无论我在房地产总裁班和MBA班讲课还是业内朋友见面，总有人会问“张老师，我现在急缺几千万（或几个亿），能否帮忙融资？”当然我会非常乐意帮助，也有许多成功的案例。

与此同时，我也一直认为房地产企业融资是战略问题。如果认为自己企业缺钱的时候去融资，可能出现非常被动的局面，有时这无意间要求别人雪中送炭。

如果承认房地产企业融资是战略问题，那在企业正常发展阶段就开始布局企业的融资计划和企业资本结构，这样可以使企业有较好的股权和债权比例等，对企业的中长期健康成长有利，也会很大程度避免临时抱佛脚事情发生。

    以各种不同方式获得一块土地，然后银行贷款、建房和销售的日子，对刚起步的企业还有一定吸引力，但对一个成熟的房地产企业，这些已不是进一步发展的最关键因素了。而尽早和合理地制定企业的融资计划和优化企业的资本结构，将成为房地产企业长期健康发展的最关键因素之一。值得注意的是近年来，越来越多的房地产企业（特别是发展到一定规模的）董事会或老总意识到了企业融资与投资一样都是战略问题。

 

房地产企业融资和资本结构

房地产行业是典型的资金密集型行业，与融资紧密相连。房地产融资就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。确实房地产业的发展离不开资金的有力支持，房地产的运行与房地产融资息息相关，也可以说房地产融资是房地产与金融业相结合形成的。譬如，根据房地产生产和经营的特点，房地产的发展不仅要靠自身的积累而且要依靠社会资金的支持，即房地产资金循环不仅要依靠自身资金循环来支持和扩大本身的生产经营，而且要吸收社会资金，利用社会资金力量扩大自身资金循环规模和加快资金周转速度，以扩大再生产。

房地产企业融资也是一门应用性很强的学科，其内容包括银行及其他金融机构为房地产开发和流通领域提供各种金融服务，它研究房地产经济领域内信贷资金运动及其规律性。我们可以运用有效的金融工具，筹集和融通房地产企业资金，实现房地产企业资金的良性循环，使房地产业与金融协调发展，从而带动整个社会经济的发展。

在许多西方发达国家，房地产企业融资有很多年的发展和创新，已经摸索出了较成熟的方法；它的具体内容有：房地产公司贷款、房地产股票与债券、房地产投资基金（包括上市的和私募房地产投资信托基金及其它私募房地产投资基金）、房地产夹层融资、股权转让和其它各种基金(包括退休基金和保险基金)等。

房地产企业融资不论是房地产公司融资和房地产项目融资，资金渠道可以有很多，但是资金性质无非两类，即股权和债权。一类是项目不必偿还的资金，即股权资本；另一类是项目必须连本带息偿还的资金，即债权资金。事实上也存在股转债和债转股资金，通常也可以将其归入股权或特指的私募股权。

而房地产企业股权和债权可以企业资本结构角度来探讨。企业资本结构是指企业各种长期资金来源的构成和比例关系；长期资本来源包括长期债权资本和权益资本，因此资本结构通常是指企业长期债务资本与权益资本的结构和比例关系。最优资本结构是指通过合理的长期债务资本和权益资本分配增加所有者的财富，能使企业价值最大化。

 

房地产项目开发资金链

房地产项目开发资金链是指在房地产项目开发的不同阶段资金的表现方式和资金的来源，通俗讲就是企业生存和发展的血液。

在前几年宏观调控前，银行贷款较松，全国许多地区的开发商只要支付了土地款，有的甚至于还未支付完土地款，银行就可以发放贷款；这样许多开发商只拥有项目投资总额的10-30%就可以启动项目，在市场好的情况下，一般都能获利，且出现自由资金越少，资金回报越高的情况。

房地产开发需要大量的资金，主要有三个阶段：买地阶段、建设阶段和销售阶段。这三个阶段都存在房地产企业资金链断裂的可能，譬如：

1．买地阶段。目前国家规定：对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%（注：现在普通商品房的开发达到20%或以上就可以了）或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放；商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。这些规定提高了开发贷款的难度，如达不到要求，银行拒绝发放贷款。防止这一问题，是企业不要盲目扩张发展，及时引入新的合作伙伴来增加自有资金等。

2．建设阶段。从前期、设计、施工到政府相关收费，一个环节无力支付，可能导致项目停工等；要防止这一问题，应对资金安排包括自有资金、银行开发贷款及项目的预售有一个合理的预期等。

3．销售阶段。如出现销售速度缓慢的现象，就造成资金回笼慢，甚至于很长一段时间支出大于收入。防止这一问题，要对市场的把握和有一个合理的预期，更要有及时的应变措施；譬如在市场情况疲软或不明朗且企业资金可能短缺的情况下，可以采用部分优惠和跌价促销的方式等。

 

全球和我国房地产融资市场比较

正如前面提及房地产企业融资的资金性质无非两类，即股权和债权。首先我们通过图1、图2和表1列出全球房地产资金资本市场（注：指全球各国在海外资本市场的房地产资金总和）和我国房地产资本市场中，我们可以发现：

l         这些市场上市股权、私募股权、上市债权和私募债权的比例关系。请注意这里指的私募，可以归纳为非上市的债权和股权融资产品；

l         我国上市股权和上市债权比例极低；

l         上市股权中的房地产投资信托基金在我国还没有；

l         上市债权中的房地产抵押证券产品在我国也几乎没有；

l         我国私募股权的组成部分内容不明确。譬如退休基金,保险基金和私募基金在我国还不允许直接投资房地产；

l         我国私募债权几乎纯粹依赖商业银行，国外私募债权大部分已证券化。

 

图1 全球房地产资金流动量  

 

图2 中国房地产资本市场

 

表1 全球和中国房地产资本市场比较

 

由于美国次贷危机的在2008年9月大规模爆发，之后也引起全球金融危机，这使得西方的金融体系受到了很大的挑战；但不能否认半个多世纪以来在许多西方发达国家已经摸索出了较成熟的房地产企业融资方法。

长期以来，我国的资本市场一直在以一种不太协调的结构发展。譬如，一般来说，较好的公司的资本结构中，债务首先占有一定的比例，其次要有短、中和长期债务。债务过高会增加公司的流动性和破产风险；债务过低则表明资金运用效率偏低；而在债务中，短、中和长期债务也要有个适合的比例。相对而言股权资金过高资金运用效率偏低，股权资金过低存在破产风险。因此，在保证公司财务稳健的情况下，根据公司的类型选择不同比例的股权和债权，有利于公司财务杠杆的良好运用，从而能为公司股东谋求收益最大化。

譬如我国上市房地产企业平均负债率较高，接近60%，且具体负债率水平差别较大。个别公司负债率超过100%，多家公司负债率低于100%但超过80%；这些高负债公司存在很高和相当高的破产风险。

 

房地产企业融资战略需要与时俱进

我国房地产企业融资渠道少，与我国没有形成完整的房地产金融体系有密切联系。而完整的房地产金融体系，应包括多元化、规范化的房地产金融产品和市场并应该会对整个房地产和金融市场起到积极正面的作用。

房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大，投资回收周期较长，占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本常常很难保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就可能发生资金周转困难甚至发生财务危机。

事实上2000年以来，我国房地产企业融资相继涌现自有资金加上信托计划融资方式、股权融资加上银行贷款融资方式、发行企业和公司债券方式等融资模式。为了适应新形势的变化，房地产业应有多种融资方式，包括房地产投资信托基金、私募基金、企业上市和债券融资等，即我国房地产企业融资应走正融资模式多元化之路。

值得欣慰的是，政府也意识到和重视发展确实需要多元化和多层次的资本市场的融资渠道的重要性；仅从2006年以来，我国已陆续开展了房地产金融创新的立法和试点。特别在当前国际和国内经济包括房地产市场形势严峻的情况下，2008年底国家陆续出台了一些重要政策措施。譬如2008年12月３日由国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议上研究确定了金融促进经济发展的政策措施，其中第五条是“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道”。

房地产企业应该根据自己企业实际情况和目前形势做出合理的融资战略决策，尽可能在企业健康发展阶段考虑和实施融资计划，这样无论是股权还是债券融资，融资成本都会较企业出现财务困难时低，这样就为企业资本结构最优化和未来利润最大化打下扎实的基础。

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