[图维新思维]地产全程策划服务手册
[图维新思维]地产全程策划服务手册 o 【目录 】 第一部份：项目前期调查分析研究 一、【市场调查分析研究】 二、【项目可行性分析研究及概念提示协同】： 第二部份：项目营销企划和广告推广 一、【项目营销企划】： 二、【项目广告推广】： 第三部份：销售代理与顾问支持： 一、【项目销售顾问】： 二、【项目销售代理】： ■ 第一部份：项目前期调查分析研究 「知此知彼、百战百胜」是行销成败关键。[图维.新思维]团队核心伙伴 由台湾资深营销专家和大陆本土策划精锐构成，专业素养蕴藉和年资积 淀多年，深知市场关键这一定律，也深喑解码市场的价值意义；因此， 我们每一位成员从基层营销员到主管人员，加入[集合新思维]团队的首 任工作就是市场和产品研究的历练。不论我们团队每次的任务目标是[全 案策划]、[广告推广]和「营销顾问」或是「直接代理」，「发现需求、 创造需求、满足需求」是[集合新思维]市场和产品研究团队的宗旨和精 神，只有了解市场需求动态，才能正确导入产品、精确定位，只有充分 掌握产品的发展趋势，才能迎合潮流、满足消费的需求，也是营销必需 深切解读和把握的关键。 一、【市场调查分析研究】 1、服务内容： 1-1 宏观经济状况研究 1-2 房地产市场研究 1-3 区域房地产市场研究 1-3-1 区域房地产市场整体描述 1-3-2 区域居住文化、习性，及历史沿革研究 1-3-3 供应与需求状况对比分析 1-3-4 区块市场差异分析 1-3-5 项目生存空间分析 1-4 模拟个案研究 1-4-1 模拟个案列示 1-4-2 价值要素分析 1-4-3 可借鉴点挖掘 1-4-4 同业竞争态势分析 1-5 区域楼盘调查分析 1-6 竞争项目调查分析 1-6-1 竞争项目参数调研 1-6-2 竞争项目卖点分析 1-6-3 竞争项目营销表现分析 1-6-4 竞争项目销售情况分析 1-7 房地产消费特性分析 1-7-1 特征分布 1-7-2 消费动机 1-7-3 消费心理 1-7-4 功能偏好 1-8 区域人文结构调查分析 1-8-1 年龄和文化层次 1-8-2 现居住区域状况 1-8-3 职业特征和收入 1-8-4 购房意向和洞机 1-8-5 支付能力(价格承受能力) 1-8-6 按揭意识 1-9 区域内城市规划动态分析研究 1-10 区域内城市交通调查分析 1-11 区域内教育配套调查分析 1-12 区域内商业配套调查分析 1-13 区域媒体收效调查分析 2、服务和取费方式： A、项目顾客：是指受委托服务单一项目、非全面代理的项目顾客，包含下列组合内容： (1).工作时间：20—30工作日 (2).投入人数：2—3人(不包含抽样、问卷街访之临时调查人员) (3).服务费用：我们办事处(上海)周边城市区域，费用计：XX万元整(RMB)，含相关 人员食宿、交通及其它杂支费用。超过我们所在位置800公里以上， 另加收X万元整(RMB)交通、食宿等补助。 B、公司顾客：是指签定长期顾问支持之顾客，包含已签定项目代理之顾客。包含下列组 合内容： (1).工作时间：20—30工作日 (2).投入人数：2—3人(不包含抽样、问卷街访之临时调查人员) (3).服务费用：我们办事处(上海)周边城市区域，费用计：XX万元整(RMB)，含相关 人员食宿、交通及其它杂支费用。超过我们所在位置800公里以上， 另加收X万元整(RMB)交通、食宿等补助。 二、【项目可行性分析研究及概念提示协同】： 1、服务内容： 2-1 项目区域研究 2-1-1 地理位置 2-1-2 地块分析 2-1-3 交通状况 2-1-4 区域配套 2-2 SWOT分析 2-2-1 项目强势 2-2-2 项目劣势 2-2-3 机会分析 2-2-4 威胁分析 2-3 投资环境分析 2-3-1 当前经济环境分析 2-3-2 房地产政策法规分析 2-3-3 房地市场供求及走势分析 2-4 项目慨况分析 2-4-1 项目的开发背景和构想 2-4-2 项目地块价值及优劣势分析 2-4-3 项目前期准备工作进展状况分析 2-4-4 项目主要经济技术指针分析研究 2-5 土地建筑功能选择分析判断 2-6 土地价值分析判断 2-7 土地研展价值分析判断 2-8 土地成本敏感性分析 2-8-1 容积率 2-8-2 资金投入 2-8-3 边际成本利润 2-9 投入产出分析 2-9-1 项目成本慨算 2-9-2 项目销售收入测算 2-9-3 项目利润预测 2-9-4 项目赢利指针分析 2-9-5 项目盈亏平横分析 2-9-6 股东回报率分析 2-10 项目融资计划分析建议 2-10-1 项目开发总资金需求分析建议 2-10-2 项目分期开发各阶段资金需求分析建议 2-10-3 融资方式和时间分析建议 2-11 项目风险预测与防范控制措施建议 2-11-1 项目运作中可能面临的风险分析 2-11-2 风险的防范措施建议 2-12 同类项目成败的市场因素分析 3-1 项目定位 3-1-1 产品定位 3-1-2 客户定位 3-1-3 价格定位 3-1-4 房型定位 3-2 规划慨念设计提示 3-2-1 整体规划理念设计提示 3-2-2 小区的规划布局和空间组织提示 3-2-3 小区容积率的敏感性分析提示 3-2-4 小区道路系统布局(人流、车流)提示 3-2-5 小区公共配套布局安排(学校、会所、购物)提示 3-2-6 小区建筑风格的形式及运用提示 3-2-7 小区建筑外立面色彩的确定提示 3-2-8 小区户型比例的搭配关系提示 3-2-9 小区精典户型的功能判断及面积划分提示 3-2-10 小区环境绿化慨念原则提示 3-2-11 小区环艺小品主题风格确定及提示 3-3 设施配套及智能化提示 3-3-1 住户对设施配套及智能化的需求提示 3-3-2 物业管理的需求分析提示 3-3-3 开发商投资价值分析提示 3-3-4 设施配套及智能化系统的功能分析提示 3-3-5 设施配套及智能化系统的硬件要求分析提示 3-3-6 设施配套及智能化系统的软件要求分析提示 3-4 物业管理慨念提示 3-4-1 物业管理介入的时机 3-4-2 物业管理卖点提炼、特色服务建议 3-4-3 社区会所经营可行性分析 3-4-4 客户关系管理CRM系统建议 3-4-5 社区文化营造建议 3-4-6 物业管理实用表格、文本体系提示 2、服务和取费方式： A、项目顾客：是指受委托服务单一项目、非全面代理的项目顾客，包含下列组合内容： (1).工作时间：视项目进展 (2).投入人数：3—5人(市场及策划专业小组和顾问团人员) (3).服务费用：我们办事处(上海)周边城市区域，费用计：XX万元整(RMB)，含相关 人员食宿、交通及其它杂支费用。超过我们所在位置800公里以上， 另加收XX万元整(RMB)交通、食宿等补助。 B、公司顾客：是指签定长期顾问支持之顾客，包含已签定项目代理之顾客。包含下列组 合内容： (1).工作时间：视项目进展 (2).投入人数：3—5人(市场及策划专业小组和顾问团人员) (3).服务费用：我们办事处(上海)周边城市区域，费用计：XX万元整(RMB)，含相关 人员食宿、交通及其它杂支费用。超过我们所在位置800公里以上，另 加收XX万元整(RMB)交通、食宿等补助。 ■ 第二部份：项目营销企划和广告推广 链接市场、整合市场，具可操作性是 [图维.新思维]团队行销企划和广告推广的出发点。台湾资深行销专家和大 陆本土策划设计精锐组合的[集合新思维]作业团队，以“坚持民主集中制原 则，实行生产合作社体制”与“创意、创作、创新、创造”的操作协同精神和 专业姿态，赋予房地产产品独特的市场印象和行销模式，并将“如何卖出去 ”的行销目的提升到“如何卖得快、卖得好”的境界。无任是营销策略还是推 广策略，无任从文案到广告包装设计，均持有前瞻性、整合性和可操作性 的专业素养和能力。因此，我们每一位成员，运作[集合新思维]的每一个 项目时，都将客户和项目的“品牌策略”、“口碑策略”视同[集合新思维]自 己的“品牌策略”、“口碑策略”，与客户站在统一利益和目的上。 一、【项目营销企划】： 1、服务内容： 4-1 营销定位 4-2 阶段性营销策略设定 4-3 推广策略设定 4-3-1 市场推广的阶段性划分 4-3-2 阶段性的推广主题设定 4-3-3 推广效果监控评估 4-4 媒介策略设定 4-4-1 媒介选择安排 4-4-2 软性新闻主题拟定 4-4-3 媒介组合设计与组织 4-4-4 投放频率设计与组织 4-4-5 费用估算测定 4-5 SP&PR策略设定 4-5-1 推广活动阶段设定 4-5-2 推出活动的时机及数量设定 4-5-3 活动的主题和实施方案设定 4-6 推广费用设定 4-6-1 现场包装(营销中心、示范单位、围板等) 4-6-2 印刷品(销售文件、售楼书等) 4-6-3 媒介投放 4-6-4 SP&PR 4-6-5 礼品和包装品 4-7 价格策略 4-7-1 均价设定 4-7-2 价格走势制定 4-7-3 价格制定 4-7-4 付款方式制定 4-8 销售策略 4-8-1 销售目标设定 4-8-2 销售模式设定 4-8-3 入市时机设定 4-8-4 入市姿态设定 4-8-5 开盘策略设定 4-8-6 销售策略设定 4-8-7 项目销售进度仿真 2、服务和取费方式： A、项目顾客：是指受委托服务单一项目、非全面代理的项目顾客，包含下列组合内容： (1).工作时间：视项目进展 (2).投入人数：3—5人(项目小组人员) (3).服务费用：▲ 分段按月制：我们办事处(上海、杭州)周边城市区域，第一年度费 用最低XX万元整(RMB)，含相关人员食宿、交通及其 它杂支费用。开盘前给付60 %，余款开盘后按月给付。第二年度起按第一年度费 用的80 % 按月给付。超过我们所在位置800公里以上，另每个 年度加收XXX万元整(RMB)交通、食宿等补助。 ▲分段提成制：视项目地域与量体按营销总额定提成比例，最低不低 于千分之二，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用 。开盘前给付不低于XX万元整(RMB)其余按销售额每两 仟万元提成给付一次。 B、公司顾客：是指签定长期顾问支持之顾客，包含已签定项目代理之顾客。包含下列 组合内容： (1).工作时间：视项目进展 (2).投入人数：3—5人(项目小组人员) (3).服务费用：▲ 分段按月制：我们办事处(上海、杭州)周边城市区域，第一年度费 用最低XX万元整(RMB)，含相关人员食宿、交通及其 它杂支费用。开盘前给付60 %，余款开盘后按月给付。第二年度起按第一年度费 用的80 % 按月给付。超过我们所在位置800公里以上，另每个 年度加收XX万元整(RMB)交通、食宿等补助。 ▲分段提成制：视项目地域与量体按营销总额定提成比例，最低不低于 千分之一点五，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用 。开盘前给付不低于XX万元整(RMB)。其余按销售额每 两仟万元提成给付一次。 二、【项目广告推广】： 1. 服务内容： ◆【广告定位】 5-1案名、推案名设计 5-2广告总精神提炼 5-3广告诉求提炼 5-4广告主题设计 5-5广告文案组织 5-6广告创意表现 ◆【广告设计、执行】 6-1 VI基础部份： 6-1-1 标志设计 6-1-2 中文字体设计 6-1-3 英文字体设计 6-1-4 中、英文字体设计 6-1-5 标志与中文字体组合设计 6-1-6 标志与英文字体组合设计 6-1-7 标志与中、英文字体组合设计 6-1-8 标准色彩设计 6-1-9 错误及禁用设定 6-2 VI运用部分； 6-2-1 现场(工地围板、彩旗、挂幅、欢迎牌) 6-2-2 营销中心(形象墙、门楣标牌、台面标牌、指示牌、展板规范、 专用信封、信纸、便笺、员工名片、胸卡、工作牌、专用文件 袋、文件夹、纸杯等. 6-2-3 工地办公室(经理办公室、工程部、保安部、财务部等) 6-2-4 功能标牌(请勿吸烟、防火、防电危险、配电房、火警119、 消防信道、监控室等 6-2-5 其它(接待室、服装、领带、领带夹、楼盘礼品系列) 6-3. 阶段广告执行(推广期、强销期、持续期等) 6-4. 媒体组合实施 6-5. 广告效果控制、测试 6-6. 报纸广告设计(针对不同销售期) 6-7. 软新闻稿编排 6-8. 配合房展会、招商会等促销活动 6-9.配合实施SP&PR活动 6- 10.海报、DM、楼书的设计制作(主导概念、风格、样式、纸张、工艺、色彩、开本 等) 6-11.销售文件报表视觉设计 2、服务和取费方式： A、项目顾客：是指受委托服务单一项目、非全面代理的项目顾客，包含下列组合内容： (1).工作时间：视项目进展 (2).投入人数：3—4人(项目小组人员) (3).服务费用：▲ 分段按月制：我们办事处(上海、杭州)周边城市区域，第一年度 费用最低XX万元整(RMB)，含相关人员食宿、交通及 其它杂支费用。开盘前给付60 %，余款开盘后按月给付。第二年度起按第一年度费 用的80 % 按月给付。超过我们所在位置800公里以上，另每个 年度加收XXX万元整(RMB)交通、食宿等补助。 ▲分段提成制：视项目地域与量体按营销总额定提成比例，最低不低 于千分之二，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用 。开盘前给付不低于XX万元整(RMB)其余按销售额每两 仟万元提成给付一次。 B、公司顾客：是指签定长期顾问支持之顾客，包含已签定项目代理之顾客。包含下列 组合内容： (1).工作时间：视项目进展 (2).投入人数：4—6人(项目小组人员) (3).服务费用：▲ 分段按月制：我们办事处(上海、杭州)周边城市区域，第一年度费 用最低XX万元整(RMB)，含相关人员食宿、...
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