如果说我国房地产市场近20年是面对机关团体及企业集团和一部分先富裕起来的人们，那么，21世纪的前几十年将是面对广大的中低收入的普通百姓。房地产市场行情已发生重大转变。

2000年的确是一个不同寻常的年份，沉寂已久的房地产市场终于曙光初露，连续3年下滑的房地产销售开始出现回升。各媒体捷报频传，以广东、上海、北京为代表的房地产市场热烈火爆，销售喜人。尤其以广东、上海为最， 1999年商品房销售分别比1998年增长40%和60%，北京虽然增长幅度不如广东、上海，但从去年火爆京城的“房展会”不难看出其热烈的程度，这不能不说是令人振奋的好消息。

回眸房地产10年

从1985年到1995年，这10年是中国房地产从起步到发展到恶性膨胀的10年。80年代，政府以建设“经济特区”为改革开放先锋，全国各委各业的大小企业、各级政府机构纷纷涌向深圳、珠海、汕头、厦门4个特区和海南省，在那里设“窗口”办公司。一幢幢豪华的写字楼、高级住宅拔地而起。90年代，政府又把重点放在国内大规模“经济开发区”的建设上。于是，国内的房地产开发热兴起，我国的房地产企业从几千家迅速发展到1995年的3万多家，房价暴涨之风从特区席卷全国。1995年深圳繁华地段的房价几乎接近香港的楼价，住宅楼价格平均每平方在6,000元左右；海南繁华地段楼价平均每平方8,000元，住宅均价5,000元左右；北京后来居上，市内房价也接近香港楼价。
由于房价的暴利刺激了相关建材的价格上涨，从而导致我国经济上泡沫越来越多，对通货膨胀产生了直接的影响。
从1995年起我国商品房出现大量积压。1996年积压5,400万平方米，1997年增至6,700万平方米，到1998年达8,000万平方米。并且从1996年起商品房销售逐年下降，房价逐步下跌。由于商品房的大量积压，积滞了巨大的银行资金，而房价大幅下跌导致物价全面回落，1997年我国经济陷入通货紧缩。
虽然从1997年起，政府对房产市场采取了强制手段处理积压商品房。但收效不大。这些积压的商品房绝大部分是豪华住宅别墅和高档写字楼，价格再降也降不到哪里去，谁买？谁又买得起？先富裕起来的人早已买了房子，只够温饱水平的普通百姓哪能买得起。

转机 1999

再看看1999年的房产市场到底“火”在哪里。据了解，真正热销的是适合普通百姓购买能力的经济适用型住房。上海最受消费者欢迎的是价格在每平方米2,500—3,500元的房子。市区由政府投资的价格在每平方米4,000—4,500元的经济适用房也不错；北京去年最“火”的是近郊环境优雅，价格在每平方米3,000元左右的经济适用房；其他省市情况也类似。而那些楼层高、环境差、价位高的商品房则无人问津。
据权威部门的统计， 1999年底我国积压的商品房增至8,700万平方米。1996年至1999年积压商品房在累计增加。98年积压的商品房中80% 以上为高档住宅及豪华别墅，而99年积压的商品房中高档住宅及别墅写字楼的比例大大下降。扣除往年存货及新增加的比例不多的高楼商品房，很大一部分积压的是新增加的普通商品房。
人们不禁要问，99年商品房销售增长是不争的事实，那么，为什么还有这么多的商品房积压呢？难道市场已经饱和了？其实这个问题很简单，改革开放20多年来，我国城镇居民人均居住面积从80年代初的4平方米提高到90年代人均8平方米，到去年底达到13平方米，但这同发达国家相比差之甚远。90年代初，欧美国家人均居住面积是4O—60平方米，日本是30平方米。我国计划到2010年城镇人口人均居住面积要达到20平方米。据统计，截至去年底我国现在城镇住房困难户800万户。这难道是市场饱和了吗？恰恰相反，从经济适用房的热销就可以看出，一个面向广大普通百姓的巨大的房产市场正在悄然兴起，其巨大的消费需求激发了一次房地产业兴旺的高潮。与前次的盲目膨胀绝然不同，这是我国房地产市场走向理性和成熟，步入良性循环的发展。由此可见，从90年代中后期，政府治理通货膨胀，严格控制房地产盲目开发，房地产市场的恶性膨胀和无序竞争虽然得到了控制。但真正的有效供给的房地产市场体系尚未建立起来。

漫漫征程

由于行业结构性矛盾日益突出，使房地产业在我国经济改革进程中处于被动滞后的局面。要建立一个适合我国国情的有效的房地产市场体系还有很长的路要走。
众所周知。改善人民的居住环境是提高人民生活水平的一个重要标志。人均住房面积达到20平方米的标准也只是接近中等发达国家的水平。要实现这个目标，意味着从2000年到 2010年，每年将有1亿平方米的住房增长量。考虑这10年间人口将增加2.8亿，住房总量将净增56亿平方米，平均每年增加4.8亿平方米。
面对如此庞大的市场，就我国房产业目前状况看来，恐怕是无法担起如此重任的。这不只是产业结构问题，这需要巨大的资金规模。虽然我国现有房地产企业2.1万多家，但真正具有规模和开发能力的企业不多。包括已在沪深两市挂牌上市的房地产公司在内，绝大多数为市县级开发公司以及民营企业，还有一部分属于分业经营的房地产类公司。这些企业大多数开发能力差，融资能力弱，经营管理水平低，一旦项目定位不对，房子卖不出去，立即陷入困境。而且，正是由于大多数房产公司的小规模经营，导致商品房的开发成本高，从而造成至今我国商品房价格居高不下。
既然商品房的主要销售对象是中低收入的大众，重要的是让他们买得起。因而，房价是决定困素。从发达国家的经验可以看出，房产市场的健康发展离不开政府的引导和支持。
二战结束前，美国和日本房地产市场都处于私有化小规模经营状态，政府基本不干预。1949年美国人均居住面积不足20平方米，同年美国政府准备干预市场，美国国会通过了《全国可承受住房法》，总目标是“让每个美国家庭应该承受起一套环境适宜的体面住房。”政府的政策重心转移，加大了支持的力度，鼓励中低收入者购买自己的住房，并加强金融、税制的配套服务，大大加快了住房私有化进程。到90年代初，人均居住面积达60平方米，并享有先进的现代化的配套设施。
日本战后人均居住面积5.8平方米，1951年日本政府为解决贫困居民的住房问题，颁布了《公营住宅法》并大规模建造普通住宅，由政府补贴出租给困难户。同时，大力鼓励民间投资、扩大建设规模，到90年代初人均居住面积达到了30平方米。
99年底我国累计积压商品房达8,700万平方米，大多是高价房。以每平方米3,000元计算，积压资金达26,100亿元，而去年底我国城乡居民储蓄为59,000亿元。积压的资金占去了储蓄总额的“半壁江山”。倘若再这么恶性循环下去，全国人民只有眼睁睁地看着空房住“草棚”。
政府必然下决心治理房地产市场的混乱局面，大力扶持发展一批资产规模大，管理结构合理，水平高的大型企业集团，对现有的房地产企业施行重组兼并，坚决取缔一批开发能力、资金规模、资质管理水平低的小房产公司；加大财政支持和信用支持的力度，开辟多种融资渠道，如利用外资，允许外商直接或间接参与开发。向国外金融机构融资，利用资本市场，鼓励股份制房产公司上市融资；继续削减房地产开发、销售各环节的税费，杜绝土地批租、拆迁、房屋建设上的腐败行为。只有这样。我国的房地产市场才能走上规模开发经营、精品及品牌经营相结合的良性运行轨道。
建设部已颁布了关于重点发展大型房地产企业集团的决定。冻结了3年之久的资本市场将重新对房地产业开启，允许有一定规模、管理结构合理、水平高、经营机制先进、业绩优良的企业改制上市。
今年政府计划投资兴建600万平方米经济适用住宅。国家西部大开发计划即将实施。可以预见，一个重心转移的繁荣的房地产市场即将形成，房地产业作为拉动内需、培育新的经济增长点的大好时机已经到来。

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