广西某商业城策划案
某商贸城营销策划案 第一部分 市场篇 项目实施之前，需对整个市场环境进行深入的调查分析，准确掌握市场信息，把握市 场环境的变化。因此，我们组织了一支专业的市场调查小组对项目的市场环境进行了细 致的调查研究。 一、项目营销环境调查分析 1、某城区环境 A. 地区简介 全镇占地总面积381平方公里，人口6.8万人，其中城区人口1.8万人。总面积为36 2平方公里，其中城区面积6.5平方公里。全国153个重点示范镇及全区20个重点小镇之 一；具有良好的投资环境。 B. 交通发达、运输便利 东接鹿寨，相距17公里；西接L，相距25公里；处柳江、桂柳高速公路、国道322线 、209线、湘桂铁路交汇处，是西南省区通往广东、湖南的重要通道，来往客运非常繁 忙；水路有柳江航道、LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粤，区位优势独特。 这些都为某商业的发展提供了得天独厚的地理环境。 2、政策环境 C. 加大基础建设，吸引外资 镇政府加强某的基础建设，扩大城区的建设力度，多方引进外来资金的投入并给 予多方优惠政策，如按五折优惠价收取土地征用费或租用费，在用水、用电方面给予 优先安排，帮助代办有关证、照手续等。一系列的优惠政策，给某投资环境的改善提 供有力的支持与帮助，为某房地产业、商业的发展创造了良好的机会。 D. 长远规划 1997年起，镇政府对全镇实行至2015年的长远规划， 2004年再次调整规划，加大镇区功能完善性，拟2005年前 引资在码头处建设一座AA公园。规划为房地产业的发展提 供了更多的机会，某房地产业的发展前景乐观。 3、流通环境 E. 陆地交通繁忙 某做为一个交通枢纽，来往的车辆非常频繁，每一时 间段车辆通过的频率都较高。进入镇区的道路周边基本上都是车辆维修的铺面， 约估有十家以上，可见陆地交通的繁忙及过往车辆之多。 项目位于镇中心十字路口旁，各来往车辆络绎不绝，均从此经过，保证了 区域内巨大的车流量，为项目营造旺盛的环境氛围。 F. 水路交通发达 某镇的水路交通也不落后于陆地交通，水运方便，LR西面的柳江河有两个 码头，LQ江建有1个码头，年吞吐量15万吨。LQ江上的水运很频繁，可以 看见大小船只经常在江上穿行。水运以货物运输为主，到了赶集的日子， 客运船只逐渐增加，多数是来自倒江等地的下游民众。 项目靠近LQ江码头，赶集日许多民众通过此码头上到镇上，这为项目开拓了 更大的市场。 G. 集日人流量增加 某集市人流量比平日尽多出一倍，人山人海，非常热 闹，赶集的民众纷纷来到镇上买卖，买卖品种众多，以农副产品居多。集日以三 天为一个周期，在这一时期成交额也达到最高。集日的人流量给项目增添了大量 的人气。 4、企业环境 H. 企业状况 全镇企业有红砖、运输、建筑、金属制品、冶炼、包装、合金、锌品、食 品、机车修理、塑料等170多家企业，个体户达2800多户，其中千万元企业14个， 500万元企业21个。工业园区内有34家民营化工、冶炼类企业；造纸厂星罗棋布， 大大小小总共有8家左右，其中以林业造纸厂最大及最具规模，是广西级的造纸企 业。整个镇以工业较为发达且发展速度较快。 I. 大型企业入驻 与YY工业园区对接后，某镇将在LQ江对岸再建一 个工业区，现已有睡宝床垫厂进驻，并开始建设厂房，将于明年年底投入上线。 紧随着有汽配厂、锡制厂等较为大型、规模化的企业来到某投资建厂，其中多为 L、鹿寨的投资商。大型企业的入驻必然带动某经济的发展，提高居民收入，从而 刺激消费。 二、收入与消费的调查 1、人均年收入情况 A、 某行政管理范围内的乡、村、屯等人均年收入为2650元左右，而城区内的人均年 收入为10000元左右。 B、镇政府收益的主要来源90%来至镇工业的收入，剩余10%主要是运输业及农 业。 某镇人均年收入和财政收入来源统计表： | 区域 |人均年收入 |产业 |镇财政收入来源| | |（元） | |（%） | |城区 |10000 |镇工业 |90 | |乡、村、屯 |2650 |镇运输业及农 |10 | | | |业 | | 可以看出 ，某城区的人均年收入相对还是比较可观的，并且某镇的工业带动着整个镇经济 的发展，随着镇工业的不断完善和改进，镇经济必定再上一个台阶，经济的发展 带动收入的增加，某人均收入可望提高，但是可以预见，居民收入增加同时储蓄 也在不断的增加。 2、企业职工收入情况 A、现有的工业园区内民营企业的人均月收入水平都在600元～1000元左右， 园内工人以周边的居民为主，约估1000人左右。 B、林业造纸厂人均月收入在1000元左右，而镇上制糖厂正在企业改制过程中 ，效益稍差先，但人均月收入也在600～800元左右。 某企业职工收入情况统计表： |类别 |企业结构 |人均月收入 | | | |（元） | |林业造纸厂 |股份制 |1000 | |镇制糖厂 |企业改制中 |600～800 | |民营化工企业 |合同制 |600～800 | |民营冶炼企业 |合同制 |600～800 | 随着近年工业园区扩建，做为L的卫星城，与L工业相接轨，连接YY工业园 ，引进大型企业的入驻，带动工业以及其他产业的发展，人均收入将再上 一个台阶。 3、消费情况 A、容消费水平与L消费水平相持平，生活用品及市场肉、菜类价格与L同类 物品在一个标准线上。 B、旅馆住宿业不发达，客源不足，普通的旅馆收费5元～15元/天，镇重点 保护单位喜来登宾馆最低消费80元/天。 某镇除住宿较为便宜外，其他消费稍高，随着经济的发展，收入的提高将会 带动消费水平的提高，但人们的消费意识也逐渐转变，因此，消费不会趋于盲目 ，而是较为保守。 三、某镇住宅开发总量调查分析 1、现有住宅状况调查 A. 老城区 老城区多数是外来租住人员，连周边人数共有1000多人，居住以平房、土 胚房为主，环境、卫生较差。 B. 新城区 a. 1996开始，整个镇的文化政治中心整体搬迁到新城 区内，在政府搬迁的同时，原有居民跟随一起搬入新城区，并且在新城区内买地 自建私人砖房，其中，砖房三层结构占50%，四层结构占30%，二层结构占20%。 b. 在较为热闹的街区及主干道，居民买地建房后一楼主要做为商铺用，或自己居住 及出租，面积50㎡～80㎡不等，租金500元左右。 c. 据调查，新城区内除了原有居民外，还有周边乡村甚至L、鹿寨的外来人员买地建 房，部分买地主要为炒地赚差价。 2、现行开发的商住小区调查分析 A、BB商住小区 |项目名称 |BB商住小区 | |占地 |125亩 |每户占地 |80㎡～90㎡ | |总户数 |270亩 |推出时间 |2002年9月 | |销售状况 |销售100块宅基地左右 | |配套 |建有文化娱乐花园、货运客运的停车场，中心道路 | |设施 |由开发商销售前期建设完成，规划并铺设完毕排污 | | |、供水、用电等基础设施 | |首 |宅基地位置 |靠近货运、客运处 |宅基地数量 |48块 | |期 | | | | | |开 | | | | | |发 | | | | | | |销售形式 |竞标 |价格 |12～18万 |销售状况 |全部售完 | | |开间 |5m～7.5m |进深 |12m～16m |层高 |3米 | | |A |宅基地位置|主干道旁 |规划形式 |“棺材盒”形式 | |现 | | | | | | |在 | | | | | | |开 |类 | | | | | |发 | | | | | | | | |销售价格 |1000元/㎡ |开间 |5m～7.5m | | | |进深 |12m～16m |层高 |3米 | | |B |宅基地位置|不临街处 |规划形式 |“棺材盒”形式 | | |类 | | | | | | | |销售价格 |800元～900元/㎡ |开间 |5m～7.5m | | | |进深 |12m～16m |层高 |3米 | | |C |宅基地类型|别墅型地块|规划形式 |三面采光结构 | | |类 | | | | | | | |销售价格 |1000元/㎡ |开间 |5m～7.5m | | | |进深 |12m～16m |层高 |3米 | |备 |现在开发的宅基地共185块，分为A类、B类、C类三种形式销售，已| |注 |经销售了57块，占现行开发总量的30%，C类宅基地共16块已经销售| | |了一块。项目规定最高楼层只能建设四层，二年内开工，若二年内| | |不能开工，可到镇上继办手续延期开工。 | BB商住小区规划平面图： B、某综合性广场 由鹿寨县开发商投资建设，项目已经进行过开工奠基仪 式，但整个项目在规划过程中，具体细节方案还没有出台。 从某镇住宅开发总量的调查来看，住宅开发量并不多，除老城区、新城区外，只有现行 开发的BB商住小区。住宅状况也并不理想，老城区环境、卫生都较恶劣，随着文化政治 中心的转移，居住人口集中在新城区内，造成新城区人口密集。同时，随着一些大型企 业的入驻，住宅开发总量必将增加。 四、某贸易市场调查分析 1、某农贸市场 A、市场地处于两主干道之间，占地8、9亩，是最热闹及货物最为齐全的集散地，其 中包括肉类行、成衣行、杂货行、饮食行、布匹行、五金、门面等等，镇工商局直接管 理。 B、 市场内20㎡左右的铺面总共有90间，租金约估350～400元/月，有30间左右是一、二楼一 起出租的，租金约估为500～530元/月，摊位一共有220个，肉类摊位的租金最贵，约要 1万～2万元/年，以竞标形式获取租用摊位的优先权，其它的固定摊位费在20元～50元/ 月左右，散摊要求收取市场管理费用，约估0.5元/天。 某农贸市场情况统计表： |类别 |数量 |租金 |备注 | |单间铺面（20㎡）|90 |350元～400元/月 |肉类摊位以竞标形| | | | |式获取租用的优先| | | | |权 | |两层铺面 |30 |500元～530元/月 | | |肉类固定摊位 | |1万～2万/年 | | | |220 | | | |其他固定摊位 | |20元～50元/月 | | |散摊 |市场管理费用：0.5元/天 | | 2、雒贸苑市场 A、市场处于新城区的住宅密集地方，周边全是居民住 宅，这一点也制约了市场的交通，一些大型货车、农用车无法进入市场内，限制了市场 的发展，在镇政府加力要求下，凡进入某赶集销售家禽、谷物米类的生意人全部进入雒 贸苑市场内经营。 B、雒贸苑市场每个摊位收2元/天的市场管理费用，而市场 内原有的14个水泥固定摊位主要用于饮食料，每月约130元的管理及租金费用，晚上以夜 宵经营为主。 C. 非赶集日市场内非常冷清，在白天基本没有人在市场内经营。 3、马路市场 沿马路一路摆摊，主要以水果、农副产品批发为主，每个摊位收1.5元～3元的占路费及 管理费。马路市场影响了整个镇的形象以及卫生环境，镇政府针对这个问题对马路市场 做出了一定的规划，将再建设一个市场来解决这一问题，在地址上要求交通便利，宜于 车辆的进出。 通过对某贸易市场的调查可以看出，某贸易市场还不完善，除某农贸市场外，缺少 较具规模的农贸市场。雒贸苑市场除集日外基本上无人在市场内经营，非常冷清，马路 市场则是大大影响了镇容镇貌。光是某农贸市场并不能满足广大消费者的消费需求，并 且市场的不规范性很大程度上阻碍了贸易的发展，因此，项目规划建设一个最具规模的 大型农贸市场正恰恰填补了这一空缺。 五、调查结论 1、政府加快经济发建设步伐，鼓励投资，房地产发展潜力巨大。 A、某镇正在一个起步的阶段，百废待兴，镇...
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