关于房地产市场走势，意见存在分歧。虽然很多专家在很大程度上一致认为，当期房价超过了实际市场价值，存在大小不等的泡沫，楼市需要降温；但是降温后，将造成什么后果，却存在较大争议。
房地产市场调控其实就是调整三个关系：一是政府（调控者）与开发商之间的平衡关系，二是中央政府与地方政府的平衡关系，三是开发商与购房者方面之间的平衡关系。通俗地说，就是三组关系的博弈。

目前看来，开发商与购房者方面之间的博弈还处于僵持状态，两者都在观望。“价滞”就是最有力的例证。但是，楼市降温的后果也已经显现了，或者说“前所未有”的调控政策已经初见成效了，房地产投资增长率、新房成交量等指标均呈现出明显下降趋势。6月份全国房价环比下降了0.1%，二手房价格环比降低了0.2百分点，说明房价过快上涨的势头得到了明显遏制，并且出现了下降-全球品牌网-的趋势。房地产投资性需求也得到了一定的抑制，这从房地产的交易量上可以看得出来。”下一步走势如何，其实取决于政府（调控者）与开发商之间的博弈结果。

政府（调控者）与开发商之间的博弈显然不是地位对等的博弈。但为什么既往的调控预期几乎都没有实现呢？最终原因均可以追溯到既显而易见，又最易被忽视的“惯例”上：过去多轮的调控几乎都是“半途而废”的。

某种意义上说，现在的局面其实是一种“回补”：如果没有突然而至的金融危机，楼市或许会在2009年就能基本调整到位。金融危机后，政府的“救市”措施又导致房地产价格急剧上升。为了遏制房价上涨过快和投机行为，政府从4月中旬开始又采取了“抑制”措施。这何尝不是为金融危机所付出的代价呢？回头来看，如果一定要降温，还不如早降温好，就像发烧降温一样。

政府（调控者）与开发商之间目前的博弈其实就是对于“惯例”的博弈：调控者正试图打破传统的调控半途而废的惯例，而开发商等群体则仍在试图争取这种惯例能被延续。开发商自有其底气，因为开发商知道，目前基本经济及楼市处于“两难”：“放”可能引发房价报复性反弹，过度“收”将会伤及经济。因此开发商在等待着，这也正是对政府（调控者）的心理极限的挑战。

但种种迹象表明，这种“惯例”极有可能在今年被打破。例如，针对“第三套房贷款将松动”等系列传言，住建部、银监会、国资委在第一时间通过央视《新闻联播》郑重澄清：楼市调控政策将继续执行。国土资源部官员也多次表示，坚信市场将会明显降温。国家统计局在公布六月份数据时也表示，房地产调控对经济不会造成很大影响，加强房地产的调控，对经济可持续发展都会产生积极作用。

中央政府决心已下，而且很坚决！

最后还要看地方政府的执行力度。中央政府与地方政府在事权、财权确实存在不匹配的现实问题，这也是导致地方政府片面追求GDP、倚仗土地财政的根本原因。这个根本问题不解决，地方政府仰仗房地产市场发展的冲动就不可能解决。而且，在“国十条”中说的是“部分城市”，但没有明确是哪些城市。从6月份数据看，70个大中城市中有49个城市新建住宅价格环比持平或上涨。进而分析，“部分城市”不是特指，而是泛指房价上涨过快的城市。值得注意的是，目前一些地方迟迟未出台楼市调控细则，有的甚至宣扬“补涨论”，用买房落户等政策来拉升房地产市场；有的地方则动辄卖地“造城”，大手笔的背后是地方财政的“土地依赖症”未有改观。

综上，目前的状态是，中央政府决心很大，地方政府、开发商、消费者都在观望。未来几个月可能的变化是：中央政府坚决调控下去，但也不会再出台可能伤筋动骨的新政策；新房成交量继续萎缩，房价会进一步松动，尽管下降的可能性几乎不存在；房价越松动，消费者反而越不买；于是，地方政府开始通过或明或暗的方式去托市（下半年完成全年财政收入是地方政府的命根子）。最终，房价快速上涨的势头被遏制住了，又没有伤及经济——中央政府的调控目的达到了；房价不上涨了，或者上涨慢了，但也没有降——开发商和地方政府虽然收入同比偏紧，但总算是虚惊一场；只有消费者，特别是渴望房价下降10%-30%的消费者，可能是最失望的。于是，该买房的还要买房，买不起房的还是买不起房。

无论是虚惊一场，还是白高兴一场，市场总归要回归常态。

房地产市场的常态就是波动的，只不过小波动是常态，大波动叫危机。

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