杨叉湖项目市调
杨汊湖片区、金银湖片、火车站及复兴村片、香港路沿线
调查对象：杨汊湖片区住宅楼盘（新华家园、金色雅园、绿色家园、阳光花园、泽皓雅居、浩海公寓）
火车站片楼盘（东方帝园、裕荣家园、元辰•国际大厦）
金银湖片楼盘（常青花园10号小区、将军家苑、华星•辰龙城、丽水佳园、丽景湾、万科四季花城二期B期、奥林匹克花园项目、泰跃集团项目）
香港路沿线主要楼盘（荷花苑、穗丰花园、香天公寓、澎湖公寓、紫藤花园、华氏儒商花园）


说明：本案位于杨汊湖片区（常青路以东、姑嫂树路以西、张公堤以南、发展大道以北围成的片区）内，因此本次调研特针对片区内楼盘做重点调研，重点研究；同时也不能忽视周边片区对本案所在片区的影响，因此根据地域分布特征和房地产市场发展的特点，又对火车站片、金银湖片、香港路沿线楼盘及市场也做调研分析。








目 录


第一部分 区域概况
第二部分 区域市场特征
◎ 杨汊湖片区
◎ 金银湖片区
◎ 火车站片
◎ 香港路沿线
第三部分 区域住宅物业概况
◎ 区域住宅市场供应
◎ 住宅产品特征
第四部分 销售情况分析
◎ 主要在售楼盘一览
◎ 销售情况分析
◎ 积压量分析


第五部分 总体营销水平分析
◎ 在售楼盘营销手法
◎ 营销推广成败点
第六部分 市场展望
◎ 潜在市场供应量
◎ 未来市场竞争点
◎ 销售价格走势
第七部分 本案面市价格建议
◎ 本案优劣势分析
◎ 可比性楼盘性价比一览
◎ 本案市场比较定价

附：楼盘资料








第一部分 区域概况


杨汊湖片属城郊结合部，区域有较中心城区相对理想的居住环境，自然环境非常好，空间大，空气清新，安静无污染；又有良好的市政规划，金银湖片规划为大型居住区，将入住30万人口，杨汊湖片区在其辐射范围内。目前常青花园经过十余年的开发，已经具备成熟的生活居住配套条件，加上万科四季花城的开发及一批大规模项目的启动，区域持续成为汉口房地产市场的热点。
杨汊湖片居民区内环境一般，新楼盘社区绿化环境营造还没有形成，目前环境景观效果差。区域道路畅通，出行便利。区域内经过几年的开发，生活配套环境较成熟，但配套水平一般。
总体来看，本案所在的杨汊湖片区，给人的印象是中低档居住区，居民素质一般，区域也聚集了一批效益较好的企事业单位，如民航、电信，临江汉经济发展区，潜在消费群体丰富。




第二部分 区域市场特征


一、杨汊湖片区
早期开发有华苑小区、阳光花园、浩海小区，以低价中小户型和阳光花园的中大户型为主，价格在1400元/平方米左右徘徊。经过几年的低档次楼盘开发积蓄，现阶段开发楼盘档次提高，如有新华家园、金色雅园等较高档次的楼盘，价格也攀升到2200元/平方米。

区域内房地产市场呈现以下特征：
1、城郊结合部房地产市场特征，中低价市场为主向中档住宅房价发展；
2、由于无景观支撑，物业开发以公寓住宅为主；
3、房价分1800元/平方米——2000元/平方米——2400元/平方米三个档次走，在1800——2000之间居多
4、土地资源比较丰富，由以前的小盘向现在的一批较大规模的楼盘发展，发展潜力大；
5、区域内有一批知名企事业单位，消费层次高；但周边居民文化水平不高，治安印象差
6、市政生活配套资源丰富但水平低




相对于杨汊湖片区而言，周边几个相关片区房地产市场有以下特征：
二、金银湖片区
因其优越的自然环境，丰富的土地资源和相对低的土地成本，吸引像万科、沿海国际、泰跃集团等开发商相继登陆开发大规模项目，一直以来为汉口开发热点区域。区域房地产市场价格由以前的1500元/平米上升到目前的2200元/平米，万科四季花城的房价已经达到平均2500元/平方米。主要得益于前期投资开发商如新世界、万科对区域市场的推广和炒作，以及便民看房措施。

区 域 代表楼盘 建筑形态 规 模 销售均价 卖 点 销售情况
金银湖片 将军家苑 15栋6层多层 5.5万，500套 1450 贴近现代家居生活 60%
丽水佳园 40栋6层多层 11万，1040套 1550 网绿生活、都市生态园 约30%
华星•辰龙城一期 16栋多层 6.85万，675套 1440 新康居生活，新园林 开盘，约10%
万科四季花城二期B区 约6栋多层、2栋小高层 约5万，378套 2500 左岸•枫林，春天狂想曲 内部认购期
（注：未考虑高尔夫城市花园、碧海花园、黄金海岸等老盘）





三、火车站片区

片区属复兴村区域概念，临近城市中心，以“新汉口火车站”和“临CBD”两个卖点而成为开发热土。片区楼盘规模较小，均价分2400元/平米—2800元/平米两个档次走。


区 域 代表楼盘 建筑形态 规 模 销售价格 卖 点 销售率
火车站片 裕荣家园 3栋12层小高层 3万，约200套 2300 —— 约60%
东方帝园 9栋12层小高层 5万，约400套 2250 城市中心点 现房
元辰•国际大厦 1栋20层、24层 3.5万（住宅2.6万），约140套 3000 商务概念 约30%
（注：未考虑天梨豪园、丰竹园、航天花园、富豪花园、新世纪都市花园等老盘）




四、香港路沿线
小规模小高层住宅区，销售均价在2700元/平米左右，大多楼盘进入现房销售阶段，区域可供开发的土地资源少。整体市场环境好，人文氛围浓厚，适合居住。

片 区 代表楼盘 规模（平方米） 建筑形态 销售均价（元/平米） 卖 点 销售情况
香港路片
穗丰花园 9万 小高层 2600 实力、实在、实用 现房
鹏飞湖庭 1.42万 小高层 2750 临湖，多功能商住楼 现房
紫藤花园 4.4万 小高层 2800 紫色文化，城开品牌 现房

总体而言，本案所在的杨汊湖片处于开发热点的新华西路片（离市区中心开发）和金银湖片（郊区概念开发）、香港路沿线之间，相对于周边片区而言，整体市场开发水平还处于中低层次。三大片区的开发建设将带动杨汊湖片楼盘的市场影响力，改变消费者区域心理价值。


杨叉湖项目市调