细化功能设计 制胜关键挑战 上海国际汽车城的开发建设(ppt)
细化功能设计，制胜关键挑战，加快上海国际汽车城的开发建设
项目进展情况回顾 –– 本项目工作已基本完成
今天汇报内容
上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计
上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案
上海国际汽车城商业模式及财务分析
上海国际汽车城政策分析及要求初探
第三阶段工作成果
今天汇报内容
根据第一阶段工作的分析讨论结果，上海国际 汽车城远景与功能布局设想平面图将是如下
上海国际汽车城远景功能布局的总体设想立体图将是如下
在已经确立的功能区划分基础上，我们对每一区块内的功能定位和布局进行了细化分析
建设这些项目需要占用约220万平方米土地的土地
1. 汽车贸易展示区的功能定位细化分析
汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续） – 占用土地面积，建筑面积
汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续） – 就业人数，消费者人流，交易车辆数
根据功能定位细化分析的结果，汽车贸易展示区的详细布局平面图将是如下
汽车贸易展示区的详细布局立体图将是如下
2. 新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位 细化分析
新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析（续）– 占用土地面积，建筑面积
新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析（续）– 就业人数
根据功能定位细化分析的结果，新镇公共活动中心（包括办公）的详细布局平面图将是如下
新镇公共活动中心（包括办公）的详细布局立体图将是如下
3. 研发管理培训区的功能定位细化分析
研发管理培训区的功能定位细化分析（续） – 占用土地面积，建筑面积
研发管理培训区的功能定位细化分析（续） – 就业人数
根据功能定位细化分析的结果，研发管理培训区的详细布局平面图将是如下
研发管理培训区的详细布局立体图将是如下
4. 第三方物流区的功能定位细化分析
第三方物流区的功能定位细化分析（续） – 占用土地面积，建筑面积
第三方物流区的功能定位细化分析（续） – 就业人数
根据功能定位细化分析的结果，第三方物流区的 详细布局平面图将是如下
第三方物流区的详细布局立体图将是如下
5. 汽车城公园的功能定位细化分析
今天汇报内容
关键驻商的成功引入，对上海国际汽车城的发展至关重要，应该按科学系统的方法加以实现
招商引资，首先应通过对潜在关键驻商在 发展战略、关键技能、财务状况及沟通渠 道等方面的分析，进行排序
关键分析内容
根据分析，我们初步得出了第一阶段吸引的 潜在关键驻商重点目标
根据分析，我们初步得出了第一阶段吸引的 潜在关键驻商重点目标（续）
招商引资筛选及优先综合排序详述：整车制造厂商品牌中心
招商引资筛选及优先综合排序详述：国产汽车制造厂商销售公司
招商引资筛选及优先综合排序详述：会展、展览公司
招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车博物馆
招商引资筛选及优先综合排序详述：行业协会
招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车物流服务商
招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车供应商研发机构
招商引资筛选及优先综合排序详述：独立汽车研发机构
招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车高等教育
招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车城主题公园经营商
制定潜在关键驻商招商文件的第一步：描述 上海国际汽车城的宏观发展目标
制定潜在关键驻商招商文件第二步：阐述 汽车城对潜在驻商的价值定位
制定潜在关键驻商招商文件第三步：利用 财务模型演示业务发展蓝图
在制定招商方案及文件的基础上，应根据 重点对潜在关键驻商展开接触与谈判
今天汇报内容
上海国际汽车城商业模式及财务分析是在三个 不同层次展开的
分析层次
到2010年，上海国际汽车城核心贸易区的总 销售收入预计将达到140-200亿元人民币
销售收入
人民币亿元，百分比
到2010年，核心贸易区的总投资额预计将达到近140亿元人民币
投资额
人民币亿元
1. 汽车贸易展示区的具体投资额
百万元人民币
2. 新镇公共活动中心的具体投资额
百万元人民币
3. 研发管理培训区的具体投资额
百万元人民币
4. 第三方物流区的具体投资额
百万元人民币
从价值链的分析出发，商业实体参与区域经济/房地产项目的开发建设，通常有四种可能的商业模式
不同的商业模式有不同的关键成功要素
案例分析一：德国Wolfsburg市政府与德国 大众汽车公司共同投资成立了Wolfsburg AG 发展公司，负责汽车城的开发规划及相关工作
Wolfsburg AG发展公司、当地政府和私人 投资者/开发商具有不同的获取成功的条件
因而在Wolfsburg汽车城的开发建设中担任了 不同的角色
Wolfsburg汽车城为Wolfsburg AG发展公司、 当地政府、德国大众汽车公司和其他私人投资者/开发商都带来了很好的回报
案例分析二：美国洛杉矶Cerritos市政府专门 成立了地区开发署（Redevelopment Agency），负责汽车广场的开发和建设
Cerritos市政府地区开发署和入驻汽车经销商/ 经销商协会具备了不同的获取成功的条件
因而在Cerritos汽车广场的开发建设中扮演了 不同的角色
Cerritos汽车广场为当地政府和入驻汽车经销 商带来了很好的回报
案例分析三：在市政府领导下张江高科技园区 开发公司以政府所拨土地入股不同开发有限公司，开发建设张江高科技园区
张江高科技园区开发公司、其它投资者、下属 开发有限公司和关键驻商各自具备了不同的获取成功的条件
因此在园区开发建设中担任了不同的角色
张江高科技园区的成功开发给上海市政府和各 开发公司带来了很好的回报
对上海国际汽车城发展有限公司来说，采用哪 一种商业模式需要通过对可能的有形回报和无形回报两个方面的综合评估来决定
首先是对有形回报的分析
然后是对无形资产回报的分析
综合有形及无形回报两方面的分析结果，上海 国际汽车城发展有限公司的商业模式应是前三种模式的组合
在采用组合式商业模式的前提下，上海国际 汽车城发展有限公司与新安亭开发公司之间的 土地结算有三种可能的方式
对三种土地结算方式的评估主要从可能的财务 及运作风险分析出发
综前所述，上海国际汽车城发展有限公司应采 用组合商业模式并按第3种方式进行土地结算。据此，在今后5年中公司投入产出财务状况预计如下：
在组合式商业模式加第3种土地结算方式情况下汽车城发展有限公司到2010年的详细财务状况及整体业务净现值预测如下（按无银行贷款计算）
如果有银行贷款（假设为总投资额的50%）， 则详细财务状况预测如下
应该看到，如果市场可接受的土地转让价不同，发展有限公司在今后5年中的累计现金流缺口也将会不一样
在明确了商业模式后，上海国际汽车城发展有 限公司在实施运作过程中需要成功解决两个方 面的挑战
财务资金上的挑战，应主要通过政府财政补贴 及由新安亭开发公司和汽车城发展有限公司分担来解决
在有银行贷款情况下，累计现金流缺口将有所 减少，但仍需由政府财政补贴及多方分担来解决
预计市/区政府到2010年将可以从上海国际汽车城驻商收取税金累计11.5亿元人民币，其中部分可用作汽车城项目的财政补贴
同时，汽车城发展有限公司可以吸引更多的 投资者逐步扩大公司股权结构，以降低投资者所承担的财务风险，并提高招商成功率
另一方面，汽车城发展有限公司应建立合理的 组织架构配置各类管理人员，并通过各种渠道 获取成功实施所需技能
上海国际汽车城发展有限公司还应最大可能地 获得政府政策以及相关资源的支持，确保招商 引资和项目开发的成功
关键驻商的财务预测举例 – 品牌中心（高档） 财务预测的关键假设（1/8）
关键驻商的财务预测举例 – 品牌中心（高档） 财务预测（2/8）
关键驻商的财务预测举例 – 品牌中心（高档） 投资预测（3/8）
关键驻商的财务预测举例 – 品牌中心（高档） 投资资本回报率预测（4/8）
关键驻商的财务预测举例 – 品牌中心（高档） 财务预测情景分析（5/8）
关键驻商的财务预测举例 – 品牌中心（高档） 投资额情景分析（6/8）
关键驻商的财务预测举例 – 品牌中心（高档） 投资资本回报率情景分析小结（7/8）
关键驻商的财务预测举例 – 品牌中心（高档） 投资资本回报率情景分析（8/8）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车经销商财务 预测的关键假设（1/8）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车经销商财务 预测（2/8）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车经销商投资 预测（3/8）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车经销商投资 资本回报率预测（4/8）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车经销商财务 预测情景分析（5/8）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车经销商投资额 情景分析（6/8）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车经销商投资 资本回报率情景分析小结（7/8）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车经销商投资 资本回报率情景分析（8/8）
关键驻商的财务预测举例 – 服务办公财务预测 的关键假设（1/8）
关键驻商的财务预测举例 – 服务办公财务预测 （2/8）
关键驻商的财务预测举例 – 服务办公投资预测 （3/8）
关键驻商的财务预测举例 – 服务办公投资资本 回报率预测（4/8）
关键驻商的财务预测举例 – 服务办公财务预测 情景分析（5/8）
关键驻商的财务预测举例 – 服务办公投资额 情景分析（6/8）
关键驻商的财务预测举例 – 服务办公投资资本 回报率情景分析小结（7/8）
关键驻商的财务预测举例 – 服务办公投资资本 回报率情景分析（8/8）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车城公园财务 预测的关键假设（1/6）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车城公园财务 预测（2/6）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车城公园财务 预测情景分析（3/6）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车城公园投资额 情景分析（4/6）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车城公园投资 资本回报率情景分析小结（5/6）
关键驻商的财务预测举例 – 汽车城公园投资 资本回报率情景分析（6/6）
关键驻商的财务预测举例 – 物流配送中心财务 预测的关键假设（1/6）
关键驻商的财务预测举例 – 物流配送中心财务 预测（2/6）
关键驻商的财务预测举例 – 物流配送中心财务 预测情景分析（3/6）
关键驻商的财务预测举例 – 物流配送中心 投资额情景分析（4/6）
关键驻商的财务预测举例 – 物流配送中心投资 资本回报率情景分析小结（5/6）
关键驻商的财务预测举例 – 物流配送中心投资 资本回报率情景分析（6/6）
今天汇报内容
政府政策的支持应从各关键驻商及消费者的需求出发制定实施
对各类关键驻商的需求以及可能的招商引资情况分析表明，政府应对汽车城土地提供一定的补贴，使之对驻商有吸引力
对于不同类型的驻商，根据其引进的重要程度，政府可给予相应的税收优惠政策
某些相关法规的放宽将是汽车城吸引相应驻商的关键
政府相关功能的到位将有力地促进汽车城招商和吸引消费者的工作
政府政策的具体分析研究一：主要整车厂商品牌中心/进口车代理商
政府政策的具体分析研究二：汽车经销商
政府政策的具体分析研究三：汽车博览展示
政府政策的具体分析研究四：汽车物流服务商
政府政策的具体分析研究五：研发中心
政府政策的具体分析研究六：主要整车的营销 总部及各类相关企业总部
政府政策的具体分析研究七：汽车大学及协会
政府政策的具体分析研究八：主题公园投资 经营商
今天汇报内容
本阶段工作主要是以初步招商沟通以及制定实际计划为主，已经形成以下成果

潜在关键驻商接触沟通计划
潜在关键驻商接触沟通计划
潜在关键驻商接触沟通计划
潜在关键驻商接触沟通计划

招商引资沟通文件 – 汽车经销商
中国汽车市场具有广阔的发展前景

中国汽车销量增长预测（进口车、国产车）
华东、上海汽车产量、销量（包括进口车、国产车）增长情况及前景预测

上海国际汽车城将吸引大量汽车消费者人流，成为购车者首选地

汽车贸易是汽车城六大功能中的一部分，汽车城的旅游、博览等功能将吸引大量人流
汽车城具有良好的购车环境
汽车城为购车者提供完善的配套服务

上海国际汽车城为经销商提供优越的运营环境

低成本的运营环境（廉价土地、配套设备使用等）
完善的基础设施
完善与便利的配套服务（包括物流、人力资源、信息技术、金融等）

上海国际汽车城对入驻经销商提供独特的政府政策支持

快捷、配套的政府服务
优惠的税收
保税区政策
外资进口车代理商分销权
特殊进口车配额
……
招商引资沟通文件 – 汽车经销商（续）
上海国际汽车城为汽车经销商提供灵活多样的入驻方式

租地建造自己的销售网点（财务模型）
租赁建成的销售网点（财务模型）

上海国际汽车城愿与有志拓展中国汽车市场的经销商建立合作关系

经销商必须具有高质量的市场营销队伍和销售管理体系
经销商必须具有良好的声誉并提供充分的产品质量保证
为购车者提供完善的售后服务

下一步

联络方式
联络人
招商引资沟通文件 – 主题公园经营商
上海旅游事业具有巨大发展潜力

中国的旅游事业具有广阔的发展前景
上海的旅游事业将以高于其他地区的速度增长

上海国际汽车城将使安亭成为上海旅游事业中的新亮点

安亭优越的地理位置使其成为主题公园的理想选地
汽车城具有贸易、研发、会展、物流、制造等多种功能，将吸引包括汽车购买者、汽车爱好者在内的大量人流
在汽车城内就业和居住的人员也将为汽车城内主题公园提供商机

上海国际汽车城将为主题公园经营商提供优越的运营环境

低成本的运营环境（廉价土地、配套设备使用等）
完善的基础设施
完善与便利的配套服务（包括物流、人力资源、信息技术、金融等）

上海国际汽车城将为主题公园经营者提供独特的政府政策支持

快捷、配套的政府服务
优惠的税收
进出口服务和优惠关税
……
招商引资沟通文件 – 主题公园经营商（续）
上海国际汽车城愿与有志拓展中国主题公园市场的经营商建立合作关系

经营商必须具备良好的声誉,在行业竞争中居领先地位
经营商必须具有高素质的管理人员和高水平的管理体系
经营商必须能够提供新颖、独特，能吸引旅游者、消费者的活动内容

下一步

联络方式
联络人
招商引资沟通文件 – 汽车研发机构
中国汽车工业具有广阔的发展前景

中国汽车销量增长预测（进口车、国产车）
中国汽车生产量增长预测
上海作为中国汽车的重要基地，将在中国汽车工业占有越来越重要的地位

上海国际汽车城将成为汽车工业的重要研发中心

汽车研发是汽车城六大功能中的一部分，汽车城的其它功能（包括生产、贸易等）将为汽车研发机构提供良好的产业环境
汽车城是汽车生产和消费信息的集中地
汽车城为汽车研发机构提供良好的人才环境

上海国际汽车城为汽车研发机构提供优越的运营环境

低成本的运营环境（廉价土地、配套设备使用等）
完善的基础设施
完善与便利的配套服务（包括物流、人力资源、信息技术、金融等）
良好的生活环境
招商引资沟通文件 – 汽车研发机构（续）
上海国际汽车城对入驻汽车研发机构提供独特的政府政策支持

快捷、配套的政府服务
优惠的税收
特殊人才引进、人才流动政策
鼓励研发成果产业化、商品化的政策
……

上海国际汽车城愿与有志拓展中国汽车研发领域的研究机构建立合作关系

入驻的汽车研发机构必须具有卓越的行业声誉，在同行中居领先地位
入驻的汽车研发机构必须具有较强的研发实力和高水平的研发、管理人才
入驻的汽车研发机构必须具有高水平的研发投入

下一步

联络方式
联络人
招商引资沟通文件 – 汽车市场营销/销售总部
中国汽车市场具有广阔的发展前景

蓄势待发的中国汽车市场：中国汽车销量增长预测
得天独厚的上海汽车工业
上海国际汽车城的宏伟远景

上海国际汽车城－汽车市场营销/销售总部的首选之地

汽车城具有独特的市场营销环境
汽车城将为整车/零部件制造厂商提供经济、高效的营运条件
政府对入驻汽车城的市场营销/销售总部实行特殊优惠政策支持

上海国际汽车城愿与有志拓展中国汽车市场的厂商建立合作关系

入驻厂商须具有良好的商业声誉
提供充分的产品质量保证
拥有高质量的市场营销队伍和销售管理队伍

市场营销总部申请入驻的程序

上海国际汽车城联络方式

吸引汽车城关键驻商的条件分析：进口车代理商/品牌中心
吸引汽车城关键驻商的条件分析：国产汽车 经销商
吸引汽车城关键驻商的条件分析：汽车研发机构
吸引汽车城关键驻商的条件分析：主题公园 经营商

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因而在Wolfsburg汽车城的开发建设中担任了 不同的角色
因而在Wolfsburg汽车城的开发建设中担任了 不同的角色
因而在Wolfsburg汽车城的开发建设中担任了 不同的角色
因而在Cerritos汽车广场的开发建设中扮演了 不同的角色
因而在Cerritos汽车广场的开发建设中扮演了 不同的角色
因此在园区开发建设中担任了不同的角色
因此在园区开发建设中担任了不同的角色

案例分析三：上海市浦东张江高科技园区的开 发、建设是在市政府的直接领导下进行的
因此张江高科技园区开发公司担任了政府协调的角色，而园区开发建设的具体工作由其下属开发 公司、服务公司和其他投资者/驻商完成
若按第一种可能性(土地按实际开发面积购买)，在组合商业模式下的上海国际汽车城发展有限公司将有较大的现金流缺口，且整体净现值为负数
而按第二种可能性(土地按实际招商面积购买)，在组合商业模式下的上海国际汽车城发展有限 公司只有很小的现金流缺口，且整体业务净现值为正数
在这种组合商业模式下，银行贷款所占总投资比例的高低不同对发展有限公司的整体业务净现值有较大的影响
首先是对有形回报的分析（第一种可能性）
对上海国际汽车城发展公司来说，采用哪一种 土地结算模式需要通过对财务风险和运作风险两个方面的综合评估来决定
对三种土地结算方式运作风险的分析
解决财务资金的挑战，主要依据土地结算方式 的不同，对现金流缺口加以弥补
采用第1种土地结算方式时，现金流缺口需要 从多方面弥补
亿元人民币
具体而言，在今后的若干年中，每一年的财务 缺口的弥补量是不同的
同时，在这种组合商业模式下，招商引资的 成功大小，开发项目完成情况的好坏，对发展 有限公司的财务状况也有较大的影响
下一阶段的项目工作内容将着重于招商引资的初步沟通接触并制定实施方案

细化功能设计 制胜关键挑战 上海国际汽车城的开发建设(ppt)