某实验楼物业管理方案(1)
xx 实 验 楼 物 业 管 理 方 案 编 号： NS/200401 版 号： 01 编 制： 审 批： （未经许可，不得翻印） 深圳市xx物业管理有限公司 二00四年四月八日 版号:1 修改状态:A 0.1 物业管理方案目录 第 1 页 共 2 页 日 期:2004.4.8 章节号 标 题 页 码 0.0 物业管理方案封面（批准页）…………………… ( 1 ) 0.1 物业管理方案目录………………………………… ( 2 ) 2. 物业管理方案说明………………………………… ( 1 ) 3. 深圳市xx物业管理有限公司简介……………… ( 2 ) 4. 公司营业执照……………………………………… ( 1 ) 5. 公司资质证书……………………………………… ( 1 ) 6. ISO9002质量体系认证证书……………………… ( 1 ) 1. 质量方针…………………………………………… ( 1 ) 2. 管理目标…………………………………………… ( 2 ) 3. 组织机构及资源…………………………………… ( 11) 4. xx实验楼实务管理……………………………… ( 27) 1. 员工培训…………………………………………… ( ) 2. 楼宇入伙…………………………………………… ( ) 1. 楼宇入伙程序……………………………………… ( ) 2. 入伙须知…………………………………………… ( ) 3. 入伙流程图………………………………………… ( ) 4. 楼宇入伙应缴费用明细表………………………… ( ) 5. 入伙签认表………………………………………… ( ) 6. 装修申报表………………………………………… ( ) 7. 消防安全责任书…………………………………… ( ) 8. 业主公约…………………………………………… ( ) 9. 楼宇入伙及装修工作流程..……………………… ( ) 4.3 小区日常事务管理………………………………… ( ) 版号:1 修改状态:A 0.1 物业管理方案目录 第 2 页 共 2 页 日 期:2004.4.8 章节号 标 题 页 码 4.3.1 保安服务…………………………………………… ( ) 2. 消防管理…………………………………………… ( ) 3. 保洁绿化工作流程和质量标准…………………… ( ) 4. 公共设施日常维修计划及实施方案……………… ( ) 5. 房屋本体共用部位日常维修养护计划…………… ( ) 6. 接待业主投诉……………………………………… ( ) 7. 火灾和紧急事故处理……………………………… ( ) 8. 收费及财务管理…………………………………… ( ) 5.0 服务质量保证措施及法规要求…………………… ( 3 ) 1. 管理方式…………………………………………… ( ) 2. 管理文件…………………………………………… ( ) 3. 检测及评价方法…………………………………… ( ) 4. 物业管理法规要求………………………………… ( ) 6.0 xx实验楼物业管理费用及效益测算…………… ( 4 ) 7.0 提请委托方解决的问题…………………………… ( 1 ) 8.0 与相关方的业务交往……………………………… ( 1 ) 版号:1 修改状态:A 0.2 物业管理方案说明 第 1 页 共 1 页 日 期:2004.4.8 xx实验楼位于深圳市福田区保税区新桂花村，占地面积12079M2，建筑面积4946 6M2，绿化面积4901M2，是由两栋17层和六栋10层组成的高、准高层混合型住宅小区。 总户数为306户，已入伙286户，实际入住230户，停车位地下室57个，地上60个。 该小区配备的机电设备包括：12部三菱电梯、一台西门子发电机、二台800KV变 压器和一台600KV变压器，消防和给排水设备也一应俱全。 小区配备的智能化设施包括：门铃对讲系统、闭路监控系统、IC卡刷卡系统、红 外线报警系统等。 为了使xx实验楼的物业管理能够满足用户的需求，给住户提供一个安全、舒适的 生活环境，本物业管理方案严格按照深圳市xx物业管理有限公司现已实施的ISO9002国 际质量标准要求进行编制。 由于时间仓促，加上对深大实验楼建筑情况了解甚少，我们在编写物业管理方案 时，主要参照我司在中央花园和鸣翠谷的管理模式并借鉴港澳地区的先进经验。方案 所述内容仅供参考，双方一旦签定物业管理委托合同，我们将尽快制定出符合深大实 验楼要求的、更加切合实际的物业管理方案。 版号:1 修改状态:A 0.3 深圳市xx物业管理有限公司简介 第 1 页 共 2 页 日 期:2004.4.8 深圳市xx物业管理有限公司是深圳市老牌物业管理公司之一。公司从1988年开始 从事物业管理工作。目前公司持有深圳市住宅局颁发的甲级资质证书。公司现有员工 382人，其中管理员工82名，大专及中级职称以上56人，所有管理员工均持有物业管理 上岗证书；保洁员67人及保安员233人均在上岗前通过了专业技术培训。公司下设总经 理办公室、发展部、物业管理部、计划财务部、工程技术部、保安部、清洁绿化部。 公司所管辖的小区分别位于深圳市南山区、福田区、罗湖区和宝安区，包括：鸣 翠谷、银翠苑、润唐山庄、碧湖花园、鹏益花园、宝安大益广场、青海大厦、金稻田 公寓、半岛花园A区、半岛花园B区、怡海花园、玉华花园、临园大厦、半岛大厦、海 昌大厦、招北综合楼等16个小区，管理面积共计80万平方米。 公司管辖的鸣翠谷、银翠苑为高科技智能化小区。它安装和使用了室内外防盗报 警系统、紧急求助系统、出入口控制系统、可视对讲系统、煤气泄漏报警系统、闭路 电视监控系统、小区外墙红外线保护系统、水、气远程抄表系统、背景音乐和广播系 统。对于上述这些高科技智能化设施，公司管理人员经过认真的学习和实践，目前不 但能熟练操作、使用和维护，而且还针对各小区不同的特点和要求总结出一套完整的 智能化设施管理办法，为今后接管智能化小区提供了宝贵的经验。 经过几年的不断努力，公司所管辖的各个小区均获得了住户和发展商的一致好评，住 户满意率不低于98%。公司管辖的各小区、大厦多次获得深圳市优秀小区、大厦和安全 文明小区称号。1998年10月，公司通过了ISO9002国际质量标准认证。 版号:1 修改状态:A 0.3 深圳市xx物业管理有限公司简介 第 2 页 共 2 页 日 期:2004.4.8 随着公司管理规模的不断扩大，加上其独树一帜的管理模式，公司总经理于199 8年5月在深圳市物业管理协会第二次全体会员大会 上被选为常务理事。 展望未来，公司全体员工将一如既往地秉承“敬业、奉献、创新”的企业精神，始 终坚持“用户至尊，服务至上”的企业宗旨，针对新接的高档小区管理难度大、住户要 求水准高等特点，在全面实施ISO9002国际质量标准管理的基础上，进一步推出一系列 星级酒店式的便民服务项目，以便让所有住户更加称心、满意，让xx物业公司的物业 管理工作早日迈上新的台阶。 版号:1 修改状态:A 1.0 质量方针 第 1 页 共 1 页 日 期:2004.4.8 1.0 质量方针 1. 深圳市xx物业管理有限公司的质量方针是为用户提供： 安全、舒适、清洁、优美、便利的生活和工作环境。 2. 本公司的质量管理和质量保证活动是建立在以“预防为主”的基础上，并与公司管 理体系相一致，它基于： 1. “用户至尊，服务至上”的服务宗旨。 2. “敬业、奉献、创新”的企业精神。 3. 实行“先培训后上岗”使每一个员工对公司的质量方针和工作要求及用户的需求有 足够的了解，明确自己的工作对公司的整体服务水平将产生影响，确保公司的 信誉和使用户满意。 4. 合理的收费。 5. 符合政府法规、法律的要求。 版号:1 修改状态:A 2.0 管理目标 第 1 页 共 2 页 日 期:2004.4.8 2. 管理目标 | |指标名称 |相关评分 |计划|管理指标实施措施 |责任部 | | | |标准及指 |指标| |门责任 | | | |标 | | |人 | |1|房屋完好率 |98% |98% |落实责任人，实行巡视制度，建档记录，|管理员 | | | | | |确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设| | | | | | |施。 | | |2|房屋零修、急|95% |95% |接到维修通知10分钟内到达现场，及时完|维修工 | | |修及时率 | | |成并建立回访档案记录。 | | |3|维修工程质量|95% |95% |分项检查，一步到位，并进行回访制度，|维修工 | | |合格率 | | |以确保维修工程合格，满足用户需要。 | | |4|管理费收缴率|95% |95% |按照规定收取，不擅自提高收费，使管理|收费员 | | | | | |费取之于民，用之于民。 | | |5|绿化完好率 |98% |99% |落实责任人进行养护，实行巡查制度，建|绿化工 | | | | | |档记录确保大厦公共绿化无破坏、无践踏| | | | | | |，无黄土裸露现象，发现问题立即修复。| | |6|清洁、保洁率|99% |99% |落实责任人进行24小时保洁工作，实行巡|清洁工 | | | | | |查制度，建档记录，确保小心内垃圾日产| | | | | | |日清，空气清新。 | | |7|道路完好率及|90% |99% |落实责任人进行养护，实行巡查制度，建|管理员 | | |使用率 | | |档记录确保道路完好。 | | |8|化粪池、雨水| |99% |落实责任人进行养护，实行巡查制度，建|管理员 | | |井污水井完好| | |档记录，确保沟、渠完好，并定期疏通，| | | |率 | | |清理。 | | |9|排水管、明暗| |98% |落实责任人进行养护，实行巡查制度，建|管理员 | | |沟完好率 | | |档记录，确保排水管畅通无阻、无塌陷。| | |1|路灯完好率 |85% |95% |落实责任人，实行巡查制度，建档记录，|管理员 | |0| | | |确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁| | | | | | |。 | | |1|停车场、单车| |100%|落实责任人进行养护，实行巡查制度，建|管理员 | |1|棚完好率 | | |档记录，以确保设施完好，方便使用。 | | |1|公共文体设施|95% |95% |落实责任人进行保养护，实行巡查制度，|管理员 | |2|、休闲设施及| | |建档记录， 确保设施完好，美观清洁。 | | | |标识 | | | | | 版号:1 修改状态:A 2.0 管理目标 第 2 页 共 2 页 日 期:2004.4.8 | |指标名称 |相关评分 |计划|管理指标实施措施 |责任部 | | | |标准及指 |指标| |门责任 | | | |标 | | |人 | |1|大厦内治安案 |0.1%以下 |0 |保安员经培训考核后方能上岗，并每周 |保安队 | |3|件发生率 | | |训练一次，每次一小时，以保障保安队 |长 | | | | | |伍的素质和状态；落实保安岗位职责， | | | | | | |明确责任，实行24小时巡视制度，以确 | | | | | | |保小区的安全 | | |1|消防设施设备 |100% |100%|落实责任人，实行巡视制度，建档记录 |保安队 | |4|完好率 | | |，并定期维护和检修以确保消防设备完 |长 | | | | | |好无损、正常使用。 | | |1|火灾发生率 |0.1%以下 |0 |管理处全员义务消防员制，并定期进行 |保安队 | |5| | | |培训和演习，加强宣传，设置专人负责 |长 | | | | | |日常巡视发现隐患，及时处理并通知管 | | | | | | |理处，以确保小区消防安全。 | | |1|违章发生率与 |发生率 |0.1%|建立巡视制度，跟踪管理，及时发现、 |管理员 | |6...
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