杭州写字楼市场分析报告
杭州写字楼市场分析报告 撰写：胡瑾卿 一、概述 ■ 调研目的 本报告通过对杭州市写字楼市场的整体分析、写字楼需求调研分析及对各大写字楼板 块的区域分析，结合物产大厦周边地区写字楼市场状况，为物产大厦项目定位、定价与 营销策略服务。 ■ 报告框架 本报告分五个部分，第一章介绍了报告的目的与框架；第二章是对杭州写字楼市场的 总体分析；第三章是对各大写字楼板块的区域分析；第四章是对写字楼需求调研结果的 分析；第五章结合物产大厦项目实际情况，得出报告结论。 二、杭州市写字楼市场总体分析 1、写字楼市场温而不火，仍有升值空间 1998年以来，杭州房地产业连续6年大幅增长，被称作“地产杭州现象”。然而，目前 杭州楼房类别上以住宅为主，写字楼在总数上偏少，所占比例较低；在住宅市场持续火 爆的背景下，杭州的写字楼市场与之相比还是显得有些温而不火。直接反映在价格上， 就是当住宅售价一年涨幅在1200元/平方米甚至更多时，写字楼价格却增长缓慢。在许多 区域，以往写字楼比住宅价格高的优势已经不复存在。 02年的写字楼市场的确风光了一回，且在03年上半年价格仍有显著的提升，但从下半 年开始，写字楼市场开始保持一个比较平稳的态势，中间甚至房价比6月份有所回落。到 2004年一月份，杭州写字楼均值在8716（元/平方米）左右，比去年年底8378的均值有略 微的上升。 表1：杭州写字楼一级市场平均销售价格（元／平方米） |季度 |2001Q1 |2001Q2 |2001Q|2001Q4 |2002Q1 | | | | |3 | | | |西湖文化广|耀江房地产开发有 |武林广场对岸 |22070|已破土动|未定 | |场 |限公司 | |0 |工 | | |华源发展大|杭州华源房地产 |建国北路环城北路|23790|未定 |未定 | |厦 | |交叉口 | | | | |海华广场 |海华集团 |环城北路与建国北|41000|明年年初|均价8600| | | |路交界 | | | | |耀江发展中|耀江房地产开发有 |环城西路环城北路|40000|2001.8 |9000起 | |心 |限公司 |交叉处 | | | | |国际汇丰中|武林房地产开发限 |临近万向大酒店 |80941|03年底预|均价1000| |心 |公司 | | |定 |0 | |蓝天时代广|浙江蓝天房地产 |莫干山路18号 |30000|2001.5 |均价8 | |场 | | | | |500 | |水晶大厦 |　 |　 |　 |　 |7/18F | |永通信息广|杭州永通房地产 |环城北路31号 |44740|2002年8 |均价6300| |场 | | | |月 | | |中环大厦 |杭州新紫云房地产 |湖墅南路与潮王路|30000|2001.5.7|均价6600| |鸿鼎商务馆|浙江康恒房地产 |武林路 |16000|2001.3 |均价9800| |中大广场 |中大房地产 |中山北路 |10000|现房 |　 | |华达-通宝 |华达房地产 |环城东路环城北路|11800|现房 |　 | |大厦 | |交界 | | | | |易盛大厦 |易盛房地产 |莫干山路 |　 |　 |　 | |锦江大厦 |　 |湖墅南路 |75000|　 |　 | |元通大厦 |　 |延安路 |26550|　 |　 | |白马大厦 |华浙南都房地产 |武林门北面 |29750|2001.12 |13000/25| | | | | | |层 | 从上表可以看出，随着到武林门中心地区的距离增加，其价格从13000- 6300不等，且新盘已经较少。 综观武林广场区域内的写字楼市场的特点，价格的竞争不仅是地段的竞争，开发商开 发的写字楼物业品质、企业品牌、服务手段以及商务空间的文化底蕴、人性化空间的设 置、优美的周边环境、完备的配套、安全设施、较大面积的绿地和休憩空间都将直接面 临着投资者更加严厉的挑剔眼光；而且项目的亮点展示、营销推广、服务理念、物业管 理模式等的创新尤其显得重要。 武林广场作为杭州目前的行政与商业中心，这一区域写字楼一直以来在市场中占据着 主导地位。但是随着未来大杭州市场格局的形成，其中央商务区的功能将被分流，加上 其发展空间已经有限，未来写字楼发展基本趋于饱和。 2、黄龙世贸板块：文化产业 　　作为杭州ABD（贵族商务区）所在地的黄龙世贸区域，主要以世贸中心为核心，周边 汇集了世贸会展中心、浙江大学、浙江图书馆、黄龙体育中心、黄龙饭店等大型公共设 施，由此聚集了世贸中心写字楼、绿城世纪广场、嘉华国际商务中心、中田大厦、耀江 ·金鼎广场和黄龙恒励大厦等高档写字楼，使黄龙世贸区域的商务优势得到了进一步的确 认，故无论从各大写字楼的布局、规模、档次，还是相应的配套、周边环境均领先于杭 城，特别是文化产业中的会展业、演艺业、体育竞技业、宾馆旅游业等第三产业的发达 和WTO的契机，使该区域内原有的完善配套与众多甲级写字楼的聚集，吸引了大量的外资 企业和具有国际商务概念的大中型企业，纷纷把目光投向了黄龙世贸区域，真正成就了 该区域ABD的商务氛围。 世贸黄龙区域存在一个很明显的特点：该区域内的甲级写字楼，分别以纯租赁式和全 产权式的不同定位面向整个客户群体，租赁式写字楼占据了“半壁江山”。当然与黄龙区 域属集体用地有一定关系，但也表现出该区域所具备的成熟的调控能力和多种被投资者 选择的余地。 该区域已面市和即将面市的物业有绿城·黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、金鼎广 场、世贸丽晶城公建部分、黄龙恒励大厦等楼盘，其中绿城·黄龙世纪广场、嘉华国际商 务中心、黄龙恒励大厦等均为租赁式写字楼，租赁式写字楼成为了世贸黄龙区域的形象 展示牌，世贸黄龙区域也成为反映租赁写字楼市场的“晴雨表”。对该地区写字楼调研结 果列表如下： |楼盘名称 |开发商 |地址 |面积 |开盘时间 |价格 | | | | |㎡ | | | |耀江金鼎 |耀江房地产开发有 |杭大路|64941|04上半年开|未定 | |广场 |限公司 | | |工 | | |嘉华国际 |浙江佳华置业 |杭大路|52000| |长租0.7元/天- | |商务中心 | | | | |㎡，短租4.5元/| | | | | | |天-㎡ | |中田大厦 |港湖房地产开发有 |玉古路|30000|已结顶 |均价10000 | | |限公司 | | | | | |世贸一期 |世贸协安房地产 |杭大路|　 |现房 |短租6.64元/天-| | | | | | |㎡ | |世贸二期 |世贸协安房地产 |杭大路|50000|现房 |13500起 | |黄龙恒励 |浙江恒励置业集团 |黄龙 | | |长租相当8600元| |大厦 | | | | |／㎡ | |黄龙世纪 |绿城房地产开发有 |杭大路|80000|现房 |均10500 | |广场 |限公司 | | | | | 如上表所示，目前长租价相当于均价10000－11000元／平方米左右的销售价，世贸二 期的价格更是达到了13500元/平米以上。世贸二期的价格基本稳定在同一区间（12300- 16000元/平方米），预示着这一区域的发展已步行平稳期。 　　对于具有购买实力的企业来说，拥有黄龙世贸区域内全产权销售模式的甲级写字楼 ，是企业标志其尊贵形象与品牌的象征。黄龙世贸区域这种多元化格局的聚集，均源自 于该板块中的文化产业（会展业、演艺业、体育竞技业、宾馆旅游业等）的高度集中以 及周边环境的优越性吸引着ABD（贵族商务区）甲级写字楼的聚集。黄龙板块已成为杭城 最有“文化”的地方之一。 3、城西高新板块：高新产业 杭州的文一、文二、文三路一带，聚集着大量的写字楼。这些写字楼从外表看，实在 是“貌不惊人”，这些写字楼大多品质不高，相对于杭城目前的总体写字楼开发水平来说 ，只能算是中档；从写字楼的配套来看，也只能说是马马虎虎，但其出租率却奇高。在 城西，由于有了文教区电子、信息产业的汇集，浙江大学国家大学科技园高科技及孵化 产业的支撑，城西写字楼的目标消费群基本上锁定在高新产业与IT行业，中小型、创业 型企业成为购买的主力。 对高科板块的写字楼盘调研列表如下： |楼盘名称 |开发商 |地址 |面积 |开盘时|价格 | | | | |㎡ |间 | | |耀江文欣 |耀江房地产开发有 |文二与教工路 |19000|已完 |均8500，2元/㎡| |苑 |限公司 |交叉处 | | |·天 | |康新商务 |浙江康新房地产 |文三路与古翠 |20635|2002.1|　 | |大厦 | |路交界 | |2 | | |昌地火炬 |昌地房地产 |文三路 |40000|现房 |17/20F2.2 元/ | |大厦 | | | | |天·/㎡ | |求是大厦 |　 |教工路 |18139|　 |4/19F3.2元/天·| | | | | | |/㎡ | |联强科技 | | | | |6800,1.35元/天| |大厦 | | | | |·/㎡ | |中大文锦 |浙江中大房地产 |文三路求智享 |　 |现房 |　 | |大厦 | |口 | | | | 城西早期的写字楼供给仅有伟星大厦、昌地火炬大厦、天苑花园、高新大厦等少数写 字楼，以解决IT行业办公之需，但是跟突飞猛进的高新产业发展和如雨后春笋般冒出的 高新企业的强劲需求还是存在着比较大的缺口，总的供需状况是需求量大、供给量相对 薄弱。尽管浙江大学国家大学科技园、耀江文欣商务楼、康新商务大厦、东部软件园等 写字楼的陆续交付使用，但对于城西高新产业的迅猛发展和高新企业的强劲需求仍然是 供不应求。文教商务区的这种供求状况在短期内还很难解决。 由此可见，有成熟的高新产业作为依托是高新板块需求旺盛的主要原因，尽管该区域 写字楼盘的综合品质比不上吴山、湖滨板块的楼盘，但写字楼的空置率却是杭州最低的 。 4、庆春路板块：金融业 　　庆春路区域商业氛围浓厚，银行、超市、医院、电信公司等分布均衡，开发条件纯 熟。尤其是金融业的发达，给了庆春路“杭州华尔街”之美称。这样围绕着庆春路区域内 得天独厚的地理位置和金融业的发达，使庆春路板块中的写字楼在杭城的整体地位随着 城市东扩而再次提升和凸现。 该区域已经或正在开发的写字楼品质较高，如嘉德广场、瑞丰国际大厦、中财发展大 厦、远洋大厦以及正在建设中的广利大厦等，这些物业的投资升值潜力已日益凸现。东 通未来的钱江新城，西接传统老城区中心的庆春路板块，其“新任务”就是“整合资源，发 挥功能”，进一步提高写字楼“店多隆市”的聚集效应和“杭州华尔街”的品牌效应，发挥独 特的产品优势功能，既服务于以“西湖”为中心的传统主城区，又服务于未来的钱江新城 。 对庆春板块的楼盘调研列表如下： |楼盘名称 |开发商 |地址 |面积 |开盘时间 |价格 | | | | |㎡ | | | |大华星河商务|大华房产 |解放路东河旁 |20000|2002.12 |未定 | |大厦 | | | | | | |诚信大厦 |杭州房地产实业 |凤起路建国北路 |16200|2.7 |均7200 | | |总公司 |交界处 | | | | |东河世纪大厦|伟星房地产 |解放路建国路交 |16400|　 |均价750| | | |界 | | |0 | |国都公寓写字|国都房地产 |凤...
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