物业管理纠纷法律问题研讨会
物业管理纠纷法律问题研讨会
一、主体问题
业主委员会的法律地位如何？是否有诉讼/仲裁主体资格？
1、业主委员会是业主大会的执行机构，其职责：
（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（4）监督业主公约的实施；
（5）业主大会赋予的其他职责。

2、《物业管理条例》
第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会、业主、业委会、物管公司在《物业管理服务合同》履行过程（如收管理费）中的权利义务关系如何？

1、业主大会履行的职责
（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（3）选聘、解聘物业管理企业；
（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。


业主的权利
（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（4）参加业主大会会议，行使投票权；
（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（6）监督业主委员会的工作；
（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（10）法律、法规规定的其他权利。
业主的义务
（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（5）按时交纳物业服务费用；
（6）法律、法规规定的其他义务。

业主委员会的职责
（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（4）监督业主公约的实施；
（5）业主大会赋予的其他职责。

物管公司的职责
1、根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法；
2、按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；
3、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业；
4、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目；
5、根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法；
6、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。


二、违约及责任认定问题
酬金制合同下物业公司对某业主不收费或少收费，业主以预期违约要求物业公司承担违约责任，如何处理？

依据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用”及“谁收益，谁负担”的原则 ，应从物业公司10％的酬金中支付。
二、违约及责任认定问题
物业管理合同到期或业主大会决议解聘物业公司，但物业公司不退出，未移交物业管理资料，应当承担的赔偿责任如何认定？对期后发生的物业管理费用应由谁承担？

1、应按相关法律法规或物业管理合同的约定来认定；
2、先挂帐，直到合法公司进驻后，由业主补交。
二、违约及责任认定问题
物业公司未履行约定或法定的公布帐目的义务，如何承担违约责任？业主是否可以因此不履行交纳物业管理费的义务？

1、按物业管理合同约定的违约责任执行，或提前终止合同；
2、业主还是应按物业管理合同约定交纳物业管理费。


再 见！

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