广场可行性研究报告
[原创]**广场可行性研究报告（规范研究，全文共赏） [center]目录 第一章 惠州市社会经济发展概况…………………………………………………………… 05 1．1 惠州市经济社会发展概况……………………………………………………………………05 1．2 惠州市经济发展历程与特点…………………………………………………………………06 1．3 惠州市的区位条件…………………………………………………………………………… 08 1．4 南海石化项目和大亚湾经济区的建设……………………………………………………10 1．5 惠州市在珠三角的地位和作用…………………………………………………………… 11 第二章 项目概括……………………………………………………………………………………………… 12 2．1 研究基础……………………………………………………………………………………………… 12 2．1．1 研究依据 ………………………………………………………………………………… 13 2．1．2 项目参数 ………………………………………………………………………………… 13 2．2 研究过程…………………………………………………………………………………………… 14 2．2．1 研究目的 ………………………………………………………………………………… 14 2．2．2 研究人员 ………………………………………………………………………………… 14 2．2．3 研究内容 ………………………………………………………………………………… 15 2．2．4 研究方法 ………………………………………………………………………………… 15 2．3 项目背景…………………………………………………………………………………………… 16 2．3．1 发展商简介 ……………………………………………………………………………… 16 2．3．2 项目概况 ………………………………………………………………………………… 17 2．3．3 总体布局 ………………………………………………………………………………… 17 2．3．4 交通组织 ………………………………………………………………………………… 18 2．3．5 建筑功能 ………………………………………………………………………………… 18 2．3．6 建筑造型 ………………………………………………………………………………… 18 2．3．7 消防及分区 ……………………………………………………………………………… 18 2．4 区域特点…………………………………………………………………………………………… 18 2．4．1基本描述 …………………………………………………………………………………… 19 2．4．2总体布局 …………………………………………………………………………………… 19 2．4．3道路系统 …………………………………………………………………………………… 20 2．4．4公共设施配置 …………………………………………………………………………… 21 2．4．5绿化系统规划 …………………………………………………………………………… 21 第三章 惠州市商品房需求状况…………………………………………………………………………… 22 3．1 基本情况…………………………………………………………………………………………… 22 3．2 住宅建设和消费………………………………………………………………………………… 23 3．3 需求主要指标………………………………………………………………………………………… 23 3．4 需求祈求……………………………………………………………………………………………… 24 3．5 对环境及配套要求…………………………………………………………………………………… 26 第四章 惠州市商品房供给状况………………………………………………………………………… 27 4．1 商品房供给总量及特点………………………………………………………………………… 27 4．2 住宅市场发展趋势……………………………………………………………………………… 28 第五章 个案分析…………………………………………………………………………………………… 31 5．1 总体供给状况……………………………………………………………………………………… 31 5．2 个案分析…………………………………………………………………………………………… 31 第六章 项目评估…………………………………………………………………………………………… 34 6．1项目概括……………………………………………………………………………………………… 34 6．2项目优势……………………………………………………………………………………………… 34 6．3项目劣势……………………………………………………………………………………………… 36 第七章 市场容量…………………………………………………………………………………………… 36 7．1项目市场定位………………………………………………………………………………………… 36 7．2目标客户分析……………………………………………………………………………………… 37 7．3销售价格预测…………………………………………………………………………………………… 37 7．4市场容量估算…………………………………………………………………………………………… 38 第八章 初步成本分析……………………………………………………………………………………… 40 8．1项目基本装修标准………………………………………………………………………………… 40 8．2项目开发组织……………………………………………………………………………………… 41 8．3土地成本……………………………………………………………………………………………… 43 8．4建安成本…………………………………………………………………………………………… 43 8．4．1 土建及装修工程成本 ………………………………………………………………… 43 8．4．2设备安装工程成本 ……………………………………………………………………… 43 8．5前期费用 …………………………………………………………………………………………… 43 8．6项目其它不可预见费 ……………………………………………………………………………… 44 8．7开发期税、费 ……………………………………………………………………………………… 44 8．8红线内、外市政及公建配套设施工程费 ………………………………………………… 44 8．9本项目静态总投资 …………………………………………………………………………… 44 8．10本项目开发期各项静态总投资比例 ………………………………………………………… 45 第九章 财务效益估算 …………………………………………………………………………………… 45 9．1项目开发前景 …………………………………………………………………………………… 45 9．2财务效益初步估算 ……………………………………………………………………………… 46 9．3项目总体开发盈亏平衡分析………………………………………………………………………55 9．4项目敏感性分析…………………………………………………………………………………… 56 9．5影响开发效益的主要因素分析…………………………………………………………………… 57 第十章 结论及建议……………………………………………………………………………………… 59 10．1研究结论 ………………………………………………………………………………………… 59 10．2可行性建议…………………………………………………………………………………………… 60 惠州**广场可行性研究报告 本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证**广场投资的必要性、可能性、 有效性和合理性。按照国家有关规范，可行性研究包括机会研究、初步可行性研究和最 终可行性研究，根据本项目特点，我们合三为一，从技术及经济角度，对本项目进行规 范的可行性研究，本项研究的原则是： ◆ 项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有关报建资料以及由陕 西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成；各类房地产开发 市场的成交数据则主要来源于惠州市国土房管局；建安工程造价的构成依据，既一方面 参照了该设计工程有限公司所做的工程概算，同时与惠州市建设委员会公布的惠州市正 在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料作为对比。 ◆ 总投资测算一览表，系按整个开发项目完全由惠州市**房地产开发有限公司全资 兴建的方案，拟分为三组采取滚动的开发形式；本项目各类物业的测定价格与分析比较 是根据对本项目周边物业市场的调查统计数据所得，并经过归纳和整理，其计算模式按 照国外尤其是香港地区所普遍惯用的房地产开发项目投资可行性研究报告的表述形式， 结合本项目的实际情总严谨测算得出。 ◆ 本开发项目的各项财务分析部分，按照目前惠州市各类房地产开发物业的投资经 验以及本项目的实际数据，经过科学测算获得，务求能够符合此类报告的规范要求、计 算模式以及测算要求。 第一章 惠州市社会经济发展概况 1．1惠州市经济社会发展概况 惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港 、东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。惠州市地处低纬度，北回归线横 贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。 惠州市是广东省的一座历史文化名城，素有“粤东重镇”，“岭南名郡”之誉。改革 开放以前，惠州市经济基础相当薄弱，直到1979年，全市国内生产总值6.76亿元，工农 业总产值6.66亿元，其中工业产值仅为2.67亿元。改革开发以后，特别是1988年地改市 之后，全市经济社会进入了迅速发展、充满生机活力的时期。 20多年来，惠州市国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌 都发生了巨大的变化。惠州已由一寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的投资热土， 从一个典型的农业经济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。 2002年，全市实现国内生产总值525.2亿元，比1990年增长8.1倍，12年翻了三番 多，年均增长20.2%。2003年行政区划调整后，惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博 罗县、龙门县，除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。全市总面积11158平方公里， 城镇建成区面积94平方公里。按惠州市统计年鉴口径，2002年底，惠州市总人口为333. 72万，其中户籍人口（常住人口）283.02万人，外来人口（暂住人口）50.7万人。全市 现有78个乡镇，10个街道办事处，1066个行政村，并设有两个国家级开发区：大亚湾经 济技术开发区和仲恺高新技术产业区。 惠州市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积1410.2平方公里，总人口91.78万 ；惠阳区土地总面积1262.1平方公里，总人口50.77万。 1．2惠州市经济社会发展历程与特点 纵观惠州市近二十几年的社会经济发展历程，可以划分为三个阶段：第一阶段是 改革开发后到1988年，第二个阶段是1989—1993年，第三个阶段是1994年到现在。第一阶 段，1978年到1988年是惠州市经济发展的积累阶段，这个时期的代表性事件是中国开始 实行改革开放，香港的劳动密集型产业逐渐向珠三角转移。 惠州市的经济发展比之改革开放前发展要快得多，GDP年均增长10.4%，1988年达 到33.04亿元；人口年均增长1.3%，1988年达到218.06万人；城镇建成区面积年均增长4 .6%，1988年达到27.75平方公里；地方财政收入年均增长14.3%，1988年达到2.08亿元； 工业生产总值年均增长21.8%，1988年达到20.7%亿元；人均GDP年均增长8.5%，1988年达 到1526元；三次产业比重从1978年的一产独大发展到1988年退居第二的位置，但该阶段 第二产业的比重始终最小，惠州市还没有完成从农业市到工业市的蜕变；这一期间，惠 州市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，惠州市经济并没有出 现质的飞跃。 1989—1993年是惠州市经济从起步进入快速发展的阶段，经济社会各项指标都经历 了前所未有的大发展，GDP年均增长30.5%，地方财政收入年均增长40.8%，实际利用外资 年均增长61%，城镇建成区面积年均增长24.7%，外贸出口总额年均增长37...
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