启动住宅市场的理论分析
启动住宅市场的理论分析 我国住宅市场是一个需求潜力大、供给能力大、发展前途大的市场，但在这个大市场中 ，却呈现着有需求无供给，有供给无需求，供求严重脱节的状况。这一状况当如何解决 ？我认为应从住宅商品市场的基本规律结合市场当事人的利益比较出发，深入研究选准 住宅市场主体各方的利益“结合点”，促使住宅尽快成为新的经济“增长点”。 一、突破“团团转”的困扰 住宅商品进入市场，最明显的是受供求规律的制约。也就是说，商品的供求与价格， 相互影响、相互作用、相互制约。如果市场上初始阶段呈现供不应求，在这种情况下， 商品价格就会上涨；当价格在上涨的过程中，商品的供给就会上升，而商品的需求则会 下降；这种态势持续到一定时期，市场上就会呈现供过于求；此时的价格就会下降；在 这种情况下，需求上升，而供给下降，持续的结果市场上又呈供不应求。如此形成一个 “团团转”。诸多企业在市场上，都逃脱不了这个“团团转”的困扰。 而住宅商品，在市场上所形成的这种“团团转”的格局，就更加复杂。在一定时期，如 果社会居民的收入是一定的，那么住宅商品的价格，还要受住宅所在区位的影响，受住 宅自身品位的影响，受住宅区位社会、自然环境的影响。当然，如果把环境的因素放在 区位中来考虑，就形成奇迷的“三位一体”，即区位、价位、品位、这三者之间的相互作 用关系。为了表达得更清楚一些，在此还是把区位与环境分开进行研究，并把居民收入 、区位、价位、环境、品位，做一高低的简单划分。这样，就围绕价格，形成一个新的 “团团转”。这个“团团转”，要求精明的住宅开发商必须对其进行不断的应变对策研究。 住宅价位是住宅供求联系信息的一种方式，住宅价位是关系住宅市场供求滞畅的核心 。 第一，住宅价位有着鲜明的区位性。由于住宅的区位不同，住宅商品的价格差异极大 ，这种差异，不仅体现在不同的城市，甚至在同一城市中的不同区位里，也极为明显。 据建设部和国家物价部门对全国222个城市普通住宅价格水平的抽样调查，特大城市和大 城市、中小城市、县级城市之间的商品住宅价格的差异是很大的。一些小城市的住宅价 格每平方米在600－800元之间，而一些特大城市市中心的住宅价格每平方米可高达8000 多元，相差10几倍。就一个城市，其市中心和市郊边远地区的住宅价格差异，也是很大 的。比如以北京内销房价为例：在北京二环路附近的西面、西北、北面，其价位可高达 8500元左右一平方米，而近郊稍偏僻一点的则在2000元左右一平方米，相差4倍还多。住 宅商品的这种明显区位性，决定了房地产的区域性。 第二，住宅价位与住宅品位有着密切关系。住宅品位的高低，不仅是住宅商品建筑质 量的优劣标志，同时也是住宅用户身世、地位的一种显示。所以，住宅品位的内涵是极 其丰富的。它是在区位、环境一定的情况下从住宅的建筑设计造型、建筑结构构造、建 筑装饰材料、内外装饰、装修到户型、类型以及与周边自然、社会、人文景观的和谐、 协调配置等诸多艺术成分在内的一种综合体现，甚至有一种多被意会而难以言传的味道 在里面。如果在住宅商品的开发阶段，就能依市场需求的变化，或市场需求所能接受的 情况来进行住宅品位定位，或叫确定住宅商品的品位，这要比在住宅建成以后所形成的 品位，硬让用去接受会更容易进入市场。我们在这方面不是忽视住宅品位的定位，就是 把住宅品位定位简单化或凝固化。比如，当前空置住宅的品位，除了其区位环境的因素 之外，多半是单按户型的单元情况，甚至在内装修与内装修的用料上大体都是雷同的。 在这样一种住宅品位单调化的情况下，常常带来开发商与用户之间的“双向”浪费或者销 售困难。用户购房后，多有把已进行的室内装修全部或部分打掉，再重新进行装修的情 况，也多有因素而难下决心购房的情况。如果依住宅品位定位的高低，在内装修与否， 在所用内装修的材料、设备等的档次上有所区别，或在出售以后，再依用户之需要再由 装修公司来承做。诸如此类，虽属小问题，如能从市场的高度，从住宅品位化的高度， 重新加以考虑，使住宅价格依住宅品位的不同拉开档次，将对住宅的销售起到更多的推 进作用，或向用户提供更大的选择余地，造成更多的成交机会。 第三，住宅价位与不同收入关联密切。我国城镇居民收入差距已明显扩大，且趋势不 减。家积百万元以上的数百万户，早已有房，只待锦上添花。但由于尽人皆知的原因， 急待“添花”者寡，而急需改善住房条件的，又确实无钱买房。等他们各自“花昨天的钱” 买房，时日太长；让他们“用明天的钱”买房，条件嫌苛；所以，单从价位与收入的关联 上入手解决现存问题，尚难立竿见影，很快激发成为消费热点，活跃住宅市场。 第四，住宅价位受社区环境影响。社区环境既包括自然环境、交通通讯、生活服务、 市政配套设施建设等所谓“硬件”环境，也包括售后服务、物业管理、社区文化等所谓“软 件”环境。这种社区环境的状况不仅是影响住宅价位的高低，而且对住宅的销售、再开发 都关系极大。优良的社区环境是吸引客户踊跃购房的重要条件。当然，社区环境的形成 有些是靠住户进住以后，逐步形成的。但基础设施如道路交通、绿化、卫生等等，应该 是先期提供的。 总之，住宅有多重信息的价位性。住宅商品的价格，不只是一个简单的价高价低。实 则这价位高低之中，包涵着诸多有着内在相互联系的信息或者说是住宅商品参与者相互 联系信息的特种方式。住宅商品的价位，起码也是住宅商品所在区位、住宅商品本身的 品位的直接反映；同时也是住宅商品所处居住环境与住宅商品购买者收入状况的市场表 现；如果再加上现实制度界定中住宅的分配、租赁、银行存贷款利息等因素与住宅商品 售价之间的比较利益关系，那么住宅商品价位所体现的经济联系信息，就是更加综合、 丰富的。 二、“租、售、息”的模拟分析 住宅市场的启动，既可靠外力拉动，也可靠内力拉动。站在国家利益的角度，应该考 虑购房与开发商双边利益的协调互利，并使各自的利益向有利于住宅市场不断完善的方 向发展。在当前迫切需要解决的比较利益驱动点：主要是居民买房、租房与存钱三者之 间的比较利益关系。 第一，租售价格比例问题。 对于购房者来说，如果是以居住为主要目标，并不关注住宅增值或无意进行炒作，在 此前提下，至于住房来源是属于分配的还是属于购买的对他基本都是一样。在此情况下 ，他所关心的问题主要是购房的价格与租房的租金之间在界定的时期内对比起来，租、 购那种方式对他在经济上更有利。如果售价与租金之比过于悬殊，则人们宁愿租房而不 愿买房。 可见，在短期内居民收入不能大幅度很快提高的情况下，“提租促销”，只具理论价值 ，缺乏实际意义。 第二，住宅租金与存款利率之间的关系。 居民在住宅购租的利益比较上，还会考虑银行存款利息高低的因素。也就是说，假如 把用来购房的20万元。存放银行，每年所取得的利息，与房租金的对比关系。 假设住宅自然增值率→0；通货膨胀率与存款利率不变；居民储蓄存款平均年利率为8％ ； 则将20万元按8％的年利率存入银行每年可得利息1.6万元。也就是说，在每月每平方 米租金不超过13－14元的情况下，以利息抵租金，年年有余。在此情况下，居民在租购 房的选择上首选仍然是租而不购。当然考虑房屋自然增值与通货膨胀预期的变化，将会 有新的选择。 由住宅租金、销售价格与银行存款利息二者的模拟分析，可以看出，“提租促销”的办 法，因有利息的“挡驾”，此路亦是很难畅通。从现实情况看，“提租促销”提出已近二年 ，实际效果亦不理想。 那么，当前住宅做为新的经济增长点将如何增长呢？笔者认为途径起码有四： 即：从长期目标看，实行个人住房抵押贷款； 从中期目标看，实行建新房促空置房； 从即期目标看，解决住宅存量损益比较，使之快止损快获益，以益补损，重新增益。 从现实市场看，以二级市场带动一级市场其作用不应忽视。 三、“长、中、短”期目标的对策建议 第一，实行个人住房抵押贷款，使那些缺房想购房而暂时又无足够钱买房的个人，能 够提前买得起房，以刺激住宅消费，带动住宅市场发展，是世界诸多国家所采取的有效 措施。当然，各国（地区）消费观念不同。比如市场经济发达的国家（地区），“花明天 的钱”已成众多人的习惯；而在我国，“花昨天的钱”仍然是许多人墨守的常规。但是，如 果实行个人住宅储蓄存款高息，个人住宅抵押贷款低息，利差由政府安居工程款进行贴 息的政策，对激励个人住宅储蓄、改变消费观念、采用住宅负债消费，使安居工程多渠 道实施，理论上讲将是有益的，措施上已有成功经验可借鉴，政策上也是迟早的问题。 笔者认为及早胜托迟。 第二，以兴建新住宅，促进或带动空置住宅的销售。空置住宅滞销，引不起消费者的 青睐，原因是错综复杂的。就空置住宅本身的情况看，（1）有区位偏僻问题。虽然价位 合适，需房者能够买得起，但因地处偏僻，生活工作不便，难下决心；（2）区位较好、 交通方便、基本生活环境条件亦具备，但价格过高，难以接受；（3）房屋户型不适宜， 或因室内装修已做，不符合用户需要，新买来的房子，马上再重做装修，多花冤枉钱， 值不得、舍不得；（4）住宅质量难保。整体环境差，价格又偏高，总想等等想说。诸如 此类问题，既已出现，再依其自身来解决总是很困难的。如用新房拉动，新房造市，将 对空置房的销售起到一定的带动作用。从购买者的从众心理上讲，你不买，我也不买； 你买，我也买；你买了，我也买，总感到不是滋味。中国人时下在购买中的从众与攀比 心理的作用，是不可低估的；从空置房形不成消费连接点看，国人时下与国外在住房消 费上的重大区别之一是国人不怕热闹，或喜欢住区的繁华，而国外，尤其是发达国家， 多愿清静。所以，对孤立、偏僻地处清静的住处需求“内外有别”，且区别甚大。如果新 建房能使空置房减少人们的空旷感或孤独感，将会带动消费；再从户型、档次高低、是 否做内装修等多方面做好市场调查预测，满足消费需要，亦将会形成俏销的态势，有利 启动住宅市场。 第三，对空置房进行损益分析，适时采取止损求益措施。据说，住宅空置带来的损坏 比有人居住的损坏速度或损坏程度更快、更大，这一点姑且不提。只就空置期内占压资 金和支付利息与收回资金，再投资生利进行比较，就可算出时序损益情况，以选择止损 获益的最佳时点和采取最优措施。当然，资金的占压与利息的损失，在现行体制下，对 国有企业是无关紧要的，甚至不是企业的不是，还很可能成为企业之是。这是体制造成 的。但在向市场经济转变的过程中，加大企业的市场主体意识，将是发展趋势。 第四，以二级市场带动一级市场。由于住房分配货币化已是大势所趋，在个人购买了 成套旧公房以后，理应在现在市场条件日益发展的情况下，允许上市流通。这样，启动 二级市场，一则可以起到化黑市为明市的作用。即使地下黑市的暗中租售，变为在二级 市场上的公开租售；使地下“房虫”暗中渔利，扰乱市场，变为二级市场上的合法中介组 织或经纪人。二则可以起到激活一级市场的作用。因为市场是互通的，是联动的，如果 在一级市场上购了新房，由于各种原因，想出手转换，而二级市场比较活跃，则在一级 市场上购房的积极性就会增加，从而带来一级市场的升温，起到激发人们购置新房的作 用。当然，对房地产市场监管措施的紧紧跟上，使市场逐步完善、运作逐步规范，也是 题中应有之义。
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