持续繁荣和温和调整——对2004年上海房地产市场的预期

作者:张泓铭

2003年已经过去。上海房地产市场以新建房成交2000万平方米以上、二手房成交2000万平方米左右，共4000万平方米以上（如全部折成住房约40万套）的成绩，向世人交出了满意的答卷。这样的成交实绩，中国大陆任何城市无出其右；如果比较一下世界其他大型城市的房地产发展历史，恐怕也是罕见的。所以，说2003年上海房地产市场的繁荣兴旺，是相当贴切的。

其实，上海房地产市场的繁荣兴旺始自上世纪90年代的后期，屈指算来已有好个年头。人们自然会提出一个问题：这样的繁荣兴旺还能持续几个年头？是否到达了下降的通道？尤其是房价将会怎样表现？诸多问题令海内外人士关心。

首先，要肯定继续繁荣是2004年上海房地产市场的主线。不仅如此，这一繁荣局面还将保持10多年时间。或者不如这样说，2004年的继续繁荣，是由上海房地产市场还有10多年的繁荣期所决定的。所谓的繁荣主要是指市场需求持续强劲，未来一个时期内新房交易基本会保持在2000万平方米的高位，二手房交易将超过新房，总交易量将长期保持在4000万平方米以上的水平。

说上海房地产市场还有10多年的繁荣期的根本理由是，2001年中央政府提出，要在20年时间中，把上海基本建成国际经济、金融、贸易和航运中心之一，基本建成现代化的国际大都市。中央政府对于上海城市的这一新定位，是上海未来20年社会经济发展的根本目标，也是巨大的动力。回想一下在上世纪90年代，上海为了实现建成中国的经济、金融和贸易中心之一、成为长江流域发展的龙头，经过10年的奋力拼搏、全力赶超，终于实现了长达10年的经济大增长、城市基础设施的大改善、海内外投资的大进入、房地产的大发展。世纪之交，上海已经初步成为具有较强竞争力的国际城市，让世人刮目相看。试想，在中央政府对上海新定位的鼓舞下，新世纪中上海的眼界会更开阔、信心会更加高、努力会更加强，对于海内外的吸引力会进一步凝聚。经济是根，房地产是花，人们完全有理由对上海在新世纪前20年社会经济发展中的前景看好。试问，社会经济发展的前景看好，房地产发展的前景为什么不看好？房地产市场需求的前景为什么不看好？

如果稍微仔细地分析一下需求，会进一步增强对2004年及其以后较长时期上海房地产市场的信心：（1）目前，上海城市居民的居住水平以建筑面积而论，大体上只达到发达国家大城市的60%，提高居住水平的要求依然很高，梯度改善的动力长盛不衰。（2）上海还有数量不少的的破旧房屋需要清拆改造，市区人口要向郊区转移，需要几倍的新房予以替代。（3）根据90年代的经验，未来上海居民收入的较快增长是可以期待的，支撑住房消费的总体经济能力是不弱的。（4）中国的城市化在加速，上海作为特大型城市，在吸纳农业人口上有较大的吸引力，这是上海长期房屋需求不可忽视的因素。（5）由于海内外对上海及其周边地区的发展前景看好，海内外投资者源源不断地进入，需要经营和居住用房的数量也很可观。（6）即便近3年来上海房价有较多的上升，但平心而论上海的房价远未走到尽头，依然有着颇具吸引力的空间。以上种种，筑就了未来10多年上海房地产需求的深厚基础。这里，自然包括了2004年。

在肯定继续繁荣是2004年上海房地产市场主线的同时，我认为温和调整是一条副线。所谓温和调整包括了几个方面：一是政府继续鼓励低价位住房的开发建设，这有利于抑制绝对房价的结构性上升。二是政府继续理顺旧房的拆迁制度，同时适度降低拆迁强度，这有利于缓解这几年新旧住房的过分抢手和住房价格的短缺性上升。三是政府可能会颁布一些禁止炒卖楼盤的规定，这有利于抑制虚假需求，拧干需求中不实的水分，降低住房供不应求的程度，最终有利于缓解住房价格的短缺性上升。

以上调整的综合结果是：低价位住房供应的紧张状态有所缓解；过去几年来需求和房价较快上升的势头会得到抑制。但是，绝对不要误解，以为就此上海的房价就会下降。我认为：不仅平均房价不会下降；而且单项房价下降的可能性也比较小；最可能出现的结果是平均房价和单项房价上升的速度减缓了，或者说是价格上升的幅度比较平稳了。所谓温和调整，此谓也。

为何会出现温和调整、而非激烈调整的结果呢？其原因有二。一是，上文已经说过，上海房地产市场的需求长期看好，这是对市场的强大支撑、使市场立于稳定的根本保证。政府的调整仅仅是要拧干些许水分、让供需更加平衡而已，无需大动干戈。二是，房地产业已经成为上海的支柱产业，不仅自身创造了可观的增加值，而且有力地带动其他产业的发展。人们有理由去爱护它、完善它，没有理由去阻止它、打压它。政府的调整仅仅是要掐掉少许虚火、避免潜在的泡沫危害即可。总之，政府一方面要防止房价的猛涨；同时，也要避免房价的大跌。这就是一个责任政府必然的作为。对此，市场的各个方面应该有充分的信心，2004年温和调整下的上海房地产的稳定是完全可以预期的

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