2003年，在“非典”后促进经济增长为“第一要务”的宗旨以及房地产开发商联合反对宏观调控的共同作用下，由建设部起草的国务院18号文件逆转了旨在调控房地产投资过热的央行121号文件。全球市场亦不多见的房价连年大幅上涨的火爆局面，2004年在中国悄悄揭幕了。

　　直到2007年末、2008年初，在以信贷紧缩、打击囤地为核心的调控政策下，全国城市房价的疯狂上涨终于出现了缓和的趋势，一些城市房价开始出现较大幅度的回调。然而，最近一种要求放松调控的声音又开始出现。这种南方雪灾、出口减少等因素可能影响经济发展的呼声，几乎复制了2003年各方面的大争论，房地产调控再次面临流产的危险。

　　初显成效的调控面临挑战

　　2008年1月7日，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》（3号文），提出对闲置土地征缴增值地价甚至无偿收回等措施，以打击房地产开发商长期以来靠囤地牟利的模式。这个政策连同年前央行与银监会联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文），以及后来的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（452号文），共同构成了有效的房地产宏观调控的政策体系。

　　在深圳、广州等大城市，2007年底房价开始明显回调。作为房地产炒作的重要推手，近年来蓬勃发展的房地产中介行业，由于缺乏成交量的支持，频现破产倒闭的消息。联系中国大中城市房价相对居民家庭收入普遍高估3~5倍的事实，房价回落、成交量锐减、中介倒闭等事件的集中爆发，开始支持中国房地产市场出现“反转”或“拐点”的判断。

　　鉴于市场规律和宏观调控的双重作用驱动房市反转的态势越来越明晰，2008年以来，一些声称担忧房价回落产生连锁反应、从而主张国家放松对于房地产市场的宏观调控的声音，越来越大。

　　今年以来，建设部主要领导就在多个场合表示坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署，抑制房价过快上涨，调控总原则是“既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降”。引起了业内关于房地产调控可能松动的猜测。

　　“两防”的说法看似平衡，但在当前房价高企、严重脱离居民家庭收入水平的情况下，强调“两防”特别是防止房价过快过猛下降，实际上是人为压缩了人们对未来房价下跌空间的预期，可能的结果是将导致房价逆调控持续暴涨趋势，颠覆刚有起色的宏观调控作用，让房地产和相关产业互相捆绑，越陷越深。

　　最新的情况是，今年新春的中国南方低温雨雪冰冻灾害，造成了1111亿元的直接经济损失；与此同时，美国次债危机引起的美国经济衰退已经不可避免。一些人士迅速将这些现象与中国房价相联系，要求放松调控，力促房价的“稳定”，也就是说，要求中国房价持续在目前的畸高高位上。

　　是“头痛医头、脚痛医脚”，还是痛下决心、严厉调控，政策到底落在哪里，才不失去民心基础，是对中央决策层智慧的重大考验。而这也不是中国的宏观智慧第一次面临挑战。几届政府的政策和执政历史已经能够清晰地解答，现在应该怎样取舍。

　　轮回中的地产政策

　　温故而知新。中国对房地产的宏观调控，最早可以追溯到1992年，出现在海口、北海、惠州等地的房地产过热。鉴于当时金融秩序混乱、通货膨胀严重等宏观经济运行的矛盾和问题，中央和国务院1993年6月果断出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》（6号文），从紧缩银根、收回炒作土地等方面严格整顿国内房地产秩序，迅速摧毁了这些地区的房地产泡沫。如今，北海、海口等广袤土地上的烂尾楼，仍在见证着十几年前的那场房地产和摧毁土地的灾难。

　　时光飞快地掠过整个20世纪到了2003年，也就是中国房地产市场发展至为关键的一年。房改释放了大量的市场需求，拉动房地产投资迅猛发展。但是，不少地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及住房供给结构失衡等问题；部分地区商业银行放松信贷条件，导致房地产投资的过热倾向。基于这一严肃判断，央行2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），对商业银行的开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面作了规范。

　　然而，由于认识上的局限性，当时的政府管理部门没有能够总揽全局，全面把握房地产问题。在遭到来自房地产开发商的激烈抗议之后，国务院于2003年8月12日颁发了由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），建设部部长汪光焘称之为“指导当前和今后一段时期我国房地产市场发展的纲领性文件”。

　　基于一个全新的判断，18号文将房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”，“已经成为国民经济的支柱产业”。这在房地产开发商中引起了一片欢呼，称“中国房地产将迎来新的春天”。

　　更让房地产开发商们振奋的，是18号文把经济适用房由“住房供应主体”，修改成了“具有保障性质的政策性商品住房”。由此，经济适用房在各大中城市趋于消失，开发商基本上掌握了城镇房地产的全部供给，几乎全部的城镇居民被迫直接面对由房地产开发商主导的、代表经典资本嗜血理论的房地产行业。由此不久，房地产暴利与大多数人买不起房，就开始成为频频困扰中国最广大公众人群甚至中央领导的大事。

　　2006年5月17日，国务院《关于促进房地产业健康发展的六点意见》（简称“国六条”），再次强调“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”。

　　面对汹涌骇人的房价势头，直到2007年3月5日的《政府工作报告》，政策才开始淡化房地产“支柱产业”的提法，在房地产开发商构成房地产业主体的情况下,国务院强调“必须促进房地产业持续健康发展”。但在平衡市场供求的思路上, 之后具体的中央调控房地产的基本思路，还是单方面依靠强化住房供给管理：一方面要求开发商调整住宅户型结构，增加小户型住房供给；另一方面，提出增加以廉租房为主体的，包括经济适用房、限价房、小户型普通商品房等在内的住房供给。

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