金银湖板块在售楼盘市场调查报告2
金银湖板块部分在售楼盘 市 场 调 查 报 告 2003年1月13日 文件签送： 第一章 调查说明 一、调查时间：2003年1月10日上午9点至下午2点。 二、调查目的： 1. 通过对在销楼盘实地调查，收集板块其产品及销售信息； 2. 通过对资料的整理，研究先进楼盘的可借鉴之处，为公司新项目的开发提供建 议 3. 通过案例研究，不断提高策划小组人员素质。 三、调查实施单位： 1. 本次调查参与人员：周小靖、袁西、张国良、徐婕、张炜，王艳玲； 2. 资料讨论人员：周小靖、袁西、张国良、徐婕、张炜，王艳玲、郭华梁、辛达 扬、潘继征； 3. 调查报告文案写作：文案初稿袁西、深化定稿周小靖。 四、调查范围： 因针银湖各项目之间交通相对不便，而公司专车不足，大量步行时间对调查进 程影响较大，加之当地餐饮配套尚未完善，中餐只得回市内解决，因此，本次调查 原计划的7个调查对象（高尔夫城市花园、万科四季花城、黄金海岸、恋湖家园、汀 香水榭、丽水佳园和碧海花园）最终只完成了前面五个。 五、调查方法：采用实地踏看、询问与网上搜索相结合。 六、资料统计及分析方法：本次调查资料统计根据调查记录和所收集的各楼书资料加以 整理，分析方法力求全面、客观。 七、权威性说明：本次调查因时间有限，资料收集还欠齐全，对象了解深度也不够，但 报告各资料来源基本能保证调查报告的真实性。 2. 调查资料统计和分析 1. 板块城市大配套情况调查 |主要配套 |调查情况 | |交通 |整个板块道路畅通，但目前只有有603、604、47，595三条区间公汽| | |进入园区，而且只有595进入汉口市中心 | |教育 |已建成的学校有睿升学校，是一所实力颇为雄厚的贵族学校，目前 | | |大部分大盘项目都规划了部分幼儿园和小学，但将教育设施放在第 | | |一期的不多 | |商网 |每个开发商在小区中都安排有商业网点，随着小区入住率的提高， | | |多家大型超市也有进入园区的意向 | |医院 |有一所综合性医院正在选址，部分大盘配有药店，并和市内大型医 | | |院建立对口关系 | |银行、邮电 |大部分大盘均在区内配套相应服务机构 | |因特网络 |属基本配套 | |水电 |目前施工用电没有问题，但随着各项目后期项目的销售和入住人口 | | |的增加，生活用电有点紧张，现正在选址变供电站，马池桥附近 | |煤气 |已进入碧海、万科，马上进入的有恋湖、汀香水榭、黄金海岸等 | |污水 |未知 | 从上表资料统计比较可看出： 1. 虽然板块路网系统完善，但由于可移动的公共交通设施没有跟进，进入的公汽 也基本上是短途区间车，有些项目甚至一辆公汽都没有通，因此，整个板块 的生活和市内相比还难以谈得上便利，即使对于整个家庭只有1辆私家车的有 车族的来说，也还有诸多不便，对于这一点，有些万科的业主也声称万科有 欺骗之举（广告上只注明有4路车，没有标明起点站和终点站）。当然，随着 整个板块开发的深入，这些也可能在3－5年内得到很好的解决。 2. 从教育配套上看，虽然板块教育资源不足，但板块内各项目建幼儿园和小学的 比较多，建中学的比较少，建高中的几乎没有，而且均把教育配套放在后期 ，因此，对于前期入住的人来说，开发商所描述的贵族式教育仍然是一张规 划而已，而各开发商也没有把教育当做自己的卖点； 3. 从商业配套看，各项目均在内部进行了配套，但目前正式开业的不多（因为目 前销售率尚可，但入主率不高），但从商人的逐利本性分析，这种不便是暂 时的，只不过消费者希望先看到成熟的商业配套，而商人希望先看到成熟的 消费群体和市场而已； 4. 从其它城市大配套看来，只能客观地说：本板块做为一个新兴的发展区域，具 有强大的成长潜力，但目前城市生活大配套仍然是弱项，还需要政府和开发 商之间更多地互动，也需要开发商更多地承担政府的职能，共同促进板块的 成熟和繁荣。 2. 调查对象规划指标统计分析 |楼盘名称 |开发商 |占地面积 |开发面积 |容积率 |绿化率 | | | |（亩） |（万平方）| | | |高尔夫城市花园|武汉市高尔夫房地产 |570 |58 |1.53 |42% | | |开发公司 | | | | | |万科四季花城 |武汉万科房地产公司 |东区410 |东区24 |0.9 |56% | | | |西区1500 | | | | |丁香水榭 |武汉美好愿景房地产 |272 |12.26 |0.9 |45.00% | | |开发公司 | | | | | |恋湖家园 |武汉深江物业发展公 |450 |32 |1.2 |46.98% | | |司 | | | | | |黄金海岸 |湖北汇丰置业责任公 |124 |7.35 |0.59 |46.50% | | |司 | | | | | |丽水佳园 |沿海发展武汉公司 |470 |36 |1.4 |40% | |碧海花园 |武汉宏宇、玉龙房地 |800 |20 |0.7 |54% | | |产开发公司 | | | | | 从上表资料可以看出： 1. 板块各项目的命名相对市区项目来说更具有诗情画意，并充分表现“水景”的魅 力； 2. 绝大部分开发商是“混血儿”，是外地大型房地产公司在武汉注册或合资的分公 司，因此有外地总公司的强大资金和品牌支持，特别是象上市公司深圳万科 和北京房地产行业黑马美好愿景公司等，还有在国际上有着30年高素质房地 产开发管理经验的香港新邦国际有限公司（武汉高尔夫房地产公司的上级公 司）等； 3. 充分发挥板块土地资源丰富的优势，占地少则数百亩，多则数千亩，均属武汉 数得着的大盘，大盘一来可以利用自身的配套来弥补城市配套的不足，二来 树大招风，由此有更大的实力去打广告，更容易出名； 4. 从开发容积率分析，本次调查的大部分项目规划指标均小于1.0，但从项目现 场情况看来，由于各项目沿湖大多是亲水公园设施，占地较多，而真正的住 宅组团区，其建筑密度估计也在1.5左右，象高尔夫花园1.5的容积率，并大 量联排别墅，其建筑密度感觉有点过大； 5. 绿化率均在40%以上，和市内项目相比有明显的景观优势。 三、各项目规划设计特点分析 楼盘名称 |布局 |层数 |结构 |户型 |风格 |环境 |配套 |智能化 | |高尔夫城市花园 |由中心景观向四周成辐射状布局 |3层联排层小高别墅，4层复式洋房，12层小高层，23层高层 |框架 |98- 313平方米，共17种户型 |现代简约风格 |组团景观取景于五大洲著名高尔夫景观特色，四面水景是其景观优势之一，但因密度过 高，楼前除私家花园以外，基本上没有公共绿地，原高尔夫广场对其来说只是一个概念 ，没有象南国奥林匹克花园那样形成互动 |会所、商网、健身、休闲、餐饮、幼儿园、小学、游泳池 |宽带、可视对讲、红外监控、三表远传 | |万科四季花城 |行列式、半围合与锯齿形相结合 |别墅3层、洋房4-5层 |框架 |90- 220平方米各式户型，做到户户阳光房 |欧洲小镇风格 |入口建设中型休闲假日广场、一条欧式水景带贯穿整个项目，各楼前绿化也各不相同， 尽量做到步移景易，门前广场景观先行 |会所、幼儿园、菜场、银行、药店及其它商网、公交汽车站 |可视对讲、红外线监控 | |丁香水榭 |行列式，总体上围绕中心狭长的人工湖布局，重视南北朝向 |联排别墅3层，花园洋房5、6层 |框架 |别墅160-250平方米，花园洋房106- 153平方米， |现代简约风格 |美国EDAW公司设计，虽然没有临天然湖优势，但其中心地带人工湖，入口棕榈道有一定 的特色，步行道彩色波浪型、每户均有私家花园、顶层露台部分有水泥板遮阳棚 |会所、泳池、网球场、篮球场、特色广场、儿童游乐区等 |三网合一、电视监控、可视对讲、联动报警 | |恋湖家园 |和其它几个项目比较，有点兵营式的感觉 |全部6层洋房 |砖混框架 |二室二厅一卫、三室两厅两卫，户型偏小 |美国小镇风格 |后期建筑有临湖优势，中心建有30亩半园型人工湖景，中式荷池与西式穹顶亭、钟楼相 结合，和整个建筑风格似乎不相匹配，也有点模仿深圳万科四季花城的感觉，入口商业 街过多，缺少动感水景点缀和人的参与，感觉有点空寂，缺少居家温馨感，人工湖景观 先行 |学校，商业街比较长，因此规划了超市、银行、休闲、邮电、药店、时装店、网吧、美 容店、精品店咖啡店，类别齐全，但没有一家开业 |宽带、红外监控 | |黄金海岸 |总体成扇型放射状布局 |独立别墅和联排别墅2－3层、花园洋房5层 |框架 |别墅167- 300平方米、洋房2*1－3*2，46-179平方米 |现代简约风格 |采用“人工护城河”围合成四面环水社区，中心建有一圆形主题公园，中式凉亭、水景与 假山相结合，但圆形的限制，使其意境并不浓厚，主题公园景观先行 |会所、网球场、泳池、休闲设施齐全的临湖休闲带 |三网合一、水质净化系统 | |丽水佳园 | |多层、小高层 |砖混框架 | | | |幼儿园、商业服务区、会所 |可视对讲、红外监控 | |从以上表资料可比较分析出： 1. 在布局设计上有意充分利用水景，形成有项目中心向水景环形辐射布局的共同特 点，且有别墅一般建在水边，一方面环境是别墅建设的基本条件和卖点，二是 在空间上可以形成中高外低的景观视线空间，有利于景观共享； 2. 因有得天独厚的自然环境，就整个板块而言，开发产品品种较丰富，临湖区大多 有别墅，别墅又分别有独立的、两联体、六联体、八联体等，大多为三层；有 少量复式楼，有四层的，也有将洋房顶层做复式楼的；洋房大多为５到６层； 也有部分小高层和少量高层，打破了武汉市多年来郊区不建高层的惯例； 3. 从各个项目的产品重点看来，因各自的天然景观优势存在差别，所以推出的产品 组合也有偏重，象汀香水榭、高尔夫花园更重于联体别墅，万科四季花城和恋 湖家园更偏重于花园洋房，黄金海岸则更偏重于独立别墅 4. 从产品结构上看，“外来和尚”的项目起点都很高，彻底摆脱了宏宇碧海花园以砖 混保证低价的模式，也不同于常青花园、百步花园和南湖花园先建砖混后建框 架的梯级开发模式，从而保证了整个板块楼盘的档次和素质，树立其高尚住宅 板块形象； 5. 从整个板块看，因产品类型多，相应房型品种也比较齐全，独立别墅、双联别墅 ，多联别墅，复式楼，洋房的２＊１、２＊２、３＊２、４＊２、５＊２均有 ，从46－3００多平方米，以满足不同的客户群； 6. 从各个具体项目的户型面积集中范围看，高尔夫花园偏重于大户型，基本上都在 200以上，140只有一栋小高层，万科偏重于中户型，汀香水榭等别墅比较多多 的项目户型更是针对“大户人家”设计的，黄金海岸似乎是想“老少通吃”，最小 户型是他的，最大户型也是他的； 7. 从建筑总体风格看来，大多采用比较现代、简约的外立面设计风格，意图克隆欧 洲或意大利小镇，掀起一场新造镇运动； 8. 因这些楼盘集中于针银湖周边，所以临湖是其最大的规划优势，也是重要卖点， 加之各开发商在小区内部也非常重视环境建设，尽量做到四季草常青、花常开 ，调查时尽管已是寒冬，但整个板块空气清新宜人，湖水清澈，项目内部更是 草色葱茏，花姿招展，感觉大自然是那幺的亲切，冬天又是那幺的遥远。 9. 除了临湖水景外，多数项目都尽量在内部进一步营造人工水景，把水景优势发挥 到极至，用水景给静态的环境带来动感和亲切感，让三维的空间变成六维，使 空间和颜色变得丰富多层、层次无穷，恋湖家园的商业街因为缺乏水景点缀， 所有的建筑变得非常生硬冷漠； 10. 为保证项目档次，大部分项目是请名家进行规划和景观设计的，如高尔夫城市花 园的规划设计是香港BFD建筑事物所，景观设计是美国泛亚易道有限公司，丁 香水榭的景观设计是美国EDAW公司； 11. 在期房销售阶段，做到部分景观先行，已经不再是项目开发的创新动作，而是标 准动作，进而比的是谁的环境更能打动消费者的心； 12. 外部大配套不足是整个板块的通病，但各项目都尽力在板块内部创造相应配套条 ...
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