位17处；省级历史文化名城2个和省级历史文化保护区4处。江京是浙江省首个国家级生态示范区建设试点地区，是瓯江、钱塘江、飞云江、灵江、闽江、福安江等六大水系的发源地；江京是21世纪人类所崇尚的“休闲养生，返朴归真”的生态旅游休闲度假胜地。

江京还是全国最大的畲族聚居地，景宁是全国惟一的畲族自治县，多姿多彩的畲族传统文化和民俗风情引人入胜，让人流连忘返。

总之，江京丰富的自然山水与人文景观，形成了特色鲜明的旅游资源，日益引起了众多游客的响应与神往。

2、饭店概况

江京地区目前建有各类旅游饭店39家，其中三星级酒店2家，二星级酒店20家，一星级酒店15家，按照三星级标准建造但尚未评星挂牌的2家。总房间数2224间，总床位3600余张，2002年平均出租率63.79%，平均房价140元/间.天。江京市区现有旅游饭店13家，其中三星级酒店2家，二星级酒店5家，一星级酒店4家，按照三星级标准建造但尚未评星挂牌的2家。而这4家三星级及按照三星级标准建造但尚未评星挂牌的饭店，共有客房387间，去年平均出租率达到72.49%，平均房价约220元/间.天。从整体经营情况看，江京市的旅游饭店普遍能获得较好的赢利,并且目前市区尚存在着无四、五星级豪华旅游饭店的空白，为投资建造高星级酒店提供了极大的空间。

3、景区接待收入

2002年江京地区主要景区（点）接待人数为：仙都风景名胜区24.2万人；青田石门洞风景名胜区6.5万人；清真寺13.5万人；东西岩、南明山风景名胜区7.64万人；白云山森林公园14.8万人；松阳箬寮岩景区6.5万人。全年共接待海内外旅游者217.4782万人，其中海外游客2.4782万人，同比增长25.73%，客源结构主要为第一西班牙、第二意大利、第三巴西；国内游客215.3万人，同比增长33.4%，客源结构主要为第一省内、第二上海、第三江苏。国内旅游收入8.86亿元，同比增长38.2%，旅游创汇4174.68万美元，同比增长28.77%。旅游收入占地区整个GDP的7.75%，比上一年增长2.02个百分点。2003年旅游收入计划占整个GDP的10%左右，增长态势继续稳步提高。

4、存在的问题与不足

江京地区的旅游接待服务行业，近几年虽然取得了很大的进步与发展，但是还存在着一些问题与不足，主要是：一、整体旅游宣传的影响面不够广泛，辐射力度不够深；二、景点较分散，未形成拳头产品和完整线路，给人以零打碎敲的感觉，造成游客停留时间不够长的结果；三、市区缺少高规格的豪华旅游饭店，现有的几家三星级饭店都普遍存在着布局不合理、服务功能不到位的缺陷；四、缺乏专业的饭店管理人才，饭店的整体服务规格和服务质量不够高；五、现有饭店缺乏能举行商务洽谈、宴会、展览、新闻发布会、政府首脑接待等大型活动的场所，直接对整个地区的经济发展与形象展示造成了滞后的负面影响；六、在现有整个地区旅游收入占到GDP7.75%的基础上，旅游饭店业缺乏新的增长亮点，尤其是代表当今最新市场销售理念的产权式酒店，在江京还处于空白阶段。

（四） 消费市场分析

通过对江京地区饭店、餐饮、娱乐、购物等方面的实地调查，我们发现江京地区虽然经济不是特别发达，但是一般市民的消费水准却比想象中要高。经初步了解，目前市民对生活中的喜事、大事，如生子、参军、上大学、生日、乔迁新居、老人做寿等，都习惯以聚众宴请的方式来祝贺，比较舍得花钱。而一些新的高档次的酒店、餐馆、娱乐场所在开业伊始，都能在当地造成轰动效应，生意非常火爆。我们在调查中还特别关注了年夜饭的基本标准，每桌从668元～1280元不等，不低于杭州的消费水准，且消费市场基本成熟，这就为建设高星级酒店奠定了消费基础。

另外，我们还特别调查了江京市的中高档社会餐馆， 例如名人名家大酒店、新开元大酒店、绿谷大酒店、阳光大酒店、太平府饭店、观天下食府等，经营情况都非常不错。其中的名人名家大酒店是目前江京市最大的一家社会餐馆，共有三层，包厢40余个，总餐位数达到了420个，根据我们实地消费估算，按照平均每人50元的消费水平计算，如果利用率达到70%以上，则日平均营业额应在3万元以上。日益成熟的消费观念与消费市场，已为大型综合性酒店尤其是餐饮的消费理念打下了良好的基础。

由于隶属江京地区的青田是全国著名的侨乡，有一大批旅居国外的事业有成的华侨，他们中的大多数都有每年回家乡省亲的习惯，滞留的时间也比较长，故往往喜欢在当地购房居住，同时由于受到中国传统观念中“叶落归根”思想的影响，每年也有大批的老华侨归国归乡，安度晚年，购买酒店式的观景别墅居住对他们来说应该是一个非常不错的选择；江京的经济尤其是私营经济这几年发展非常迅速，诞生了一大批富有的生意人，随着自身经济实力的增强，他们对生活的要求特别是居住的要求也越来越高。因而，产权式酒店别墅这一最高层次的居住形式将对他们具有很大的吸引力，与之相配套的酒店式服务也将极大地方便他们的生活，它的出现无疑将很好地满足这一市场的需求。基于以上两点分析，我们认为，针对酒店兼带的产权式酒店别墅的消费市场非常广阔，销售前景乐观，它在江京地区的率先推出也必将在当地引起相应的轰动效应，并最终取得成功。

三、项目分析与市场定位

（一） 项目分析

考虑到江京整个地区的经济、社会、旅游等发展状况，综合自然、地域、气候等因素及投资回报、投资风险、经营成本等预测，我们认为，目前江京市已完全有必要投资建设高星级的城市综合商务型酒店，并可兼带部分产权式酒店别墅，同时在建造过程中，特别需要注意下列因素：

1、规格档次起步一定要高，设计规划标准为五星级，建设标准为四星级，这样就能快速占领当地饭店业的制高点。同时，服务设施应尽量齐全且功能灵活。

2、依据地方容量，整个投资规模不宜偏大，房间总数控制在220间以内，同时，应具备有较佳私密性、独立性、安全性的经营接待场所，以满足政府接待的需求。

3、兼带的产权式酒店建筑以独立式别墅为主，规模为40幢左右，每幢建筑面积为250平方米～350平方米之间。

4、主体建筑风格应有自己的特色，且与周边环境相协调，从而使住店客人在欣赏周边自然景色的同时，建筑物本身也相应成为所在区域的一道亮丽景观。

5、经营定位应明确，既能符合当地政府要求，又能最大范围地招徕客源，赢得较好的投资回报。

6、应积极争取当地政府及各级机构的大力支持，争取将本项目树立为良好的政府形象工程。同时扩大临海市银雁房地产有限公司的社会知名度与诚信度，进而有效树立公司良好的形象，利用自身的优势不断拓展业务，最终形成双赢。

（二） 市场定位

通过实地考察，并根据当地的实际接待情况及发展趋势分析，我们认为，新建的江京大饭店的经营市场可定为：一、政府代表团的会见与接待；二、国家级专业会议和中小型国际会议；三、地方政府、各职能机构、各企事业团体的各类会议或联谊活动；四、国际国内招商、贸易、推广、展示、展览、新闻发布等商务活动；五、高档旅游团队；六、高档次商务散客；七、各类学术研讨、参观交流等接待活动；八、海内外客商休闲度假等。

酒店类型为城市综合商务型。酒店星级为目前按照四星级标准建造，并留有升级为五星级酒店的空间。另外，产权式酒店别墅的建造也将填补江京市尚无高档别墅区的空白，主要销售客户对象应是归国侨胞、各地投资商及有关企业家等。同时根据可靠消息，国家将下文严格控制别墅类房产的建造，这又将进一步使酒店的别墅群成为一个亮丽的卖点。

（三） 综合评论

结合江京地区社会经济的特征与新世纪当地政府所制定的发展规划，我们认为，临海市银雁房地产有限公司投资建造江京大饭店，主要有以下几方面的有利因素：一、近几年江京市经济发展速度明显加快，已具备一定的社会综合经济实力，招商引资政策优惠，城市化水平日益提高，旅游资源十分丰富，城市功能与知名度不断扩大，存在着良好的投资基础条件；二、目前市区缺乏大型旅游商贸接待活动的场所，尤其是饭店规格档次不高、布局不合理、政府会见接待场所稀缺、国内外高档次会议举办困难等不良因素明显，存在着投资建造高档饭店的市场契机；三、江京消费市场活跃，消费水准日趋提高，当地市民对建造四、五星级高星级酒店的呼声很高，而且人们求新、求变、求好的消费心态十分明显，存在着有利的消费群体；四、江京市政府和相关部门的领导明确表态，非常重视与支持建造江京大酒店这一项目，存在着建设与经营政策的优惠等政府支持的背景。

总之，该项目是一项能较快占领市场，获取良好回报的较佳的投资行为。同时，也是有力展示临海市银雁房地产有限公司形象的非常良好的机会。

四、项目建设的基本思路与建议

根据江京市经济发展状况和旅游业及饭店业市场现状，结合投资方的经营思路，拟建的江京大饭店初步定位为城市综合型商务酒店，兼带部分产权式酒店别墅。它的设计和建设应涵盖以下基本概念。

(一） 基本设计原则

1、总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现现代化城市综合型商务酒店的特色，有鲜明和良好的市场形象。

2、酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308五星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，按四星级标准进行灵活变通处理，力求既能满足初步的经营目标，树立良好的形象，又能节省投资。

3、因酒店用地条件较好，且当地饭店业市场尚处在逐步发展中，在确保建设档次和标准的同时，相应地控制投资负担，可考虑分期建设，逐步发展完善。

4、酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念。避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。

5、酒店的总体建筑分为高层主楼与产权式酒店别墅两大部分。主楼以200间（套）客房（约220间自然间）及公共部分和动力后勤部分组成。产权式酒店别墅可建40幢左右。另外，随着市场发展，在临江滨区域，可适当规划建造一些对外服务的商业设施。主楼客房部分可考虑分期建造，前期约建2/3，二期续建约1/3。建筑总规模（不含沿江对外服务用房）控制在36000平方米左右。

6、酒店设计应充分考虑环境因素，要与环境优势相结合，建筑物要有自己的个性和特色。总体布局中要有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出环保、绿色、园林、高雅等要素。

7、酒店应引进并体现绿色饭店的理念，在节能、环保、关怀残疾人等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括饭店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。

8、酒店的设计建设应重视日后经营成本的控制。水、电、气、空调等应根据经营管理需要，适当分区域布置系统，必要时进行分区域设置计量装置。

（二） 酒店建设标准

酒店的建设按国家GB/T14308标准实施，为四星级综合商务型酒店，骨架基础部分则按照五星级标准要求控制。

1、70%标准客房每间净面积不小于20平方米（不含小过道及卫生间），拥有独立的卫生间（卫生间净面积不小于5平方米，并可考虑4件卫生设施布置或者干、湿分区）、衣橱等。

2、拥有适量的双套房和豪华套房（不少于4开间），双套房应分别设有供主人和来访客人使用的卫生间。

3、拥有中央空调系统，各区域通风良好。

4、拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、公共音响图文系统（包括园林与别墅区）、现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。

5、拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备。

6、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。

7、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰豪华、整体舒适度良好的餐饮设施。

8、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，其中大会议厅面积不小于240平方米。

9、拥有规模合理、配置符合较高专业化程度的公共及健康娱乐设施，其中多功能厅面积不小于600平方米。健康娱乐设施分区相对集中，并有根据市场变化而能进行适当调整的空间。

10、拥有较为完善的员工及后勤服务设施。

11、拥有符合高星级酒店标准的停车场地（所）。

（三） 酒店设计设想与建议

根据江京市拟建四星级标准园林式宾馆区块示意图及江京市旅游市场调查结果和酒店建设基本思路，结合国家有关的规范、标准进行本酒店的设计。遵循“天地人和”及“以人为本”的原则，实现功能划分合理、经济适用、安全舒适、环境优美、使用管理方便及满足现代生活水准需要的最佳效果。

1、总体布局

酒店总体布局拟呈园林式布置，与整体环境相协调，使之成为名副其实的公园一部分和一个特殊的景区与亮点。项目区域地势南高北低（外环干道高度约55米左右，区域道路高度约52米左右，区域内自然地面高度约48-49米，江面水位约为48米左右），未来的紫荆大桥为市中心通向外环线而建的主要桥梁，外环干道给交通带来便捷，但干道位置高，可俯视整个酒店区，且外环干道的交通噪音不利于区域安静，为此酒店主楼拟向北靠，南区为庭院绿化区。宾客主入口拟设南、北二处，南入口从外环干道直接用高架接至主楼二层，北入口从滨江大道接至底层，货物入口与员工入口从西侧道路接入。产权式酒店别墅拟建于东区。整个酒店区域内要求交通流线顺畅，客货员工互不干扰。同时，为满足日益增多的车流量，要求建有足够的停车泊位，初步建议停车位每间客房不少于0.6个，并能有部分室内停车位，必要时可设计成封闭式停车库。

2、建筑设计

根据江京市主管部门提出的建造“园林式”酒店的要求，结合所在地理环境的特点，酒店建筑层数以五～六层的多层建筑为主，主楼不设地下室，底层除必须设置的经营用房外，可设置工程设备用房和后勤员工用房及停车库。部分为二～三层的低层建筑。建筑造型可采用有传统建筑符号的现代建筑造型，建筑群体以分散与集中相结合，并以相对集中为主。其分散区域必须有封闭式连廊相接（产权式酒店别墅除外）。

根据市场定位，酒店经营的基本功能初步确定为互相有关联的五大功能：

⑴ 综合性住宿接待功能。为能适应市场需要，客房区总计设200间（套）左右，宜有普通客房区以接待一般会议和旅游团队之用，可略低于四星级标准（骨架部分尽量少变），数量可控制在客房总数的30%；标准客房区为45%，并设有残疾人客房1间；豪华客房区即商务楼层区（行政楼层），总数可控制在20%左右，它应有独立的接待、商务、会议、休息、健身、阅览及酒吧餐饮功能，房型以单床房为主；套房总数控制在5%左右，它宜分布在标准客房区和豪华客房区，房型以双套房为主，并有三套房、四套房（或五套房）各一套，所有套房均应设有供主人和来访客人分别使用的卫生间，其中四套房或五套房相邻设有若干标准房，在平面布局上宜单独成区，以确保安静、方便，并能满足政府接待保卫工作的特殊要求。

⑵ 综合性会议等公共活动功能。建议设置专用大型会议厅一间，面积240平方米左右，小型会议室四～六间，一间可活动分隔的多功能厅（会议、宴请、展览用），面积约650平方米左右（净高不低于5米）。大型会议厅及多功能厅，必须交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊、衣帽间和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设120～150平方米左右的会见室一间，含隐蔽式卫生间。大型会议室应配置同声传译设施。

⑶ 全方位餐饮经营功能。为适应大型会议、政府接待、地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要，建议适当扩大餐饮经营范围和内容。尽可能较大地占领当地中高档餐饮市场份额。宜设大、中、小型中餐厅、风味餐厅、咖啡厅（兼西餐厅）、大堂吧等。其中设140～160座餐厅一间，包厢28～30间（其中可容纳20人左右的豪华包厢一间，可容纳2桌的包厢2～3间，可容纳4桌的包厢1间，其余均为单桌包厢），包厢面积适当宽敞，尽可能单独设有卫生间，其中包厢餐厅可设成二个区域，以便分区经营。咖啡厅（兼早餐自助餐）200平方米左右，大堂吧约150平方米左右。多功能厅也可接待大型宴请。总计餐位约1000座左右，可同时容纳二～三个大、中型宴请。与餐厅配套的厨房部分，面积适当，布局合理，传菜线路不与主要公共区域相交叉。

⑷ 舒适、先进的健康娱乐功能。利用优越的地理条件，室外可设置网球场、烧烤区、钓鱼池，预留室外游泳池及庭院散步休闲设施。室内设健身中心、乒乓球室、台球房、沙壶球房（二道）、桑拿中心（约800平方米）、棋牌房（20间左右）、小型歌舞厅及KTV包房（20间左右）。在适当区域设置独立的书店、鲜花店、饼屋、商场、精品商店和美容美发中心及足浴按摩中心。

健康娱乐功能内容发展快、变化多、人流量大，某些区域要有一定的私密性，因此设计中要注意区域划分的独立性和合理性，要有前瞻性和可变性，以适应市场需求的变化。

⑸ 政府接待和会议功能。政府接待是一块较大的市场，是酒店树立形象的重要阵地，也是服务于当地政治、经济发展的具体表现。因此酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管理上考虑此内容，以有利于更好地提供服务和酒店自身的发展。

具体使用功能已包括在各项经营内容中，但在交通组织、位置布局等方面，应考虑具有较佳的私密性、独立性和安全性的要求，例如会见室与豪华餐饮包厢二者之间应尽可能临近；大会议厅及多功能厅则应尽可能设贵宾休息室及单独通道；套房不宜设在同一楼层；如有可能在前厅区或行政办公区设政府接待办公室。

与上述经营功能区域相配套的前厅区、工程设备区、办公区、员工后勤区的基本要求如下：

① 前厅是酒店的门面，面积（不包括营业区域面积，如总服务台、商场、商务中心、大堂吧等）以控制在300平方米左右为宜，空间要有迎宾的氛围和效果，体现高星级酒店的气势。服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。

② 工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。

③ 办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。前后各部门可考虑分设在各经营区域，行政办公可按对宾客服务和对内及其他业务往来为主二类，前者宜设在前厅附近，后者可设在临近后勤区或者独立设置通道。

④ 员工后勤区。酒店初步考虑总员工数约为360人左右，男女比例约各占50%。应设有员工食堂（120～150个餐位）、独立更衣室、淋浴室、员工培训教室和员工活动室及卫生间。员工用房如果独立设置，应与主楼有封闭式连廊相连。

（四） 投资估算

酒店按照36000平方米的建筑面积、200间（套）客房外加40幢独立产权式酒店别墅的投资进行计算，一次投入费用初步估算如下：

土建工程：36000平方米×800元/平方米＝2880万元

给排水及锅炉工程：36000平方米×200元/平方米＝720万元

强电工程：36000平方米×280元/平方米＝1008万元

弱电工程：36000平方米×120元/平方米＝432万元

暖通空调工程：36000平方米×200元/平方米＝720万元

电梯：300万元

道路、围墙、庭院绿化：600万元

室内装修：36000平方米×800元＝2880万元

质量监督及监理费：100万元

设计及咨询费：250万元

开办费用（包括餐饮、洗衣、PA、健身、娱乐、客房等设备设施费及员工服装、培训等费用）：800万元

不可预见费：500万元

购买土地费用：1288万元

总计：12478万元

注：如客房区分期建造，则第一期投资可削减部分费用。

（五） 投资效益预测（年度经营效益测算）

产权式酒店别墅一次性收益：40幢× 600000万元/幢＝2400万元

年度经营效益测算

单位:万元

项目 金额 测算依据

客房收入 1430.8 200间.套×280元/天×365天×70%＝1430.8

餐饮收入 1085.42 大堂吧、咖啡厅：150座×25元/人×365天×25%＝34.22中餐厅：600座×2餐×365天×40元/人×60%＝1051.2

商场收入 54.75 商场（包括书店、花店）：1500元×365天＝54.75

康乐收入 250.65 桑拿中心(男/女)：60元/人×30人×365天＝65.7 足浴、保健按摩：30元/人×30人×365天＝32.85棋牌室：20间×100元/天×365天×80%＝58.4卡拉OK：20间×150元×365天×60%＝65.7美容美发:15000元/月×12月＝18烧烤啤酒廊、电子游戏、网吧、沙弧球等：约10万/年健身、桌球、乒乓球等对住店客人免费使用，不计营业收入。

商务中心收入 7.3 200元×365天

会议室收入 27.38 2500元×365天×30%

其他收入 18.25 迷你吧、电讯、洗衣等：500元×365天

营业收入合计 2874.55

减：营业税金及附加

营业税 181.33 娱乐：250.65 ×20%＝50.13其他：(2874.55－250.65)×5%＝131.2

增值税 1.86 (商场收入54.75－成本54.75×80%)×17%＝1.86

城建税 12.82 (181.33＋1.86)×7%＝12.82

教育费附加 7.33 (181.33＋1.86)×4%＝7.33

营业税金及附加合计 203.34

减：营业成本

餐饮成本 629.54 1085.42×58%＝629.54

商场成本 43.8 54.75×80%＝43.8

康乐成本 75.2 250.65×30%＝75.2

其他成本 16.06 7.3×20%＋27.38×20%＋18.25×50%＝16.06

营业成本合计 764.6

减：各项费用

工资及福利费用 518.4 工资：360人×800元/月×12月＝345.6福利：345.6×50%＝172.8 (包括:职工养老保险、待业保险、大病保险、工伤保险、生育保险、粮食补偿金、住房公积金、教育统筹基金、工会经费等及其他有关职工福利费)

能源费用 287.46 营业收入的10%

日常维修费用 57.49 营业收入的2%

公众责任保险 3 累计赔偿额1000万×0.3%

营业部门费用 201.22 营业收入的7%（包括：客用品、免费食品、装饰费用、清洁用品、卖房佣金、布草、器皿、酒吧费用、布草洗涤费、音乐娱乐费、印刷费、厨房用具、园林绿化费用等）

市场推广费用 57.49 营业收入的2%

一般管理费用 201.22 营业收入的7%（包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费及不可预见费用等）

管理公司管理费用 57.49 管理费用：2874.55×2%＝57.49

各项费用合计 1383.77

营业利润（GOP） 522.84

五、结论

通过以上各项研究分析及测算，结果表明：无论是从旅游市场发展的需要、建设条件以及工程技术的可行性，还是从酒店日后的经营效益和投资风险等方面来看，建造江京大饭店项目都是比较有利的，预计经营效益良好，然投资回报期会较长，但还是值得建造的。从社会效益来看，本项目如果正常经营，每年向国家直接上缴各类税金200多万元，此外酒店还能为当地提供400人左右的劳动就业岗位，在就业压力趋紧、政府压力逐渐加大的今天，这无疑是对当地政府的巨大支持和帮助。

江京市作为该地区人民政府所在地，一向缺乏上档次、高规格的高星级酒店，这与其浙西南最大城市的地位极不相符，一旦本项目建成营业，即可缓解市区缺乏接待高规格政府首脑与政府代表团、大型商务活动、高档次宴会及展览、大型国际国内会议及新闻发布会、高档次商务散客及观光客的高星级酒店的问题，这样既能快速地提升江京的城市档次与品位，有效地改善其投资环境，同时又能有力地促进江京旅游宾馆、饭店业的结构调整，从而进一步推动当地旅游产业的快速发展，具有相当的社会效应。

考虑到江京地区的青田是全国著名的侨乡，有许多旅居国外的事业有成的老华侨都有叶落归根，回家乡安度晚年的思想，因此，如果江京大饭店建造一批作为当今最高层次的居住形式、未来当地档次最高的景观居住区的产权式酒店别墅，则一定能够很好地满足他们的居住需求。同时，还有一大批每年定期回家乡省亲的华侨，由于与别墅相配套的酒店式服务也将极大地方便他们的在外生活，从而增加他们在当地的滞留时间，无形中也为当地带来了招商引资的机遇和巨大的消费群。可以说，江京大饭店兼带的产权式酒店别墅的消费市场非常广阔，它在江京地区的率先推出也必将在当地引起轰动，同时也可弥补江京大饭店投资大、回报期长的不足，无论是其社会效益还是经济效益都是非常明显的。

酒店的建造是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长的浩大的工程，因此作为投资方来说，考虑如何有效地规避投资风险，减轻投资压力，增加获利渠道，是非常重要同时也是必须的。据我们调查了解，目前在浙江省内有不少地区为了吸引投资，当地政府都会采取形形色色的特殊优惠政策，例如：有些地方政府对到该地区投资建造星级酒店的开发商，免费赠送开发所用的配套用地等等……考虑到当地的实际市场情况并结合酒店自身的特点，我们认为，在酒店建造的同时如能允许投资方兼带建造一批产权式酒店别墅，这样其实是一种对政府、对开发商形成双赢的做法。此外，当地宽松的政策环境和政府部门的大力支持也是增强开发商信心的有利因素。

考虑到目前江京市的星级酒店已有一定的数量，竞争必将日趋激烈，故建议江京大饭店项目应坚持结合自身的优势，凭借现代化酒店的规模设施，引入先进的专业管理技能与经验，明确占领当地酒店业的制高点。

根据当地酒店业市场的特点，我们认为江京大饭店的主体建筑应按照五星级标准设计，但为了节约投资和费用，更好地适应市场，建议酒店现阶段按照四星级标准建造。

综上所述，我们的结论是：建造江京大饭店，无论是社会效益还是经济效益都非常地明显，因此这是一个建造可行性很强的项目。

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