三、虚拟经济没惹祸

大体上说，经济学有本质联系和现象联系两种分析问题的方法，劳动价值理论属于前者，而边际分析属于后者。

与邓公的处事风格如同一辙，边际效应分析法也奉行“不争论”信条，它的潜台词是：既然一物的价值并不必然地表现为在交换过程中真实价值量的比例，那么就由对使用价值的不同感受者的感受来表现吧。

简单地说，边际效应就是消费者个人主观心理上所感觉到的某一财物随着数量递增而递减的一系列效用中最后一个单位的效用。这个效用决定该财物的价值。

依照这样的理解，一批同类财物的供给的价值等于其边际效用乘其件数之积，即边际效用定律是价值的一般定律。这么一来，价格无论怎么定高或定低都不应该说三道四，关键在于消费者的心理承受能力和经济支撑能力。

可有的人喜欢玩深沉，为了解释时下扑朔迷离的房价，他们把“虚拟经济”拽过来挡驾。其理由是：到了新经济时代，当知识和一些间接提升产品附加值的其它因素转变成资本以后，经济就会出现虚拟资本的运行形态。而当虚拟资本的营运占有一定空间时，商品的价格便由两种表现形式组成：一是实物价格，表现为传统的成本＋利润。一是虚拟价格，表现为企业的知名度与信誉，品牌的知名度与服务等。

据说与其他行业相比，产生房地产虚拟价格的因素较多，粗略算一下，就有品牌虚拟、地段虚拟、景气虚拟、人文虚拟、导向虚拟等等。

上文提及的“实物价格”，其实是一种供给价格，这种卖方愿意出售的价格由于尚未同需求价格碰面，很难判定其中到底是包含生产企业维持再生产的合理利润，还是暴利或微利。

虚拟价格的提法似乎不通。虽然虚拟资本的进一步发展以及虚拟组织或网络组织的发展给现代后工业文明注入了新的内容，但必须注意到，物质经济在这样的社会里依然占据主导地位。

依我之见，由于传统房地产行业的生产要素与虚拟经济基本不搭界，那种以虚拟资本来类比虚拟房价的说法是没有道理的。

四、谁在作怪房价

在市场经济条件下，房价是根据供求规律自发进行调节的，按理说既不需要开发商如何如何“精算”，也不需要硬拉虚拟经济来“陪斩”。

房价，准确地说应该是房地产商品的价格，它不仅取决于房屋建筑物本身的造价，还取决于土地的价格，因为房随地走，这可以说是世界不动产法律的通行原则，我国也不例外。

也就是说房屋是依附土地的，只有独立的地产，没有独立的房产。房屋转让，其附着的土地必然同时转让，在市场交换中的房价必然包含地价。

土地是属于国家的，目前还没有完全市场化运作。从土地产权关系看，所谓的一级市场是指国家作为所有者直接参与经营的地产市场，主要是土地批租市场，也包括短期或零星的租赁市场。

但仅有一级市场是不够的，它还不能完成整个房地产资源的配置合再配置任务，这就需要建立土地使用权在各种市场主体之间自由流转的二级市场。

从目前的现状来看，二级市场已渐趋完善，但一级市场多少还有一些遗留问题，比如说土地供应总量失控、土地出让方式缺乏竞争性、土地出让价格不合理等。究其根源，在于一级市场是一个行政垄断市场。依靠行政权力配置资源，一来资源配置的目标不太明确，另外还能诱发寻租活动。

例如今典集团董事长张宝全最近在接受中国经济时报采访时说，开发一个项目其它成本是恒定的，钢筋、水泥等费用都没有太大变化，最有变化的就是土地的价格。以前，开发商经常通过各种关系进行土地的囤积，有关系的人能够很轻易拿到地，拿一块不够再拿一块，进行炒卖，谋取暴利，这种现象在房地产市场非常普遍。一块地皮没关系的人拿５亿元，有关系的人拿３亿元甚至２亿元。这样，没关系人的房子卖５０００元/ 平方米只能赚取小额利润，而有关系人的房子卖４５００元/ 平方米赚取的却是超额利润。

看来主要作怪的是土地价格的不确定性，而不是什么虚拟经济！

我国目前的土地批租制可以说是移植香港的模式，但由于香港和大陆在体制和经济环境方面存在的差异，使得在香港运作良好的土地批租制，挪到内地就出现了诸多问题。

好在中央已经开始大力查处问题土地和逐步建立土地储备制度，这种做法对大企业有好处，有能力的企业可以随时从土地储备中心买地，土地市场规范化也等于是提高了行业竞争门槛，实质上带来的是房地产业的一次洗牌。

五、收尾的话

价格是一种信号，它的高低反映了商品的稀缺程度。房地产作为一种特殊的商品，其突出的特点是位置的固定性、产品的异质性和非标准化，这使得土地之间、建筑物之间是很难替代的，但这也只能说明房地产的需求价格弹性较小，不能说它的价格操作无章可循。

在具体的操作中，成本加利润的定价方法作为一种供给价格，必然要接受市场实践的检验。然而由于投资约束弱化和金融监管不力，相当多的开发商宁可房屋空置也不面对现实，这也是作怪房地产价格的另一个因素。

很多人以为，把牛奶倒进大海是由于市场经济的内在缺陷造成的，但事实恰恰相反，那是由于市场经济不彻底造成的。

最新的调查统计显示，目前中国城市户均金融资产最多的20％的家庭拥有城市居民家庭金融资产总值的66.4%，最低的20％的家庭拥有的金融资产只有居民金融资产总额的1.3%。

富裕阶层的需求自然不愁满足不了，上海的豪宅越建越多，在虹桥附近已经出现18套千万美元的超级豪宅，未来1—2年内，北京的超豪宅（每栋价格在500万元以上）供应量约在5000—7000套左右，总市值不下300亿元。若再加上属于同一价位的公寓(此类产品在北京也有相当数量的供应)、价位在上千万的顶级豪宅和价位在200万—500万元之间的豪宅产品，豪宅总金额约略可以占到北京住宅总投资金额的一半。

那么最低的20%的家庭的住房要求如何解决？上海市据称做得最好，政府出台的各种政策已经构筑了一个完整的住房消费体系，从理论上说，高中低收入者都可以在这个体系中找到自己相应的位置，或是买房或是租房，还有轮候的廉租住房。

但是，一个现实的问题是，碰到动迁时，一些低收入家庭不可能仅拿政府给予的那笔动迁补偿费去租房子，总得买一套产权房或是使用权房子吧，可适合他们的房子又真的很难找。

在经济学家的聚集区，不仅有水平上的区别，也有立场方面的差异。以资本占据绝对统治地位的西方为例，代表大资本以及与资本合一的政权的右翼占据着主流位置，而像罗宾逊夫人与斯威齐这样代表劳工阶层利益的左翼则处于非主流与边缘的位置。

罗宾逊夫人说过一句名言，“就这个世界和现在来说，过去是不能召回的，未来是不能确知的”。我们房地产市场的未来也是无法确知的吗？（全文完）

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