广州保利花园2005全年策划方案
保利花园2005年全年策划推广案 广州置业房地产顾问有限公司 二零零五年二月 目 录 一、广州市场情况分析 4 1.1广州市场分析 4 1.1.1广州宏观经济分析 4 1.1.2房地产投资状况分析 7 1.1.3政策法规对房地产的影响 9 1.1.4影响房地产市场未来发展的主要经济因素 15 1.1.5热点区域分析 17 1.2海珠区房地产市场分析 23 1.2.1海珠区宏观经济分析 23 1.2.2影响海珠区房地产发展的因素 26 1.2.3区域板块分析 28 二、项目分析（SWOT） 36 2.1项目优势 36 2.2项目劣势 38 2.3项目存在的机会 39 2.4项目面临的威胁 40 三、零五年度推广策略 42 3.1市场状况分析 42 3.2项目现有情况分析 43 3.2项目推广目标 44 3.3下年度推广策略 44 3.4下年度推广主题分述 46 四、项目定位 47 4.1目标客户群定位 47 4.2价格定位 50 4.2.1价格定位考虑因素 50 4.2.2价格定位思路 51 4.2.3定价准则 53 4.2.4各栋的定价建议 53 4.2.5预计回收资金额 59 五、各阶段推广计划 60 5.1第一阶段：3--5月推广计划 60 5.1.1阶段市场状况预测 60 5.1.2阶段推广计划 61 5.1.3推售单位 62 5.1.4销售建议 63 5.1.5广告计划及炒作安排 63 5.1.6现场包装要求 66 5.1.7销售情况预测 66 5.2第二阶段：6—8月推广计划 68 5.2.1阶段市场情况分析 68 5.2.2阶段推广计划 69 5.2.3推售单位 69 5.2.4销售手法 70 5.2.5广告计划及炒作安排 71 5.2.6现场包装要求 72 5.2.7销售情况预测 72 5.3第三阶段：9—10月推广计划 74 5.3.1阶段市场情况分析 74 5.3.2阶段推广计划 75 5.3.3推售单位 75 5.3.4销售手法 76 5.3.5广告计划及炒作安排 76 5.3.6现场包装要求 77 5.3.7销售情况预测 77 5.4第四阶段：11—12月推广计划 79 5.4.1阶段市场情况分析 79 5.4.2阶段推广计划 79 5.4.3推售单位 80 5.4.4销售手法 80 5.4.5广告计划及炒作安排 80 5.4.6现场包装要求 81 5.4.7销售情况预测 82 阶段推广小结 84 附录 86 一、广州市场情况分析 1.1广州市场分析 1.1.1广州宏观经济分析 ■ 广州经济增长迅速、健康发展 [pic] 2004年广州市经济发展保持快速、稳定的增长态势。工业生产总产值 持续增长，1—11月每月的同比增长率都保持在12%以上，显示广州经济仍然 向健康、稳定的方向发展。在这样的经济形势下，有利于房地产产业的发 展。因为房地产开发所需的原材料如：钢材、水泥等，均需要依靠工业产 业的供给，工业产业的稳定发展，为房地产开发打下了稳健的经济基础。 ■ 固定资产投资状况分析 [pic] 广州2004年上半年，固定资产投资迅速增长，为了防止经济过热，国 家实行宏观经济措施，随着国家宏观经济调控作用的显现，下半年经济呈 现出平稳增长的良好势头。 广州1- 11月累计完成固定资产投资975.60亿元，比上年同期增长22.8%，比1- 10月累计增速提高了1.8个百分点。其中，全市基本建设投资增速回升，累 计完成投资487.81亿元，比上年同期增长48.7%，比1- 10月累计增速回升了1.1个百分点；房地产开发完成投资360.05亿元，增长 10.9%。 固定资产投资健康发展，政府加大了城市基础设施建设的投入，进一 步完善城市建设，使广州市的整体环境不断改善，有利于招商引资以促进 广州市的经济发展。 |置业观点：基础配套及房地产投资的增长必然推动整体经济发| |展 | ■ 居民收入及消费需求分析 [pic] 社会消费品零售总额增速提高。1- 11月累计，全市社会消费品零售总额为1517.11亿元，比上年同期增长12. 2%；其中贸易业增长13.8%，餐饮业增长7.1%。11月份全市商品销售总额为 491.80亿元，比上年同月增长30.5%，增幅比上月提高8.9个百分点。1- 11月累计实现商品销售总额为4625.72亿元，比上年同期增长21.0%。 社会消费品零售总额的增长，从侧面反映市民手中可支配的资金持续 上涨，购买能力不断提高，为房地产消费提供厚实的经济基础。 1.1.2房地产投资状况分析 ■ 商品房成交持续活跃 面积单位：万平方米　金额单位：亿元 |　 |第一季度|同比增长|第二季度|同比增长|第三季度|同比增长| |其中：八区 |78.58 |17.21% |180.45 |30.38% |169.29 |-33.39% | |全市预售商品房成交登记面 |298 |44.93% |295.95 |24.39% |259.61 |-0.15% | |积 | | | | | | | |其中：八区 |207.18 |49.56% |194.5 |24.36% |177.29 |7.10% | |全市预售商品房成交登记金 |141.15 |49.98% |145.96 |36.07% |134.49 |15.09% | |额 | | | | | | | |其中：八区 |113.83 |53.93% |111.7 |38.98% |106.52 |19.95% | |全市二手楼成交登记面积 |152.09 |38.68% |212.94 |37.77% |240.75 |42.24% | |其中：八区 |113.5 |33.73% |147.23 |35.00% |174.72 |39.26% | |全市二手楼成交登记金额 |43.95 |40.42% |58.43 |36.55% |64.87 |44.99% | |其中：八区 |36.77 |31.23% |45.86 |26.51% |52.33 |38.95% | 经济发展持续向好、居民收入增加、住宅需求的增加，使全市保持在 较高的成交水平，最高接近300万㎡，二手销量不断放大，二手市场已经占 整体市场接近40%。 ■ 商品房成交价格上升 商品房的成交均价比去年同期和上一季度均有不同程度的上升。从环 比数据看，高层住宅均价升幅不大，第三季度十区和原八区高层住宅的均 价分别比第二季度上升了2.90%和3.74%。原八区多层住宅成交价今年以来 同比呈现较大升幅，第三季度均价比第二季度又上升了13.59%，除了楼价 稳步回升因素外，也有部分价格较高区域成交量激增的因素，如天河区， 第三季度多层住宅成交3.52万平方米，比第二季度增加126.19%，另外，该 区有部分别墅（第三季度约8900平方米，如珠江别墅、汇景新城别墅等） 的成交价纳入了多层住宅成交价统计，也在一定程度上拉高了多层住宅整 体成交均价。 1.1.3政策法规对房地产的影响 政府政策法规对房地产开发的来讲，具有重大的指导意义，对房地产 开发起到重要的作用。政策法规的调整和完善，将更有利于房地产向更健 康的方向发展。 ■ 金融政策 o 银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的出台 银监会于2004年9月2日再对房地产业开出全面慎贷令——《商业银行房地 产贷款风险管理指引》。《指引》内容包括：
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