银行敢让房价下降50%的底气

接下来，继续实施稳健的货币政策，继续加强房地产调控，中央坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，无疑将使房地产金融政策进一步从严从紧，开发商融资的难度将加大，不但从银行获得贷款的难度加大，而且从民间融资渠道获得资金的难度也将加大。因之，开发商的资金压力必将加大，从而或将被迫为促进销售争取资金回笼而不得不降价销售，甚至造成房价大幅下降，降价幅度或将达到50%甚至以上。

房价或将大幅下降，这又回到了本文开头所提到的中国银监会主席刘明康所公布的房价下降下房贷压力风险测试结果这个话题。刘明康称，根据压力测试的结果，即使房价下跌50%，银行的不良贷款都可以承受，银行业不存在被房地产商挟裹这一说。

众所周知，中央电视台具有极高的官方权威性，其播放的相关官方表态内容，有着很强的政策风向标作用，往往代表最高层官方意志，或释放政府政策走向信号，对舆论和市场的影响力不言而喻。作为中国银监会主席，刘明康在中央电视台播出的新闻联播节目中，以接受采访的方式公布即使房价下跌50%银行的不良贷款都可以承受这一房贷压力测试的结果，无疑不是个人接受采访的行为，而是经过深思熟虑的，综合考虑了公布结果所可能造成的影响并进行了比较而做出取舍，权衡了公布结果所可能带来的各种利弊。

刘明康这次公布房贷压力测试结果，除了给大家有一个测试结果交代外，还在告诉大家，即使房价下跌50%也不会导致发生银行危机。

银行业的房地产风险，作为一个系统性的概念，不是针对某一个时期的房地产贷款而言东西，而是针对银行业前后多少年所有房地产贷款的整个经营状况综合来说的。大家知道，房地产贷款包括两个方面，一个是开发贷款，另一个是购房按揭贷款。
对于开发贷款，一般是中期贷款比较多，主要是三五年期的。经过调控之后，如果将来房价大幅下降，其实其前已到期的开发贷款已经收回得差不多了，主要是部分还没有到期的贷款和新增贷款，而调控开始后，银行业就已经在强调预防贷款风险了，从严把关发放房地产贷款了。而且，就前后多少年所有房地产开发贷款的均衡来说，已获得的利润回报和风险相抵，风险不是太大。
另一方面，就是购房按揭贷款。按揭贷款，一般是长期贷款，一般情况是10年以上，20年、30年都有，这可能有一定的风险。不过，按揭贷款风险，也是针对前后多少年所有贷款的整个经营状况综合来说的。近年来，房价大幅上涨了，但这个上涨周期，只有几年，不到十年。现在的高房价，即便下降50%后，相对于假设没有如此疯涨的正常房价或疯涨之前的正常房价而言，依然不低而是很高。正因为按揭贷款对应的时期长，也意味着此前有不少贷款是在房价在不同价位上发放的。就前后多少年所有贷款的整体而言，虽然如果房价下降50%可能会导致部分贷款出现风险，但这终究只是部分，而且在现在的房价下降50%后的价位之下发放的大量贷款是安全的，再以所有利润和风险相对冲，整体而言风险不大，可以承受。再则，由于购房者本身有一定的首付款比例在内，再加上信用记录的制约，会全部违约不归还贷款的可能不会太多。部分违约造成所谓的风险和银行损失，完全可以通过整个银行房地产按揭贷款的盈利来对冲。而且，从去年以来，调控下，已经提高了贷款的首付比例和利率，提高了防范风险的能力。

这些，或就是诞生这次房贷压力测试结果的底气或依据。


政府允许房价大幅下降
相信，即使房价下跌50%也不会导致发生银行危机这个测试结果，刘明康在对外公开公布之前，应该已经报告给了中央决策层，并被允许对外公开发布。

即使房价下跌50%也不会导致发生银行危机，言下之意或是，中央决策层可不必过于担忧房价大幅下降可能带来的银行业风险问题，可放手进行房地产调控，可继续强化深化房地产调控，可允许房价大幅下降，“即使房价下跌50%，银行的不良贷款都可以承受”。“银行业不存在被房地产商挟裹这一说”，那么，金融调控政策，不会因房价可能大幅下降而受影响。

这次公布房贷压力测试结果，被允许对外公开发布，这或反映出了政府对房地产市场的认知和对房价下降的态度已经发生了变化，近几年来政府为保经济增长对房价上涨可容忍的态度正在发生改变。以前，很多人强调说如果房价下降，尤其大幅下降，可能或导致经济增长放慢、出现银行业风险等问题，政府可能对之也是比较担心的，现在可能没有那么担心了。因此，这或意味着，中央决策层可能基本认可也愿意让房价下降，甚至大幅下降，有关方面或已为房价大幅下降做好准备。


最终房价降幅或不止50%

客观而言，银监会主席刘明康公开公布即使房价下跌50%银行的不良贷款都可以承受这一房贷压力测试的结果，以及所释放的相关信号，无疑将影响市场心态，影响开发商和消费者心态，影响市场各方对房价走势尤其房价到底会下降多少的预期，加快、加大下降速度和幅度。如此之下，房价下降50%，或将不只是预期，而将成为未来的现实。

而且，一旦房价下降50%这种大幅下降成为一致性预期，成为市场主流氛围，影响到市场各参与者的心态，再加上市场惯性和调整周期需要个时间过程等因素的影响，那么，就可能加快房价下降的速度，加大房价下降的幅度，最终的房价下降幅度就可能不止50%，至少部分地区部分过高定价的楼盘的房价的下降幅度可能不止50%。

这样的话，在整体考虑银行业房贷压力的时，在综合考虑房地产市场调整结果，就要考虑到一旦房价下降50%后可能导致更大降幅这个问题，重新考量可能带来的金融风险等问题，政府可能会或者说需要考虑准备在房价下降50%之后的逆周期调控的问题。

当然，当房价下降50%后，可能继续加大房价下降的幅度，最终的房价下降幅度就可能不止50%，本文作者陈真诚认为，这只是一种可能，而且无疑将需要一个过程，一个不短的时间过程。
这是因为，由于消费者往往买涨不买跌，房价大幅下降预期，甚至房价大幅下降后，可能会促使市场进一步形成房价还将下降还将更大幅度下降的预期。房价下降尤其房价将大幅下降形成市场一致性预判后，过高的房价稍微降价，如果没到消费者预期的心理价位，消费者或继续观望甚至弃购以等待房价大幅下降直至下降50%或以上，或依然难以刺激购买，市场将持续低迷。

既然如此，在调整的早期，小幅降价难以促进销售，即便加大幅降价而没有达到50%的降幅也未必好卖，相反可能会让消费者更进一步观望，等待房价更多点下降，再则一般没人愿意放弃即将到手的利益，而目前持续的通货膨胀客观上会对房价形成一定的支撑，因此，至少在目前，多少开发商不敢也不愿意降价尤其大幅降价，不会选择在短时间内大幅降价的销售策略，往往只会选择象征性地小幅降价以试图刺激购买来促销，除非被逼无奈。也就是说，房价降幅在今年内不会太大。

不过，也正因为如此，房价沿着小幅降价的路线慢慢下行，而市场预期房价会有如50%这样大幅的降价，就可能延长整个降价周期时间，进而就可能导致市场出现比较长的低迷，拉长市场调整周期。随着调整周期的不断推进、加大，会有更多的开发商承受更大的压力，既有来自房地产调控政策的压力，也有来自政府为打击通货膨胀而采取紧缩货币政策的压力，还有来自市场滞销、产品积压、资金压力加大、赢利降低、竞争加剧等方面的压力

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