珠江合生京都攻略-十余大盘集群闪电战
003年，一幅地产大鳄圈地图把北京房地产界剑拔弩张的局面充分展现———万科集团新圈地5000亩，华侨城集团圈地1平方公里，富力集团32亿拍得双井桥地块……然而，相比一举拿下南三环20公顷土地、在据称离北京中央商务区仅有45分钟车程之处圈地2.25万亩的珠江合生“联军”，他们突然显得小巫见大巫了。珠江合生据称在2003年实际上已在京发动了10－12个大盘。
　　珠江合生是珠江投资与合生创展两家公司的统称。朱孟依旗下的合生创展与另一家广东地产神秘大鳄———珠江投资，从来都是以“联军”面目出现，对外宣称是战略联盟。珠江负责拿地，合生则负责开发。从1993年起，合生创展投资的房地产项目中，70％的项目都与广东珠江投资公司合作开发。在品牌使用上，在北京打珠江品牌，而在广州，合生创展已相当知名。
　　2000年初，影响力一向仅限于南粤的珠江投资与合生创展联手北上，它们是广州地产大鳄“北伐”的急先锋。这两家开发商携手进京一举拿下南三环20公顷土地。

　　大盘北上动因
大盘北上，早已是公开的秘密，但个中原由，则鲜有人探究。
　　珠江合生联军中的合生，即合生创展，早在1998年5月就成功登陆香港联交所（代码754）。1999年，开拓广州市场达7年之久的合生创展，销售额已是13亿多港币。2000年，合生销售额为11.98亿港币，2001年回落到11.70亿港元；而截至2002年中期报表显示，其销售额为10.5亿港元，利润额为1.43亿港元。
　　斯时，开发骏景花园成功、在2001年年底已经顺利在广州“落子”20个楼盘的合生，在初尝大盘威力的同时也遭遇了行业难题。当时，华南板块房地产开发项目近4万亩，其中八大开发商圈地2.5万亩。这相当于350个天安门广场的面积。2001年广州市商品房销售面积为511万平方米。仅以华南板块8大开发商实际圈地14723亩即近1000万平方米、平均1.5的容积率计算，规划总建筑面积即为1500万平方米。换句话说，即使整个广州市其他项目一平方米不卖，仅华南板块8大开发商现有楼盘（一期），也要近3年时间才能卖得完。2000年4月份，广州楼价缓步下行后，已有一些开发商如城建集团、合生创展等打着“清理尾货”、“周年志庆”等名义大幅降价，迄今已跌去三成左右。
　　同时，在2000年和2001年10月份以前，珠江在广州的土地储备已发出断档的危险信号，在这段时间里，几乎没有开一个新盘———在广州再拿新地的难度是越来越大了，合生日渐感觉到了缺地时的左右掣肘。而合生也由此感到作为上市公司的巨大压力———必须满足投资者对其销售额和利润的稳定增长，以稳定股价（其股价从2001年初约0.6港元涨到2003年初约1.2港元）。而合生在广州显然已进入一个地产发展周期的衰退期。合生创展总裁谢世东在接受本报记者采访时说：合生必须启动另一个强劲增长的市场。
　　一位研究地产多年的业内人士告诉记者：“广东地产市场已经成熟。那里地产的利润空间目前最多维持在15％－20％左右。而北京则可高达45％。”
　　相形之下，大盘珠江合生怎能不怦然心动。
　　至于切入京城的策略，谢世东放言：“我们以集约化方式在北京开发，大盘的大规模圈地、大资金运作带来的低成本开发的优势显而易见。”

　　新地产“价格屠夫”
　　此言不虚。
　　珠江合生联军一出手就是惊人之作。
　　其在天津潮白河边投得的总面积约12平方公里的超级大盘，规模效应令土地便宜得不可思议：其中6000亩地的价格是每亩1.2万元，另6000亩则每亩只有5000元，据称当地政府甚至愿意往里贴钱。
　　“炒作概念的时代早在2001年就过去了，消费者还是要看实惠，珠江在南三环精装修的房子，每平米才卖6000元，比北三环不带装修的要便宜2000元，比东边的也要便宜1000～1500元。这也得益于大规模建设而降低成本。”北京珠江地产总经理程新华面对记者说。珠江地产典型的大盘风格，在北京很快就凸现出价格优势。去年初，总建筑面积超过42万平方米的珠江骏景家园首期开卖即挤进北京十大热销项目之列。
　　对于一开始抢点南三环，程新华颇显无奈，“开始时挺困难，只有别人价格谈不拢的地，我们才有机会拿下，价格也高。作为一名外来发展商，被归于三外之列，很难得到地方政府的政策支持。”但珠江合生一连串几个项目，也使其很快抹去了圈外人色彩，公关成本被大幅摊薄。
　　另一方面，传统的皇城文化一向讲究风水，轻视南城，这也给了珠江合生务实的岭南风格大展拳脚之机。程对地产的理解带有鲜明的“南派风格”：“在北京，我们虽然提供的是全谱性产品，每平米价格从4500元到1.5万元都有，但还是主要把目标盯住大众。今年光政府拆迁量就高达700万平米，但大多数是面向中、低收入阶层。所以，我们认为性能价格比决定一切。也许珠江的每个项目拿出来，单独评价都是80分，可100分的地产并不是我们追求的目标，那样成本太高，售价太贵。”
　　程认为，珠江合生的务实理念在北京很快得到了认可，发展势头非常猛烈。去年珠江合生在北京开发了两个项目，建筑面积总和为80万平米的珠江骏景和珠江绿洲，住宅销售达到1500套，目前手中只剩下约100套，销售总额约10亿。今年第一季度还没过去，珠江合生在北京已经在开发的就有六个盘，都是令人咋舌的超级大盘。仅其中两个项目，珠江帝景苑和珠江国际城的总和开发量就达250万平米，是去年开发量的3倍以上。
　　规模是珠江合生的秘密武器。通过一次性大规模拿地，大规模开发，形成规模经济，降低土地单位成本，分摊企业前期固定成本。此外，珠江合生的速度与效率更是令人望尘莫及。在北京，一家普通地产公司从开始策划拿地，到最后开始销售，一般的周期约为两年。
　　但是，珠江合生具有一套独特的并行工作模式，从拿地意向开始、设计、建筑、报批，销售，几个轮子一起转，一环扣一环，紧密衔接，能将此周期大大缩短。比如，珠江骏景从有意向拿地到开始发售，周期只有一年，而珠江绿洲居然只有6个月。
　　成规模的土地开发和高效率的建设，使合生开发的项目比别人拥有更低的成本。合生的总经理谢世东曾对记者表示：“在大型发展商中，我们的建筑成本是最低的。以高层塔楼为例，一般发展商每平方米的建筑成本是3500元，但合生的成本只有2500元。而十几层的小高层，合生每平方米的建筑成本仅为1700元，但其他发展商却需要2300元。”
　　一位圈内资深人士透露，今年珠江合生已经确定在北京开出10－12个盘，销售目标是50亿至55亿，占据北京地产市场份额的20％以上。这个数字的真实含义是———2002年，地产全国性品牌一哥万科在全国的10个城市的楼盘总销售额接近50亿———超过万科。

　　超级大盘隐伏京郊之外
这仅仅是北京版图的表面。其实在珠江合生的北京内部版图上，合生创展董事长朱孟依还扣着一枚重要棋子，也就是珠江合生目前正在倾力打造的中国第一超级大盘———北国江南温泉城。温泉城位于天津宝坻，去年，珠江合生在此一举拿下12平方公里（折合1.8万亩）土地，不久又增加至2.25万亩，数目之巨，震动圈内。
　　正因北京战略要地位置的凸现，广东珠江投资董事会准备在几年后将总部迁入北京。
　　对源自南方的“大盘”概念，业内一直褒贬不一。上个月，万科的老总王石在接受记者采访时曾表示，按照万科的理念，2000亩是小区开发的极限，超过这个面积就是城镇而不是小区了，规划的概念有很大不同。而对于城镇规划，更是政府应该做的，个体开发商难以担此重任。
　　然而，胆大的珠江合生并不在意它们开发的是“小区”还是“城镇”。此次开发位于宝坻的超级大盘，规模并不亚于经营一个小城镇，也是与他们多年以来最核心的扩张策略之一——倡导大盘时代一脉相承。
　　事实是，以统一品牌阵线布局全国的万科迟迟进不了广州市场，因为缺乏大盘“攻城略
珠江合生京都攻略-十余大盘集群闪电战