六安市兴裕物业管理有限责任公司管理方案
本物业管理工程为六安市球拍广场管理工程，我公司在取到招标文件后，针对本广场是六安市的主要景点和重点形象之一，对招标文件内容进行了认真详细地分析研究，并根据我公司物业管理成功经验，我们坚信我们将确保管理目标符合城市文明创建的要求，做到环境文明、卫生整洁，所有设施运转正常，良好率100%。
为此，我们在编制物业管理方案过程中，从“保安-保洁-灯光、音响、水系、喷泉-绿化管理-广场的所有设施管理措施-安全措施-管理制度”等方面进行详细的阐述，制定了一系列科学合理的组织管理和技术措施。其中在人员部署章节内，我们重点对组织机构的建立、劳动及机械设备的配备的组织等方面进行计划安排；主要工程管理方案中，我们侧重介绍了影响到设备和设施使用寿命的关键维护、保养管理方法；在管理质量保证措施节内，我们明确了管理质量目标，围绕管理质量目标的实现从管理质量保证体系、管理组织措施、监督制度等方面进行阐述；我们主要从劳动力、使用机具、资金使用等方面进行安排；在安全操作规范等方面进行了布置；在文明管理及环境保护措施一章内，我们要从管理人员职责等方面进行阐述，并按标准化工地要求，提出一系列平面管理措施。


第二节 编制依据

1、六安市球拍广场《招标文件》；
2、《住宅与房地产业政策法规》
3、安徽省房地产《物业通讯》；
4、《物业管理手册》；
5、安徽省物业管理委员会相关《文件》；
6、六安市房地产管理局相关《文件》；
7、《安徽省城市市容和环境卫生管理条例》；
8、《六安市园林绿化管理考核办法（试行）》；
9、本公司的《内部管理制度》。

第二章 管理项目概况

一、建筑概况
本项目为六安市球拍广场物业管理工程，位于六安市球拍路中，占地面积月80000㎡，广场主要设施包括道路、绿地、喷泉、雕塑、假山、胀拉膜、木花架、供电照明、给排水、音响等。

二、管理范围
广场的安全管理、保安、保洁、灯光、音响、水系、喷泉、配电房、各种管线、雕塑、假山、胀拉膜、花木架等维护、管理以及绿化管理。

第三章 管理部署
一、管理目标计划
本工程管理质量等级符合城市文明创建的要求，做到环境文明、卫生整洁，所有设施运转正常，根据这一要求，并结合《安徽省城市市容和环境卫生管理条例》、《六安市园林绿化管理考核办法（试行）》等规定管理过程中我们将确保良好率达100%；并创建物业管理示范广场。
二、管理作业组织计划
本工程管理时，我们结合现代的科技手段，采用微机管理，对广场的各个角落采用人员结合电子监控措施，人员将分为三套管理作业队，24小时分三班制不间断保姆式管理。三套管理作业队统一指挥、统一管理、统一调配。管理过程中，按“18:00-2:00为重点监管时段,2:00-10:00为非重点监管时段,10:00-18:00为次重点监管时段”进行管理，对贵重的建筑或设施采用电子监控。所有人员（除保洁和绿化人员外）均配备对讲机，能以第一时间到达事发地点，处理好突发事件。

三、项目组织机构建立计划
本工程采用“项目法”组织管理，实行物管主任全面负责制。物管主任由黄肃胜同志担任，管理部主要成员采用参加过物业管理，且管理经验丰富，工作勤奋、务实，技术和组织管理能力强，具有开拓创新精神的优秀管理人员。管理组织指挥由物管部全权负责，公司仅在本工程管理的质量、安全、文明及合同履约等方面进行宏观控制。

管理组织机构图











四、劳动力组织计划
劳务作业队是工程管理的直接操作者，是实现物业管理质量、安全、文明等目标的最直接保证者。本工程管理时，我公司将使用一批具有良好的管理质量、安全意识、操作技能较强，且具有管理经验的作业队伍。其中水电组配备2人，主要从事广场的灯具、给排水和管线管理等。财务室人员配备1人，主要从事工资管理工作，这些人员均持有上岗证，他们都长期从事本专业。绿化组配备2人，主要从事广场绿化的养护、整形、替换等工作，他们具有丰富的操作经验和技能，多年从事园艺工作。配备保安人员配备12人，配备保洁人员4人，综合服务部由物管主任兼职。

拟投入本工程主要物业管理
人员明细表

序号 姓 名 职 务
职 称 本项目内职责
1 黄肃胜 物管主任 工程师 项目管理
2 张 奇 总工程师 工程师 物业的维护维修管理
3 张 奇 物管副主任 工程师 各班组管理
4 杨 静 财务负责人 会计师 财经管理
5 张加青 保安组长 安全保卫工作
6 丁怀林 水电组长 水电维护维修管理
7 张 合 绿化组长 绿化维护维修管理
8 徐明兴 保洁组长 保洁管理
9 黄肃胜 综合服务部 服务接待
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拟投入本工程主要人员需求计划

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 合计人数
部门 物 管
主 任 副主任 总 工
程 师 综合服
务 组 财务室 保安组 绿化组 保洁组 水电组
人员数量 1 1 1 1 1 12 2 4 2 23
备注 由工程师兼职 由物管副主任兼任
本工程管理队伍计划已基本参加过物业管理的人员为主组建。单位根据实际的需求，随时进行组织调节，保证劳动力最优化合理工作。
五、管理机具组织计划
本工程管理中，办公室需配置4台办公桌；一台微机；监视器4台；6部对讲机；保安人员用具（手提节能灯、橡皮棍等）四套；保洁手推车三台，保洁机具（扫帚、清洗设备等）三套；绿化用具（电锯，剪刀、水泵等）二套；水电用具（管道疏通器、水电工用具）二套；以上机具设备在接管后迅速购置到位。


第四章 管理方案

针对本广场为六安的形象广场，对该广场管理采取特别人性化管理，我们将为本市人民提供最完善、最真诚的服务。在工作时，我们将保安和管理服务人员统一着装，配带胸牌，行为规范，主动热情。为方便市民的参观、休闲在广场的各入口处设置广场平面图和《广场公约》。公示24小时服务电话。我们将对早晨晨练的市民提供免费的茶水，对夜间的喜欢跳舞、运动的人们提

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