威尼斯蓝湾
目 录
第一部分 策略构建的市场依据
1、市场出现复苏

3、竞争将更激烈
总 结

优势（Strength）
地处白云山下；
地处未来白云新城，白云区府新址旁，具升值潜力；
规模大，绿化程度高，人工湖泊多，水景秀丽且具有亲水设施；
人性化、个性化的建筑设计，丰富的社区文化
劣势（Weakness）
广州人对该地段的认同度低；
房地产开发公司是个新品牌，没有知名度，美誉度尚未建立；
离公交车站远，交通不便；
周边景观的改观尚需时日。
机会（Opportunity）
市民可支配收入增长，房地产市场开始回升；
政府对项目所处区域的改造，未来区府迁入，将带动该区域发展；
所处区域升值潜力大。
威胁（Threaten）
受地理位置的影响，消费群体面较窄；
以岭南特色、亚热带为概念的楼盘太多，不利于市场推广；
竞争对手如白云高尔夫、岭南新世界在园林、配套设施打造上优势明显，在当地已形成模范，威尼斯蓝湾要在消费者心目中超越这一模范有一定困难。
竞争对手名称

竞争对手形象概念
岭南新世界，以建立具有岭南特色文化的小城为目标（“豁达人生，岭南小城”）
白云高尔夫花园，大打“生态”牌（“白云居处，首选人家”）
祥景花园，借助地理位置优势诉求（“白云山下，祥景人家”）
时代花园则打亚热带东南亚风情、LAGUNA生活这张牌，提升楼盘的形象档次（机场路至尊府邸）

标消费群体构成
第一类消费群体
—长期住在白云区，甚至在该区上班，习惯
这里的交通、生活设施和人文环境，主要
受经济原因影响，一直没有离开当地，但
是又对现在的居住环境感到不满意，为了
改善居住环境首次置业的消费者。
第二类消费群体
—外地人，无地域认同感，更加关心楼盘的
价格和整体风格是否符合自己的承受能力
和需要。
主要目标消费群的基本特点
年龄：25-40岁
文化程度：大中专以上学历
职业：小生意人、公务员、教师、警察、公司职员
收入：家庭年收入为3-5万元
家庭构成：以三口之家或四口之家为主
形态、心态：实在、勤劳、重视积累、注重自身利益

他们现在的生活形态
工作紧张，生活压力大，但任劳任怨；
休闲时间一般与家人逛逛街、看看电视、或者一起喝茶、聊天；
渴望每年能去哪里旅游一次，能去国外旅游那是做梦的事情，所以因为时间和金钱的关系，往往只是想想而已；
他们珍惜与家人相处的机会，同时也希望睦邻友好；
因为有了买楼计划，节假日常去看一些价格上能承受的楼盘。
他们对现在居住条件不满意的方面
面积小，房型结构不合理、采光不好
出入人员复杂、缺乏管理、治安差
设施不齐备，交通不方便
楼层低，卫生状况差、缺少绿化
近马路，噪音、污染
和父母住一起，显得拥挤

（上述结论根据我公司对白云区居民通过小组访谈方式获得）
他们心目中的理想居住环境
园林绿化好，最好还要有水，有较大的公共活动空间，间隔合理、实用率高、采光好、空气流通
完善的小区配套，最好有运动休闲场所、幼儿园等，基本生活设施应有尽有
最好由大的、声誉好的开发商建设，物业管理好，能保证小区安全，没有闲杂人员出入，收费也合理
交通、购物方便，希望附近就有公交车站，5分钟内就能走到，最好有地铁连接老城区
邻里之间和睦，相互关爱

（上述结论根据我公司对白云区居民通过小组访谈方式获得）

他们购买楼盘的主要考虑因素


定 位
一个园林、配套设施人性化、参与性设计，体现关爱、融和、优裕的社区文化的精品楼盘
——参与性强的园林设计
——和谐融和的设施
——安全居住环境
——人性化户型设计
——丰富的社区文化

核心概念支持点


广告语
主 题（口号）：
亲水近水，关爱生活（与水为邻，生活更滋润）
（与目标消费者希望过上更滋润生活的生活心态想吻合）
分主题：
威尼斯般的心情（园林绿化）
威尼斯般的富足（生活设施）
威尼斯般的祥和（物业管理）
威尼斯般的融和（社区文化）
威尼斯般的优裕（生活品质）



推广目标
建立威尼斯蓝湾“水边威尼斯”的品牌形象和产品形象，提高知名度和美誉度
配合销售计划，为达成不同阶段的销售目标制定相应的推广计划
开盘时取得轰动效应，使威尼斯蓝湾成为广州房地产市场的又一热点
推广手段
推广阶段
推进思路
推进策略
总体推广策略—阶段性策略
第一阶段：预热期
威尼斯蓝湾