星河湾项目个案(ppt)
星河湾项目个案
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王志纲工作室策划及顾问咨询工作流程

一、大势把握
（一）对市场、企业、项目的评估
1、市场评估
●核心结论：
﹡华南板块将是未来广州市的新城市中心,也是未来广州房地产竞争的焦点,是广州未来最适合人居住的区域；
﹡广州楼市新的行业标准正在树立；
﹡华南板块呼唤着新郊区住宅的出现，不再是低价位、低成本的房子，而是个性化的高尚住宅。
一、大势把握
（一）对市场、企业、项目的评估
1、市场评估
● 理论支撑：
城市化发展阶段论：
庸俗城市化——5+2模式——逆城市化。
2、项目条件评估
●核心结论：
新广州的门户和桥头堡地位；
周边娱乐休闲资源丰富，但生活配套相对缺乏。
●理论支撑：
彰显优势资源；
将劣势转化为优势潜能。

一、大势把握
（一）对市场、企业、项目的评估
3、企业能力评估
● 核心结论：
﹡三大优势：
有实力、有良好的社会资源、制造一个精品的心愿
﹡三大劣势：
没有品牌、没有社区开发经验、没有班底
● 理论支撑：
﹡根据修正的“最短木块”理论，对于企业优势、劣势的重新认识和利用
一、大势把握
（二）成果提交形式

●《市场评估提案》
●《项目条件评估提案》
●《企业评估提案》
一、大势把握
（三）效果评估

两年后实际的市场状况一一应验了当初的分析
● 2000年6月份，番禺撤市建区，并入广州；
●2000年12月，广州市确定新一轮的规划，未来的市中心将在番禺；
●2000年开始，广州楼盘纷纷改头换面；
●2001年开始，华南板块成为广州楼市的最热点，竞争的焦点；
●水资源的充分利用——与宝墨园的合作 。
二、理念创新
1、核心结论：

●华南板块可以出现真正的高档社区，相对于市区豪宅十分有竞争力。
●做广州第一个国际化、个性化、水文化最好的社区

﹡回归家本位
﹡做足水文章
﹡打好环境牌
﹡经营泛地产
二、理念创新
1、核心结论：

●休闲主题——商业中心主题——成长社区主题

在走中高档路线的主题下，不断扩大市场的辐射面：从地块附近——广东周边——珠三角或其他地方，超越同质化竞争。
二、理念创新

2、理论支撑：
大盘开发是一首交响乐，需要可持续开发的核心主题和分阶段主题，由浅入深扩大市场、引导消费。

3、成果提交：
《项目总体概念提案》
包括对于总体概念的阐述、概念支撑体系和功能描述。
二、理念创新

4、效果评估：

●中国最有特色的沿江处理，不仅有江景，更做出了江境；
● 广州第一个水生态社区——做出了市场公认的广州最好的水文章；
● 开盘后，除了广州买家外，来自珠三角，乃至湛江、汕头的买家络绎不绝。
三、策略设计
1、核心结论：
●市场领跑策略；
●提高竞争门槛的实力开发策略；
●抢占先机的市场引爆策略；
●大盘可持续发展策略；
●对项目规划、建筑、环境、园林、配套、服务等提出意见和建议；
●特别是针对项目处于郊区，生活配套不便的情况，制定出《社区服务体系》。
三、策略设计
2、理论支撑：
●因时、因地、因人制宜，量身定做；
●项目品牌与企业品牌并重。

3、成果提交：
●《项目总体开发策略提案》
●《规划、建筑设计要点》
●《环境、景观设计要点》
●《配套、服务要点》
●《营销、推广策略提案》
三、策略设计

4、效果评估：
●以现楼美景开盘，气势夺人，不仅拔高了广州楼市的开盘标准，打乱了其他竞争对手的阵营，而且还原了住宅本来面目，体现出对消费者知情权的尊重，受到了市场的追捧；
●为规划设计公司、景观设计公司工作明确方向，并通过他们的工作将文字性的设想变为现实，在这个过程中WY和贝尔高林公司起了重要作用。
四、顾问监理
1、主要工作：
●在前期的大势把握和理念、策略设计方面与发展商取得共识后，进入顾问监理期；
●整合资源，推荐相关设计、物业管理机构及人才；
●对规划设计、园林设计等进行评估、评审；
●营销、广告、物业管理等工作的推进。

四、顾问监理
2、成果提交：
多以会议形式进行双方的沟通、交流，形成会议纪要、备忘录等提案
● 《规划、建筑设计评估修改建议》
● 《环境、景观设计评估修改建议》
● 《配套、服务要点评估修改建议》
● 《营销、推广策略提案评估修改建议》
四、顾问监理
四、顾问监理
3、工作能力：
●没有私心，建立公平、公正标准的能力；
●理论提升、表述能力；
●抓主要矛盾的能力；
●甄别事物的能力（可为 不可为）；
●人才等其他平台构件所需资源的整合能力。

4、效果评估：

从理论到实践是一个复杂和漫长的过程，通过各方面的共同努力，星河湾在整体性上，尤其是园林和景观的和谐统一方面达到了前所未有的高度。

四、不一样的星河湾
首期以一江两河四湖六泳池四十多个园林水景的楼美景式实景开盘
中国第一江景社区，户户有景
1.83公里中国首条骑江实木观光休闲大道
首期8个亿推出30多万平方米,由六大充满异域风情的水景园林社区组合而成，容积率为1.2,绿化率高达50%
四、不一样的星河湾
独家拥有天然活水生态循环系统,投巨资从50公里外的西北江引来天然保护水源作为区内生活用水
五星级的会所
多阳台，最大限度地与自然相融，广州第一家用不着空调的样板房
广州第一家拥有全方位商业联盟
广州第一家拥有泛会所的楼盘，举步可达，亲切宜人
半地下充足车位车库，拥有阳光、微风和鲜花的车库

五、市场引爆
1、核心工作：

●对项目开盘时的局势进行评估，确定项目入市姿态；
●寻求项目突破点和和引爆性；
●独树一帜的媒体策略（附于下页）。
五、市场引爆
媒体策略：

﹡新闻为先导的立体媒体策略：平面媒体的功能只是发布，而利用项目本身具有直接的新闻效应用软广告的形式进行推广，不仅倍受各界关注而且广为传播，产生核裂变效应。

﹡媒体选择：选择南方都市报，一个非常活跃，能主动、积极配合的媒体，建立广告运做的新方式。

  ﹡媒体攻略：先卖版块：聚焦华南

﹡媒体创新：《生活杂志》
五、市场引爆
1、核心工作：
●开放式的销售方式：
不送礼 可拍照
不抽奖 可下水
不摇珠 可坐卧
●卖点不断
卖华南版块
卖靓盘美景
卖教育
卖价值认同
卖会所
卖商业服务联盟
五、市场引爆
1、核心工作：
软新闻一览表（3月2日到5月31日）

﹡广、深楼市较高低，华南板块定乾坤 ——资深策划人王志纲谈广州华南板块的崛起”、
﹡地产巨鳄，备战番禺——王志纲纵论华板块
﹡《广州人，你住得怎么样》
﹡《华南虎，拔高楼市开盘标准》
﹡《中国楼市看华南》
﹡《新世纪宣言新鲜出炉》
﹡《我有一个梦想——广州宏宇企业集团董事长黄文仔素描》
五、市场引爆
（接上页）

﹡《华南板块，掀起你的盖头来》
﹡《华南先头部队喜传捷报》
﹡《星河湾火曝揭秘》
﹡《当年买家如是说》
﹡《来自同行的反应》
﹡ 《解剖星河湾现象》
﹡ 《让房子成长为艺术品——宏宇集团董事长黄文仔访谈》
﹡ 《星河湾，华南板块试金石——本报记者专访王志纲》
五、市场引爆
2、理论支撑：
●动态把握
●局部调整
3、成果提交：
●《卖点梳理》
●《前期推广工作构想》
●《入市的时机及姿态》
4、效果评估：

星河湾成为华南版块的门户、代言人，此版块以前开发的楼盘已被人淡忘，以后的楼盘只能算是追随者。

六、客观评价

1、现场
2、开发商
3、同行
4、新闻
5、政府
6、媒体
7、其他
六、客观评价

●尚未开盘，已是声名远扬，胜算在握；

●受到业内及市场极大关注和赞誉，“华南板块第一盘”形象呼之欲出；

●受到番禺区政府、广州市房协、建设部等政府官员的一致高度评价，认为是21世纪中国楼市的抗鼎之作。
七、王志纲工作室的魅力


●以独特的视野、独特的方法论、独特的工具为项目进行量身定造的策略设计；

●同勇于创新的人们共同开拓一个又一个中国的试验田。

宏富项目开发总体策划报告 （2000年1月20日提交）







锦绣天河客户服务系统

目 录
第一部分 前言
第二部分 锦绣天河项目提供的服务内容详解
一、开盘后销售现场的服务内容
二、对购房业主交楼入伙前的服务内容
三、安居期间的服务内容
四、入住后长期服务（物业管理服务）内容

 
 

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第三部分 客（住）户服务系统的建立
一、         客（住）户服务系统的组成
二、客（住）户服务系统的结构框图
三、服务系统中内部协作群的组建形式及职能
1、 服务系统内部协作群的组建
2、内部协作群各部门的服务内容
四、服务系统外协商家服务联盟的组建
1、 什么是外协商家服务联盟
2、 商家服务联盟的组建
3、 商家服务联盟的运作及监管
4、 商家服务联盟的商家组成及其服务内容
五、服务对象的演变
1、 服务对象的演变
2、  锦绣会
 





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THE END ,THANKS

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