鹰潭新时代广场策划报告
第一篇市调分析
在新的历史条件下，城市经济发展越来越受关注，作为江南重镇之一的鹰潭，在经济一体化的过程中，经济发展前景日趋明朗。一个城市的经济发展、地理条件、市政规划、政策倾向及其人们的消费心理都在很大程度上影响着房地产的开发与发展。城市的发展趋向和潜在的经济增长因素能否更大地刺激房地产市场的需求，以及在政府的规划当中，能否给项目所处的区块物业的升值带来广阔的前景，将对项目前期规划及未来销售和后期管理、商业运作产生直接的影响。鉴于此，我们对鹰潭经济发展和规划进行深入的探索，以期能够把握该区将来房地产的发展趋势和整个商业带的运作。
第一章 鹰潭城市发展规划分析
1.1鹰潭概况
鹰潭,旧称鹰潭坊,同治三(1864年)改称为鹰潭镇,1949年改为鹰潭区,1956
年改为县级镇,1979年改为县级市,1983上7月升格为省辖市,同年10月,在原境内成立"月湖区"，为其中心城区。
鹰潭地处东经116°41'至l17°30'、北纬27°35'至28°40'之间，总面积3554平方公里。全省五大水系之一的信江贯穿东西，岸南龙头山上自古有一片樟树林，每当晴空万里，群鹰在樟树林上空展翅翱翔尽情盘旋，信江深潭激流则回旋于龙头山下。“深潭水碧，绿如鹰眼”，“涟湾兴其中，雄鹰翔其上”，鹰潭故而得名。
辖区属南岭准地槽边缘的信江凹隔带，地势南北高，中间低，东西长约50公里，呈带状分布，320、206国道和浙赣线、皖赣线、鹰厦线三条铁路线把离市区18公里的贵溪市和离市区25公里的余江县连成一个整体。
全市目前人口近105万，其中非农业人口占26.8%，农业人口占73.2%；男性占52.8%，女性占47.2%；在职职工约占全市人口的9.7%，其中女性占37.9%。目前城区人口约20万，其中外来人口占28%左右，而由本地外出经商者亦接近28%，从而在数量上形成对等贸易，展现了鹰潭作为一个放射性城市的特性，其居民的经商投资意识也由此可见端倪。
1.2经济发展
1.2.1经济环境
（1）经济发展总水平。 改革开放以来,尤其是1983年升格为省辖市以来,鹰潭市在城市各个领域进行了一系列的经济体制改革,全市国民经济和社会发展取得了令人瞩目的成就,开辟了该市国民经济蓬勃发展的新时期。农业结构调整成效显著。养殖业和多种经营产值占农业总产值的比重分别提高到49%和69%。引进推广农牧渔业新品种90多个,围绕粮猪果林菜5个主导产业, 建立了10大农产品基地。市生态农业科技示范园区建设前期工作基本完成。全市现有工业企业264家,一个以有色金属冶炼为主体,电力、化工、机械、食品、纺织、医药、建材、仪器仪表、工艺美术等行业竞相发展、特色鲜明、又门类齐全的工业体系基本形成。并在一些行业取得了显著成效，如：三川公司水表销量在全国同行业排名第二,连续三年夺得了国内市场占有率排名第一,南方照明公司主导产品节能灯产量跃居全国同行业前列,产品出口美国、德国、印度等国家。旅游业发展加快，近年接待境内游客数、旅游直接收入、接待境外游客数及创汇金额等候各项指标均有很大提升。金融保险事业发展迅速。全市目前共有金融机构376家,职工总人数2737人。金融机构各项存款余额70.96亿元,其中储蓄存款45.51亿元;各项贷款余额76.18亿元,其中短期贷款54.52亿元,中长期贷款17.34亿元。据悉该市人均存款目前居江西省第三。
（2）经济增长。 2001年，全市国内生产总值达58.8亿元,按可比价格计算,比1995年增长54.3%,年均增长7.5%。其中第一产业增长22.2%,年均递增3.4%;第二产业增长87.2%,年均递增长11.1%;第三产业增长50.6%,年均增长7.1%.综合经济实力明显增强。2001年全市财政收入和地方财政收入3.3亿元,分别比1995年增长55.8%和58.7%,年均分别递增7.7%和8%。在此基础上，近两年更是稳中求进，逐步增长。
（3）产业结构。 面对买方市场及激烈的市场竞争,鹰潭市积极采取措施,“稳定一产,主攻二产,加快发展三产”,使产业结构不断得到调整和优化,最终呈现出“二、三、一"的格局。第一产业增加值保持稳定增长,但比重呈缓慢下降趋势,这是鹰潭市产业结构变化的最显著特点。
1.2.2商贸投资
（1）市场体系。鹰潭中心城区是商贾会集之闹市,物资集散之要冲,市区商业网点星罗棋布,各类市场54个,零售贸易网点4443个,面积24万平方米,居江西前列,个体工商户9437户,一个以综合批发市场为龙头,专业批发市场为骨干,零售贸易网点为基础的市场体系已经初步形成。其中:①我市的眼镜批发市场属全国四大眼镜批发市场之一,总建筑面积10000多平方米,近200家眼镜专业户在此从事眼镜制作、加工、验光、批发、零售等系列经营服务,市场辐射到全国各地，并长期对外批发，目前已有3万余鹰潭人活跃于全国各个省市从事眼镜经营，也正因此使鹰潭与其他省市的信息交流更为频繁，其自身的信息来源更为丰富，同时也大大加强了鹰潭人们的经商与投资意识。②鹰潭市建材市场一期工程已于去年建成,并投入使用,市场占地20多亩,总建筑面积1.5万平方米,市场将辐射到周边县市。③赣东商城是江西省规模最大的市场之一,占地80多亩,建筑面积9万平方米,共有店面1700余个,其辐射面已达到周边20多个县市。另外，目前鹰潭市按照“调整、提高、规范、发展”的方针,合理规划,分类建设,优化结构,提高档次,建设和完善市场设施,重点培育和发展生产资料及农副产品专业批发市场。在完善和提高赣东商城、装饰建材市场、百佳城步行街、南站干鲜果品批发市场的基础上,沿320国道两侧加快建设铜产品、竹木、建材、农副产品、机动车辆等专业批发市场。与此同时,鹰潭市还着力培育资本、劳动力、技术、人才、信息等生产要素市场,现已逐步形成一个完善的市场体系。
（2）、投资情况 相对售价来说…………
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