董藩在房地产网络媒体大会上的发言

 

在元月18号的房龙网召集的房地产网络媒体大会上，各路专家猛料频出。无畏无惧的董藩教授，又抛出十条板砖观点。

北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任、

民革中央委员董藩接受著名主持人司马南采访

 

    董藩教授迎着板砖唱黑脸，发表观点：

董藩：想不到我和任志强、潘石屹等一起成为“十大网络红人”。网络红人我原来理解就是挨骂最多的人。刚才公布的名单，我觉得与他们相比我符合这条，因为他们在这个行业都是非常受尊重的人。按理说我不应该来领这个奖——因为挨骂最多得奖，这个奖似乎不那么荣耀。但是肖勇跟我是好朋友，这两年他开始做网络营销，做得非常好，在当前形势下对房地产市场意义重大。他几次搞活动邀请我，因为在外地我都参加不了，很抱歉。这次正好在北京，所以我说一定要来。刚才在下面跟孟晓苏先生交流，他说过年了，他今天要唱“红脸”，一定要让我唱“黑脸”。他说让我唱黑脸，我得唱啊。但肖勇说只给我十分钟，本来我准备了50个观点，十分钟看来只能讲十个了。

第一，在房地产宏观调控决策上，只听老百姓的意见是错的。建和谐社会不是谁声音高就听谁的，我们也不能因为有人反对经济规律就可以举国不尊重经济规律。

我单独解释一下，这样说不是我反动，特意与人民为敌，其实很容易理解。得出这一认识原因有三：一是要搞清楚老百姓是谁。老百姓是买者，永远感觉买房越便宜越好，最好白送还搭装修。但市场不是单方面的，还有卖者，只听一方面的，市场很快就消亡了。二是要搞清楚老百姓有什么特点。老百姓是只管自己、不管他人，只管目前、不管长远，只管小家庭、不管大社会。决策必须考虑全国各阶层利益、全社会，考虑可持续发展。只听他们的行吗？三是老百姓是人民，但人民是分群体的，他们的意见不会一致。想买房子的是人民，买了房子想保值增值的是不是人民？买房子的是人民，卖房子的不是人民吗？哪条法律把开发商和中介从人民当中开除出去了？还有城里人是人民，农村人是不是人民？城里人想住大房子就要占耕地，但是每失去四亩耕地，一家农民就要下岗。

第二，房地产问题已经被彻底政治化、道德化，没有公认的答案了。在中国，当发生观念之争时，人们总是惯于将对方推上政治化和道德化的审判台，这往往很容易将对手置于困境甚至死地。这是中国学术界的悲哀。从舆论上，中国开发商已经成为任人屠宰的猪，他们只能幻想着成为什么“猪坚强”。中国已经为此付出沉重代价，还将为此付出更大的代价。

第三，房价是唯一合法的调控城市人口规模的有力杠杆。但是，这个杠杆在中国没法发挥应有的作用，所以中国的城市病不可避免。北京的交通已经瘫痪了，这就是城市病爆发的基本表现，基本成因就是北京房价相对于实际购买力来讲便宜了，每年五六十万人有能力挤进北京，除了买房子还有钱买车。

第四，现在救市的思路是左摇右摆的，根本解决不了问题。今天让地方政府救市，明天又警告地方政府不要乱救市。调控部门之间也各怀心事，不顾大局。关于二套房的信贷政策，央行明显是在糊弄中央政府，是拆台。

第五，在中国建设经济适用房和限价房，推行实物保障方式，有先天缺陷，因为我们行政部门权力太大，监督不够，只能加重腐败，只能伤害市场机制。我们又不信奉宗教，一些公务员内心无约束，什么都敢干。西方能搞实物保障，政府权力小，又有宗教约束。所以我们必须改革，必须采用货币补贴的模式，给应享受住房保障的人发补贴，用于买房或租房。

第六，在当前的形势下，大建经济适用房，大建限价房，对于救市就是一剂毒药，那边搞的规模越大，这边市场越完蛋，国民经济的运行就越麻烦。谁见过饭店里大量馒头卖不掉，老板还让和面蒸馒头的？其实限价房就是一个怪胎，就像狮虎兽或者虎狮兽，活不了多久！

　　第七，富人买房子可以减轻政府住房保障的压力，但是政府没有认识到。任何一个完善的房地产市场上，都应包括两部分，一个是租赁市场，一个买卖市场。在租赁市场上，一方连着富人，一方连着穷人；一方连着本地人，一方连着外地人；一方连着年轻人，一方连着中老年人。没有本地人、富人、岁数大的人拿出富余的钱，买房出租给外地人、低收入家庭和刚就业的年轻人，城市化进程无法推进，人口流动无法进行，没有房子的也都会向政府要房子。

第八，房价收入比没有任何国际比较意义，综合分析房价其实并不高。那些拿外国房价高低说事的人有的是缺乏专业知识，有的则是无理取闹，蓄意恶搞。

    这个问题我也要多讲几句——外国的商品房都包括农村的房子，只有中国有两种土地制度，两种房产制度，商品房从来不包括农村的房子。如果把农村房价算进来，全国均价降一半。发达国家基本没有工资外收入，而我们却存在大量福利性收入、兼职收入、灰色甚至黑色收入，怎么能只拿工资条的收入去算房价收入比？外国交易的主要是二手房，而我们主要是一手房，能简单放在一起比吗？另外我们遍地是50万、100万以上人口的大城市，西方几千人的聚集点就叫市，这不是让小孩和大人一起比力气吗？中国房价里根本没包括单位内部集资建房、房改房、廉租房的价格以及城市郊区和城中村自建房的成本价，外国的算法和我们一样吗？这类差别我能讲不少于十点，所以以后谁再提房价收入比，基本上可以断定他是外行。

第九，最近几位市长关于不救市的表态，我认为是不合适的。稳定和发展是最大的政治，不救市即不利于稳定，也不利于发展。如果两会这样开下去，领导都这样表态，中国经济就垮了，大家离要饭不远了。各地领导要向谁学习？要向合肥市委书记孙金龙学习。我给出一个口号——学习孙金龙，救市要行动！

第十，楼市出事了，国民经济衰退了。没有富人救不了楼市，只有他们有足够的购买力，所以必须让中高等收入阶层买房子，必须出政策鼓励他们买房子，而不是打击他们。现在谁买房子谁就是全社会的大恩人、救世主！产业生命周期和国民经济运行规律决定了今天房地产业的龙头老大地位，产业特点和关联度又决定了它不可替代的主导产业、支柱产业和先导产业地位。所以，我要大声疾呼，没有房地产业救不了中国！

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