某商住项目可行性研究报告
某商住项目可行性研究报告 目录 1.0项目的基本情况 1.1项目背景 1.2项目主办单位简介 1.3主办单位之合作意向 1.4可行性研究的主要技术经济指标 2.0项目投资环境和市场研究 2.1广州市概况及经济发展基本情况 2.2广州市房地产发展及市场的基本概况 2.2.1房地产开发企业发展较快 2.2.2房地产开发工作量迅速增加 2.2.3商品房的销售量不断提高 2.2.4房地产开发企业经营效益显著 2.2.5对广州房地产市场的展望 2.3利用外资开发的法律依据 2.4荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况 2.4.1供应情况 2.4.2需求情况 2.4.3物业出租情况 2.4.4对荔湾区房地产开发的总体评价分析 2.5对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议 3.0项目开发及技术设计方案的分析 3.1地块及周围环境、建设开发条件 3.1.1地理位置及道路交通 3.1.2地形、地质 3.1.3附近商业及生活配套，市政基础及公建配套设施 3.1.4综合评述 3.2地块拆迁安置情况 3. 3场地三通一平的安排 4.0项目开发建设及经营的组织与实施计划 5.0项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划 5.1基本参数 5.2土地成本（以下均为人民币计算） 5.3建安工程成本 5.4前期费用 5.5红线内外工程技工建配套费 5.6不可预见费 5.7开发期税费 5.8资金筹措计划及财务费用 5.8.1资金筹措 5.8.2财务费用 6.0可行性研究财务数据的选定和预测 6.1售楼收入的测定 6.1.1住宅销售单价的测定 6.1.2商铺销售单价的测定 6.1.3单位销售单价的测定 6.1.4建议销售价 6.1.5实际销售总收入 6.2大厦经营管理费用收入与支出 6.3经营税费及所得税的缴交 6.4土地增值税 6.5所得税 7.0项目经济效益分析 7.1项目盈利能力分析 7.1.1内部收益率（IRR） 7.1.2净现值（NPV） 7.1.3净现值率（NPVR） 7.1.4投资回报率 7.2项目的不确定性分析 7.2.1项目盈亏平衡分析 7.2.2项目敏感性分析 7.2.3概率分析 8.0可行性研究结论与建议 8.1项目综合经济评价 8.2有关说明及建议 8.3项目主要技术经济数据、指标综合表 附表、附图 附表一 项目综合收益表 附表二 项目动态综合表 附表三 项目投资利息估算表 附表四 土地增值税计算表 附表五 项目敏感性分析表 附表六 概率分析 附图一 项目盈亏平衡分析曲线 附图二 项目敏感性分析图 附录 1.0—2.3（略） 2.4荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况 2.4.1供应情况 1993、1994年荔湾区商品房供应量统计表 单位：平方米 住宅 商场 写字楼 合计 93年 推出面积 425239 161660 0 586899 占当年推出比例 72.5% 27.5% 0% 100% 94年 推出面积 79671 31880 62009 173560 占当年推出比例 46% 18.3% 35.7% 100% 95年 总供应量 50490 193540 62009 760459 所占比例 66.4% 25.4% 8.2% 100% 由此可见，荔湾区商品房的开发以住宅开发为主，原因在于受特定的地理环境影响（该 区多横巷窄路，民宅多为2、3层的旧式建筑物），城区规划的整体性及商业发展的环境 与潜质不如东山、越秀、天河等区，目前推出的大型高级商务楼宇亦只有广州及旧商店 的改造，大大促进了该区的商业物业的开发。 以上供应量的统计是根据政府以发预售许可证的数据所得，故正待开发而未领预售证的 项目或地铁上盖物业等潜在供应量不在统计范围内。据目前所知，旧项目所在地四周有 三个地块正待拆迁开发，东有置业公司，北有广州市工程承包公司和锦龙公司，西南面 有荔湾区房管物业。房管局负责开发一栋9层住宅，总建筑面积达9000平方米。另外，邻 近项目所在地的地铁沿线上盖物业共4个，总建筑面积达461922平方米（地铁上盖物业具 体情况见表），但以上项目（荔湾区房管局开发的9层物业除外）受旧城区拆迁困难和地 铁的影响，正式动工日期目前仍无法估计，预计还有很长一段时间，故在本项目的建设 销售期间，其供应量对项目的影响不会太大，对于潜在供应量的开发情况有待日后进一 步跟踪。 地铁首期工程部分上盖发展物业情况一览表 序号 地块编号 所在区 地理位置 用地功能 总建筑面积（平方米） 1 HR-2 荔湾区 华贵路以西，宝源路以南，多宝路以北 公寓、商业 107874 2 HR-3 荔湾区 华贵路以东，长寿西路以南 公寓、商业 76508 3 HR-4 荔湾区 华贵路两侧，龙津中路以南，长寿西路以北 公寓、商业、写字楼 233656 4 HR-5 荔湾区 华贵路以西，宝源路以北 公寓、商业、写字楼 43884 现时荔湾区推出的多层物业一般规模不大，总建筑面积约6000—7000平方米左右，多以内 销形式为主，占该区居住物业推出面积的11%左右；而高层所占比例大大超于前者，为8 9%，总建筑面积一般在2—4万平方米左右（荔湾广场除外），主要集中分布在繁华路段或 交通主干线上，如下九路、人民北路、光复路等路段。至1994年8月，该区推出的居住物 业中，内销占17.4%，外销占82.6%。 2.4.2需求情况 2.4.2.1楼宇成交总体情况及分析 从广州市有关部门资料可见，1993年至1994年8月荔湾区商品房总供应量为760459平方米 ，但据已有登记成交记录表明，至1994年8月止，该区已推出销售的楼盘总面积实际为4 41256平方米，故本报告将以实际推出的面积总数作供应量统计数据。据资料显示，至1 994年8月，该区商品房总成交量为212356平方米，占该区实际推出可供销售面积的48.1 %。其中内销成交量占13%，外销占87%。与广州市其他旧城区相比（即东山、越秀、海珠 区三区），荔湾区的总成交量最高。在成交的商品房中，住宅占大部分，比例为70.2%。 由此可见，未来几年内，住宅仍是该区最大的需求。 1993年—1994年荔湾区商品房销售情况 单位：平方米 住宅 商场 写字楼 合计 93年 成交面积 87678 2420 0 90098 占该年总成交 97.3% 2.7% 0% 100% 94年 成交面积 6141 31065 29777 122258 占该年总成交量比例 50.2% 25.4% 24.4% 100% 95年 总成交量 149094 33485 29777 212356 所占比例 70.2% 15.8% 14% 100% 由于广州市普遍存在商品房交易登记滞后的情况，实际成交率往往高于政府的登记数， 通过对典型楼盘的调查可对商品房的需求情况有更深入和较准确的了解。 2.4.2.2楼盘调查范围 本报告调查该区内8个高层及3个多层居住物业，以其为代表分析荔湾区居住物业的销售 情况。其中8个高层居住物业总建筑面积为50万平方米，占荔湾区全部高层居住物业的8 3.3%。 2.4.2.3楼盘销售情况分析 在调查的8个高层居住物业中，成交情况较理想的当数西关大厦、荔湾广场和安富花园。 （见后表） 西关大厦是荔湾区首座推出的高层居住物业，由于当时仅此一家，市场供少于求，所以 1992年5月刚推出时尽管均价已高达每平方米7000港元，但仅一年时间已全部售完，现时 二手市场住宅价位每平方米在港元8500—10000元之间，比1992年推出时价位上升了约25 %左右。 至于荔湾广场，占尽天时、地利、人和，特别性较大，为一般楼盘所不能相比，其一： 该物业地处下九路商业中心区，西面单边临街，距地铁首期工程沿线长寿路站步行仅需 几分钟；其二：荔湾广场是荔湾区规模最大的大型高层居住物业，总建筑面积达24万平 方米，同时也是广州市旧城改造的典范，受到政府有关部门的高度重视和广大市民的关 注、配合，发展商耗资逾5亿港元，仅以一年时间就完成了所有拆迁工作；其三：发展商 非常注重对楼盘的宣传，每期推出均在各大报刊（包括香港地区）刊登。 2.4.3物业出租情况（略） 2.4.4对荔湾区房地产开发的总体评价分析 （1）供应方面，商品房的开发以居住物业的开发为主并向高层发展。 （2）需求方面，住宅需求大于商业用房需求。买家香港、国内人士各半，自用客多，中 小面积单元的销路较大。 （3）建议本地区之开发项目宜选择面向大众的市场策略。通过对附近楼宇的售价及销售 情况进行比较分析，建议楼宇现时售价不宜过高，均价为每平方米8500—9000港元左右。 商场首层均价宜在每平方米21000—25000港元左右（指整个商场已有基本装修和间隔）。 2.5对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议 1.文昌广场位于广州旧城区人口稠密的地段，生活配套设施较为完善，邻近商业中心区 或主要商业繁华街道，至广州首期地铁长寿路站步行只需五分钟路程，是较理想的住宅 开发地点。从市场调查可知其附近区域住宅以及商业物业的发展与广州其他地区相比， 是有较大市场潜力的。但在实际开发中仍需要根据具体条件加以分析，以确定合适的市 场目标及开发营销方式。 2.根据市场调查报告显示以及项目所在地点环境条件等因素，文昌广场地段是以居住为 主的地区，商业环境不佳。由于商业物业的发展在广州受传统商业消费地段、市民消费 习惯，以及市区整体规划功能的影响甚大，以目前文昌广场改造的局部商业环境是难以 形成城市商业中心的，过大规模的以及过高标准建设商业用房，容易造成今后在出售和 出租上的困难。建议商业用房在3层以下，标准则以居住区配套商业中心较适宜。 3.目前广州市区及邻近供应的高层住宅大部分以高档外销为主，荔湾区的出售楼宇更为 突出，从成交情况分析，该区的外销住宅成交好于其它老城区。但由于该区是广州市旧 城改造的重点地区，鉴于拆迁成本和城市规划的要求，今后该区发展主要是高层住宅为 主，随着供应量的增长，目前较高的外销率将会逐步回落，但是随着广州市拆迁区域的 扩大，本地回迁需求亦将加大，这部分的市场将会增加，因此文昌广场住宅的市场定位 可考虑1/3外销，2/3内销，在确定建设标准与售价时应充分考虑到这一因素。内销房平 均售价不宜超过港币8500元，外销房不宜超过港币9200元，商场（仅首层）平均价应为 港币23000元左右。考虑到销售对象的变化，以及国内用家承受能力，设计住宅单元以4 0—50平方米为主，并具有较高的实用率。 4.由于近年供应量增大，把握好销售的时机和制定好相应的销售策略是十分重要的。首 期销售应在结构出地面，或完成裙楼时推出，鉴于现时楼花一次性付款的客户甚少，分 期付款以及银行按揭对于内外销来说都是十分必要的。随着竞争的加剧，投资者对物业 认识的设计合理与否、质量的高低、企业信誉以及售楼前后服务的好坏是十分重要的， 发展商在开发过程中应注意好以上的工作。 5.随着国内房地产大规模的开发，市场已趋平衡，楼价升幅将相应减缓。因此，开发与 营销过程中密切注重市场的变化，严格控制成本在今后将显得尤其重要，对营销的影响 甚大。 序号 楼盘名称 装修标准 设备 停车位 内部间隔（平方米） 现时工程进度 销售面积（平方米） 销售率 推出日期 交楼日期 最高价HKD/M2 最低价HKD/M2 现时平均价HKD/M2 一次性付款折后均价 1 荔湾广场 玻璃幕墙，裙楼高级花园岩地台，住宅内柚木地板，乳胶漆，厨厕瓷片到顶 进口电梯3台/座，电脑监控报案系统，商场中央空调，进口自动扶手梯48部，住宅配洁 具 地下层底部共500多个车位，租金待定 住宅：80-89 挖椿井 12万 71.6% 93.1 95.12 11894 9247 11000 8800 商场：22-170 12万 30.8% 93.9 95.12 81810 32657 56575 45260 2 惠城花园 玻璃幕墙，花岗岩地台，住宅乳胶漆，厅房柚木地板，厨厕瓷片到天花，防滑彩釉砖地 面 名厂快速电梯，厨房配不锈钢洗涤盆及柜，名厂高级洁具全套，商场采光顶 地下一层停车场100个车位租售待定 住宅：78-157 挖椿井 41647 60% 93.9 96.6 12575 8152 9850 7289 商场：11-2030 13600 80% 94.1 96.6 47201 13158 22125 17700 3 安富花园 外墙玻璃纸皮石彩釉住宅柚木地板，高级瓷砖到顶 住：每座名厂电梯，配进口卫生洁具，抽油烟机，地柜、洗盆及吊柜、煤气热水炉，协 助办理开IDD手续 -1，-2层为地下停车场全部出售，价位待定 住宅：70-100 地面5层 39000 82% 93.1 96.3 12004 9543 9500 8550 商场：12-53（2,3层） 5781 65% 93.9 96.3 39435 12454 22671 20857 4 金信大厦 外墙彩色玻璃马赛克住宅内洋什木地板，厨厕瓷片到顶，商场大理石地台 住：名厂电梯2部，配高级洁具，厨柜，不锈钢水盆，抽油烟机 -1到- 3层停车场全部用作出租，租价待定 住宅：70-100 地面3层 22000 38.7% 93.12 96.6 9200 8300 8500 8500 商场：12-53（2,3层） 4000 未推出 5 西关大厦 外墙天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨砖，彩釉砖地面，墙身乳胶漆，厨厕瓷片到 顶住：名厂电梯8部，进口洁具，不锈钢厨具，配排气扇 住：名厂电梯8部，进口洁具，不锈钢厨具，配排气扇 有停车场，租金待定 住宅：71- 118 现楼可交付使用 22169 100% 92.5 94.12 9283 6865 8500 8500 商场：共四上一大客包租 商场：共四层由一大客包租 8500 92.5 94.12 6 荔湾城 玻璃幕墙花岗岩地板，住宅内彩釉磨地砖，墙身乳胶漆，厨厕瓷砖至天花 住：高级电梯2部，住宅配抽油烟机、吊柜、浴缸、坐厕及洗面盆 -1，- 2层...
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