[导读：房地产市场饥饿式营销难复存在，销控或难以再大行其道，销控营销或将不灵…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

销控营销被普遍采用
营销，其实是门很深的学问，对房地产市场的楼盘销售来说，更应如此。
然而，由于房地产市场持续高热，房价持续快速大幅上涨，不断有舆论大肆渲染市场供不应求、房价只涨不跌，一些市场参与者尽力炒作，市场一度呈现恐慌性入市、购房的现象。在一些地区，时不时出现房价隔月甚至隔日上涨局面，捂盘或逐期涨价销售可大获其利。于是，房地产市场营销策略被颠覆，饥饿式营销大行其道，销控营销被普遍采用，成为了开发商和销售代理机构的惯用销售手段。
所谓销控，即销售控制，是指房地产开发商保留一定比例的房源，分批推出上市销售，甚至留至项目结束时再对外销售，逐步消化房源，最终达成销售计划，是实现项目利润最大化的捷径。
在整个楼盘营销过程中，在销控销控手段下，销售者往往会控制一定的房源，根据市场变化情况，始终保留有较好的房源，分时间段按一定比例优劣搭配上市推出，实现均衡销售，并留下有涨价潜力的较好房源以准备涨价。后期推出较好房源上市时，或正处于价格的上升期，以取得更好的经济效益。
事实上，在一个楼盘的产品当中，由于位置、户型、楼层、朝向、采光等方面因素的不同，不同房屋间有优劣好坏之分，因此，“销控”采取的通行做法是，最先推出、销售户型或者位置或楼层或朝向或采光等较差的产品，以规避这些产品难以销售的风险，而把相对较好的产品留到后期或价格可抬到更高的时候销售，以这些产品在后期卖出更高的价格。
而且，在销控销控手段下，楼盘往往会制定“低开高走”的价格策略。所谓“低开高走”，即楼盘按照“逐步走高，并留有升值空间”的原则，分时间段制定出不断上涨的价格走势，以能吸引投资购房者，并刺激包括用于自住的消费者尽快购买。销售者以时间为基础，根据如依据工程进度等进行时间控制，在不同的时间段按一定的比例推出房源，确定与之对应的销量和价格进行销售，以产生协同下最高的销售收入。有时，为了实现高定价并吸引购房者购买，或为了在销售过程中如遇到销售不畅等问题时可采取打折的办法来促销，销售者往往采取高定价再折扣或“明升暗降”的价格策略。
现实中，一些开发商宣称已经售毕的楼盘，其实往往留有一定比例的销控房，或人为地捂盘待售，以制造楼盘热销、房源紧俏的营销氛围，促使拟购房者尽快决定下手买房，或通过逐期推出有限房源以达到逐期抬高销售价格。
在房地产市场火暴、房价持续上涨时期，销控往往演化成了“捂盘惜售”。


政策直击销控营销命门
如今，由于政府持续深化调控，尤其是五一后调控加码，相关部门在五一前后出台打击价格欺诈现象的政策，房地产市场营销手段或将再次被颠覆。
4月中旬，国务院派出8个督查组，赴16个省市督查房地产调控的政策落实情况和成效。参与调查的几个相关部门负责人均公开表态，房地产调控必须坚持不放松。督查组返京后不久，5月1日，温家宝总理在考察北京朝阳区王四营保障性住房项目建设工地时说，要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的，首次明确提到“降房价”，无疑再次强化了房地产调控继续从严从紧的政策信号，意味着可能还会继续深化调控。

果然，7月份，为巩固和加强房地产调控效果，中央高层分别在多次会议上研究了房地产市场调控形势，及时表态称坚决将房价调控到底，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，并采取措施继续加码房地产调控。

7月12日召开的国务院常务会议和7月22日召开的中央政治局会议，都强调了必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，传递出房地产调控不但不会放松反而还将继续强化、调控政策将长期化常态化的信号，彰显出中央政府坚决调控房价的决心。尤其是，7月12日召开的国务院常务会议明确提出，全国41个已出台限购政策的城市要继续严格执行限购政策，“房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”，这意味着，限购面将扩大至房价上涨过快的二、三线城市等市场，房地产调控政策执行还将强化。

据悉，住建部正协同有关部门研究相关政策，使房地产去投机投资化，回归到正常理性的轨道上来，计划将40余个热点城市个人购房数联网,以遏制异地炒房。而且，住建部正在拟定新一轮限购名单即即将实施限购政策的二、三城市名单，会有数十个二、三城市会出台限购令。不久前，住建部公布了新增限购城市建议标准：1，６月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或１至６月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；2，６月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；3，１至６月新建商品住房成交量同比增幅较高的；4，位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；5，存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。住建部提出，符合上述条件较多的即２条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。业内按照五大标准推测，将有30余个城市有可能进入限购名单。8月25日，浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，出台房地产市场限购措施，这是在7月12日召开的国务院常务会议明确提出“房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”后首个出台限购令的二、三线城市。其后，9月9日，浙江省衢州市发布文件《衢州市人民政府关于进一步加强市区房地产市场调控工作的若干意见》，出台房地产限购政策细则，成为住建部公布新增二、三线城市限购标准后的第二个城市。只是，衢州版限购令被戏称为“最松限购令”，被指是以主动出台很松动的限购令来变相抵制限购令。尽管如此，但市场认为，预期将会有更多的二、三线城市陆续出台限购政策。目前，一些之前已经出台限购政策的城市的市场效果非常显著，在一些城市尤其一些一线城市投资投机性购房者基本已经远离了房地产市场。一些城市房价已经开始实际下降，整体市场房价已呈现明显的下降趋势，各地房地产市场持续低迷，成交持续大幅度下降。尤其是，二、三城市限购这一政策，说明房地产调控政策正越收越紧，将促使房地产市场的整体环境进一步改变，本文作者陈真诚认为，将对市场心理和房地产预期产生比较大的影响。

在系列调控政策的综合作用下，房地产市场普遍遭遇滞销难题，供大于求的问题日益彰显。这种市势之下，对多数开发商而言，如何加快销售，减少库存或积压，成为了当下第一要务，销控营销的意义或已不大，或难以得到开发企业的青睐。
尤其是，发改委亮还出了 “一房一价”的调控利剑，直击销控营销命门。
为打击价格欺诈现象，挤出房地产价格泡沫，稳定房地产价格预期，3月16日，国家发改委发布了《商品房销售明码标价规定》明确，从从2011年5月1日起，商品房销售必须 “一房一价、明码标价”，并把二手房也列入其中。商品房销售价格明码标价后，各地开发商可以自行降价、打折销售，但涨价必须重新申报备案。开发商需要公开的资料包含预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、套内面积、优惠折扣、每套商品房销售状态、楼号、楼层、房号、每平方米单价、每套销售总价、物业服务内容和收费标准等超过30多项内容。

为进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序，住建部也在4月中旬发布规定，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。住建部要求，各地要规范商品住房预订行为，对可售房源预订次数做出限制规定。要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。

5月12日，国家发改委发布通知，立即在全国展开大范围专项检查商品房明码标价的政策的推行情况，重点查处销售商品房不明码标价、未按规定实行“一套一标”、未一次性公开全部预售房源等行为。各地价格主管部门立即对所有房地产开发企业正在销售的商品房实行拉网式排查，确保“无一遗漏，不留空白”。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。违反有关价格法规情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。

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