国华公司河北大厦项目定位研究报告
国华公司河北大厦项目 定位研究报告 [pic] 搜 房 资 讯 控 股 搜房研究院 — 中房指数系统 2001年12月 目　　录 1. 总体市场状况分析 1 1.1 饭店市场概况 1 1.1.1 住宿人员状况 3 1.1.2 北京市饭店宾馆概况 6 1.2 饭店供应与需求发展预测 18 1.2.1 饭店供应发展预测 18 1.2.2 饭店需求发展预测 18 1.3 写字楼市场概况 20 1.3.1 市场供应情况 20 1.3.2 写字楼市场需求状况 23 1.3.3 加入WTO对写字楼市场的影响分析 25 1.3.4 相关政策对写字楼市场影响的分析 27 1.4 写字楼市场供应与需求发展预测 30 2. 重点区域项目分析 31 2.1 目标区域写字楼调查 31 2.1.1 区域写字楼基本状况 31 2.1.2 区域写字楼经营状况 33 2.2 目标区域饭店调查 34 2.2.1 区域饭店基本状况 34 2.2.2 区域饭店经营状况 34 2.3 目标区域酒店式公寓调查 35 2.4 目标区域市场发展预测 36 3. 目标市场分析 37 3.1 目标项目定位 37 3.2 目标项目写字楼、饭店、酒店式公寓面积配置 39 3.2.1 各类综合物业面积分配参考 39 3.2.2 周围饭店项目基本情况 40 3.2.3 目标项目写字楼、商业、饭店面积分布 41 3.3 经营写字楼、饭店的风险及控制 41 3.3.1 经济因素对市场的影响 41 3.3.2 地域竞争的影响 42 3.3.3 潜在供应量的风险 42 3.3.4 定位风险 42 3.3.5 交通风险 43 3.3.6 经营风险 43 4. 经济效益分析 44 4.1 本报告经济测算原则 44 4.2 基础数据选取的依据 44 4.3 建设成本 45 4.4 写字楼经营收益 47 4.4.1 写字楼出租经营情况预测 47 4.2.2 写字楼经济效益测算 48 5. 结论 53 1. 总体市场状况分析 1.1 饭店市场概况 北京作为世界著名的历史文化名城和东方古都、拥有1382万常住人口和300万流动人 口。北京是中国的首都，是对中国和世界都有巨大影响力的城市。这里聚集了全国党、 政、军首脑机关和全国性公司的总部、行业总会、金融机构总部。中共中央和国务院在 北京制定国家发展的重大方针、政策，领导全国的现代化建设。北京的国际、国内公务 与社会交往活动繁忙，每天产生和发布着大量的经济社会信息，从中反映出中国的发展 方向。北京是中国区位优势最明显的城市，以北京为中心城市，包括辽东半岛、山东半 岛、京津冀在内的环渤海经济圈，产业基础雄厚、资源丰富、人口密集，市场潜力巨大 ，是我国未来经济发展最活跃、最具发展潜力的区域之一。北京是全国的金融决策和宏 观调控中心城市。中央银行和其它政策性银行、商业银行、商业保险等重大金融机构的 总部都设在北京，涉及全国的货币金融政策在这里制定和发布。北京是中国科学、教育 、文化最繁荣发达的城市。已经具有了学科门类齐全、研究领域广阔、有雄厚研究力量 的自然科学、技术科学和社会科学体系，成为全国最大的科研基地和国内外科学技术信 息的重要集散地。北京市民的文化教育程度在中国最高，每百人中就有14人受到高等教 育，这些年来，北京大型文化设施建设步伐加快。随着中国改革开放的日益深入，北京 不但是中国的政治文化中心、是中国最主要的旅游城市之一，也已成为当前及进入二十 一世纪后外商投资的热点地区之一。北京是中国城市基础设施现代化水平最高的城市。 北京城区通往周边地区的放射形交通干线四通八达，京津塘、京石、首都机场高速路的 建成，形成了现代化交通体系的骨架。北京西客站是亚洲最大的现代化铁路客运中心， 首都国际机场是我国最大的航空港，航线通住世界各地。北京已经成为中国与世界各国 邮政、通讯的主要枢纽，市内电话装机容量已达462万门。北京是中国综合经济实力最强 的城市之一。北京拥有基础雄厚、门类齐全、体系完整的第二产业、尤其是改革开放的 近二十年来，第二产业保持了较高的增长速度，当前北京市以调整工业结构和布局为重 点，积极发展高新技术产业和轻型、低能耗、无污染的新型工业。北京的农业技术水平 全国领先。北京第三产业的发展速度大大超过其它产业，成为北京经济发展中的主导产 业。北京市重要地位、特点及发展前景都决定了北京市作为中国最重要交流中心的作用 ，旅游、会议、商务、访问等等，都决定了对宾馆饭店的巨大需求。 目前，全市有外商投资企业近1.3万家，合同外资金额218.86亿美元，其中跨国公司 和国际知名公司有316家已在北京投资了418个项目，全球最大的500家企业中，在北京有 投资项自的就达146家，金融机构和组织在京的代表处达215家，银行类115家，保险类8 0家，其它30家，外资银行在京设立分行14家。投资来源地涉及到香港、美国、日本、台 湾、欧盟各国等100多个国家和地区。大量的外商投资企业带动了商务旅行、商务会议增 加，增加了宾馆饭店，尤其涉外宾馆饭店的需求量。 北京是世界闻名的旅游胜地和著名的文化古城，文物古迹、风景名胜数不胜数，故宫 、长城已经成为中国的象征。北京的民俗文化丰富多彩，国子监古文化街、白云观庙会 等是民俗活动的重要地区。北京作为国内最重要旅游城市之一，长城与故宫已经成为中 华民族的象征，长期以来北京一直吸引着广大的国内游客，同时也吸引了众多国际游客 。近年来，在国内扩大内需的宏观调控政策下，节假日时间也越来越长，同时带薪休假 制度也将逐步提到日程上来，这对国内旅游业将形成重大促进。尤其随着经济发展人民 收入水平不断提高，旅游经济也将成为国民经济的重要支柱性产业。旅游业对宾馆饭店 也提出了巨大需求。 北京是中国最主要的国际交往中心，正在按照国际化大城市的客观要求，拓宽对外交 往的渠道，已同76个国家的96个首都和大城市建立了友好联系，与19个国家的22个城市 建立了友好城市关系。另外，全国各省、重要城市以及大公司等纷纷在北京市设立办事 机构，来往人员频繁。各种外事、地方、企业的交往，对北京市的宾馆饭店也提出了巨 大需求。 另外，我国会议、展览经济不断发展，也为北京宾馆饭店的功能、设施、服务提出了 新的要求。 1.1.1 住宿人员状况 1.1.1.1 国外住宿人员 根据国家统计局、国家旅游局的抽样调查，2000年来本市在饭店住宿的1861名国外旅 游者中，按目的分类如下： |目的 |人数 |比例（％） | |游览、观光、度假 |779 |42.0 | |探亲、访友 |324 |17.4 | |商务 |478 |25.7 | |会议 |74 |4.0 | |健康、疗养 |94 |5.0 | |宗教朝拜 |10 |0.5 | |文化、体育、技术交 |62 |3.3 | |流 | | | |其他 |40 |2.1 | |合计 |1861 |100 | 目的分类表示见下图： [pic] 图1.1.1 国外住宿人员目的分类 以上调查人员按职业分类如下： |职业组成 |人数 |比例（％） | |政府工作人员 |95 |5.1 | |专业技术人员 |307 |16.5 | |职员 |309 |16.6 | |技工/工人 |194 |10.4 | |商务人员 |4 |0.2 | |服务/推销员 |137 |7.4 | |退休人员 |63 |3.4 | |合计 | | | [pic] 国外人员主要来源于日本、美国等地，1999年、2000年国外游客主要来源国家构成如 下： | |日本 |美国 |韩国 | |数码科技大厦 |70000 |新亚大厦 |70000 | |融科资讯中心 |50000 |凯特达利 |100000 | |腾达大厦 |91000 |名人广场 |70000 | |国兴大厦 |48000 |太运大厦 |20000 | |太平洋国际大厦 |60000 |北京国际金融中心|69000 | |中国国际科技会展中心 |60000 |富凯大厦 |110000 | |瑞城中心 |210000 |中证大厦 |110000 | |中国人寿大厦 |90000 |东方广场二期 |150000 | |数码01 |30000 |和乔大厦三期 |30000 | 进入第三季度后，北京写字楼市场有四栋写字楼入伙，这四栋写字楼为市场新增供应 量324000平方米，市场存量达到527万平方米。 在这四栋写字楼中，东方广场二期从面积上讲可以说是其中最大的，中国人寿大厦和和 乔大厦三期则都位于写字楼的黄金地段－－规划中的北京中央商务区，而腾达大厦则靠 近中关村，新增供应量已经很大，给市场带来了很大的压力，而现有写字楼所空出的面 积则更进一步加剧了市场的恶化程度。同时，那些现在尽管还不能入伙，但是已经开始 预租和预售的写字楼也对当前写字楼市场产生了压力。 而从中长期规划来看，高档写字楼的供应量分布有： CBD大约在500万平方米，中关村为200万平方米左右，金融街在150万平方米左右，其他 地区150万平方米左右，潜在供应量在1000万平方米左右。 未来三年内，写字楼的竞争将进入"产品时代"，其中CBD将成为重点地区。 1.3.2 写字楼市场需求状况 2000年以来，随着世界经济的快速发展和亚洲经济的回暖升温，新经济的迅速崛起全 面带动了写字楼市场的快速回升。 2001年上半年北京高档写字楼市场在下半年加入WTO及七月份北京申奥两大利好的刺 激下，北京写字楼市场逐渐趋于活跃，再次呈现出供不应求的态势； 上半年由于中国加入世贸的临近，许多公司，包括国内和国外公司，都看好北京写字 楼市场的投资前景，尤其是最近写字楼市场供不应求，租金直线上涨，投资回报率也呈 上升态势。目前北京写字楼市场的投资回报率约在9％－11％之间，与国外房地产市场5 ％左右的回报率相比是非常可观的。由于银行按揭已经进入商业用房市场，使投资环境 相对宽松。受高投资回报率的吸引，一些以投资为目的买家也开始大面积购买写字楼， 这些因素都会最终促使写字楼售价逐渐上涨。以下是近年来的写字楼租金走势图： [pic] 另外，从去年下半年开始，高科技企业（IT）需求量出现回落。2001年上半年，市场 吸纳了近28万平方米的高档写字楼面积，其中多数面积被电信、金融行业购买且多数用 于自用，同时新租户租用和现有租户扩租的情况也比较踊跃。从需求结构上看，许多实 力雄厚的中资机构在上半年市场上扮演了主要角色，吸纳了60%的写字楼市场份额。外资 企业在租赁市场上仍然体现出强大的实力，占据40％左右的市场份额。，而传统行业， 如电信、金融行业（主要是国内机构）重新成为写字楼需求主力，市场需求已经出现结 构变化。这从一个侧面反映了中资机构国际化进程的加快。东区和西区客户群出现"东迁 与西移"互动迹象。如在今年的CBD大战中，CCTV的"东迁"和部分高科技外企、上市公司 的"西移"就证明了这一点。 2001年写字楼租售市场一个最大特点就是：西区市场（西城区、海淀区）的销售（租 赁）量占北京市场的68%以上，从而以绝对的优势超过东部地区（东城区、朝阳区），成 为2001年上半年市场的热点。以金融街为例，目前金融街地区的售价在2400美元／平方 米。销售价格呈上升趋势，比去年同期上涨了3个百分点。租金方面，成交价在26美元/ 平方米.月，比去年同期上涨了7个百分点。 从空置率方面来看，截止2001年第三季度高档写字楼的平均空置率骤升到14.14%，这 一结果的出现主要是由于供应量的显著增长。从区位上看，东城区空置率最高（21.48% ），其次是朝阳区（15.02%），海淀区和西城区列第三和第四位，分别为10.64%和4.04 %。 2001年第三季度主要租赁成交 |公司名称 |物业名称 |位置 |租赁面积（平方米| | | | |） | |安捷伦 |京汇大厦 |朝阳区东环南路 |5400 | |中...
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