南湖板快补充调查报告及开发策略建议
南湖板块补充调查报告 及 都市桃源开发策略建议 第一章 前言 1. 调查目的 目前，南湖都市花园的规划设计招标正在紧张，我们策划小组的工作重点也转入 开发策略设计阶段，为了对南湖板块的竞争对手的开发策略做一个全面了解，并在此 基础上对公司的项目开发策略做初步建议，我们特对南湖花园板块的主要在销项目做 此调查。 2. 调查实施单位 本次调查现场实施由周小靖、袁西、张炜、潘继征、徐婕、王艳玲共同完成，资料分 析由周小靖、张国良、潘继征、袁西、辛大扬、王艳玲、徐婕共同完成，资料整理和 文案写作由周小靖完成。 3. 调查规模 1. 样本数量：本次重点调查的楼盘数量为8个，包括中央花园之碧云天，虹顶花园、新 大地、成功花园、加州花园、华锦花园和江南庭园。 2. 样本广度：因开发策略属于竞争策略之一，所以本次调查范围仅仅陷于南湖花园板 块之内。 3. 样本深度：本次调查对个案深入程度重点在项目目前4P策略同第一次调查的变化， 并企图从这种变化中分析出对手的开发策略选择。 4. 调查方法 本次调查针对在销项目区内进行了考察，去各售楼部进行了详细咨询，并利用因特网 进行了个案资料收集，对部分项目疑点后来又进行了电话咨询。 5. 资料统计分析方法 本次调查的资料统计是根据调查员调查记录和所收集资料加以整理的，采用分析 方法力求全面客观。 6. 报告权威性说明 1. 资料完整性说明：由于本次调查属本策划小组第一次调查，存在经验不足的遗憾， 所以有些信息没有收集到，但就资料总量来说，足以保证本报告的完整性。 2. 资料真实性说明：对于各对手销售效果情况、每期开发量情况、下一期开发量情况 ，很难取得真实资料，我们只能利用现有资料和科学方法进行预测，本报告以“预 估”加以标记，特请决策者注意。 2. 主要调查成果统计分析 一、南湖花园板块项目分类 同我们的第一次调查（2001年12月3日）相比，南湖花园板块在售项目的“棋局”发生 了新的变化，有些项目已经售罄，有些项目进入销售尾期且有新的推盘动向，有些项目 第一次调查未开盘，本次调查已经变成现房，现将这种“变化”列表比较如下： |第一次调查便已 |第一次调查准现 |第一次调查准现|第一次调查期房 |第一次调查未开 |本次在销项目， |两次调查都没有 | |经售罄的项目 |房在售，本次全 |房在售，本次调|预售，本次调查 |盘，本次调查在 |估计明年会有新 |销售，但估计会 | | |部售罄的项目 |查少量尾盘在售|现房在售的项目 |售的项目 |盘推出项目 |在明年会推盘的 | | | |的项目 | | | |项目 | |祥和苑、温馨苑 |松涛苑、颐和苑 |江南庭园2期， |加州花园、成功 |新世纪宝安家园 |华锦花园3期、碧|南湖都市花园、 | |、康乐苑、宁静 |、新大地1期，江|华锦2期 |花园1期 |、虹顶花园，新 |云天3期，虹顶花|江南庭院旁某项 | |苑，宝安花园、 |宏花园3期，经典| | |大地博雅苑、子 |园2期，新世纪宝|目 | |华锦1期、 |花园 | | |期园， |安2期 | | |共6个（期） |共4个（期） |共2个（期） |共2个（期） |共4个（期） |共4个（期） |共2个(期) | 从上表个项目的变化中，我们可以得出如下结论： 1. 南湖花园板块从当初的整体规划发展到今天，已变成一个项目密集的“大杂烩”； 2. 10多个（期）项目的全部入住或基本入住，使该板块的生活氛围和社区配套基本成 熟，属成熟大型社区； 3. 8个（期）在销项目和明年2－3个新推项目将使本板块的竞争压力高居不下； 4. 在江宏花园、华锦花园和成功花园等3个低档低价经济适用房项目中，江宏花园已经 售罄，华锦第三期已转入商品房开发，成功花园除了价格以外，其它从产品到环 境均处弱势，所以经济适用房对南湖板块的低价冲击力度将得到一定缓解，整个 南湖板块将进入全面转型与初步升级阶段； 5. 第一次调查和第二次调查的时间间距刚好一年，因此，从两次调查在销项目的变化 情况可以初步估算出市场对南湖板块的消化力大约在30－35万方之间。 1. 板块项目规划布局总示意图 见如下南湖花园板块项目规划布局示意图： [pic] 从上图可以看出： 1. 整个南湖花园板块的开发基本上是从井冈山路（板块总入口处）向南湖路逐渐推进； 2. 目前在销项目基本上在机场路两边； 3. 在销项目集中地带也是整个板块大型配套设施的密集地； 4. 本项目的区位优势目前在南湖板块属于偏中位，如果洛梁路早日连通，其两侧的地块 将是南湖花园板块下一个板块密集点，本项目的区域优势也会得到改善。 2. 板块在销主要项目产品特点描述 | 项目名 |中央花园之碧云|虹顶花园 |新世纪宝安花 |新大地 |成功花 |加州花园 |华锦花园2期 | |称 |天 | |园 | |园 | | | |产品特点 | | | | | | | | |层数 |4栋6层；4栋12 |规划1栋小高层，2|规划12栋6层，|大约13栋多层，2 |第一期1|3栋小高层，4栋7层|全部7层 | | |层；6栋7层 |1栋多层，本期工 |1栋10层，2栋 |栋小高层（12）集|0栋7层 | | | | | |程建成8栋多层 |点式12层，1栋|中于第三期 | | | | | | | |点式18层 | | | | | |结构 |多层框架；小高|框架，少量底层架|框架 |已入住部分多层砖|砖混 |框架 |早期砖混，二 | | |层框剪 |空 | |混，小高层框架 | | |期有部分砖混 | | | | | | | | |，部分框架 | |套间组合 |小高层点式1梯4|小高层4单元成板 |多层条式，10 |小高层板式， |3－4个 |小高层1梯4户，有 |3－4个单元组 | | |户；多层条式，|式1梯2户，多层3 |层1梯3户，12 |多层3个单元组合 |单元组 |两栋多层5个单元组|合成栋 | | |一栋2－3个单元|－5单元组合成栋 |层1梯3户和4户|成栋 |合成栋 |合成栋，中间做成 | | | | | |，18层1梯4户 | | |门洞，给人两重门 | | | | | | | | |的感觉 | | | 项目名 |中央花园之碧云天 |虹顶花园 |新世纪宝安|新大地 |成功花 |加州花园 |华锦花园2期 | |称 | | |花园 | |园 | | | |产品特点| | | | | | | | |装修特点|现代、亮黄色调；L|外墙为双色、浅灰面 |施工中，具|未调查 |淡黄色 |亮黄色外墙涂料 |亮黄外墙涂料 | | |G电梯；套内初装修|砖，阳台不锈钢栏杆 |体用材未知| |涂料， | | | | |；三网入户；地下 |，宽带，红外监控 | | |立面平 | | | | |一层储备和设备用 | | | |淡，无 | | | | |房，红外监控 | | | |造型 | | | |环境 |利用地块面积优势 |其中心花园没有碧云 |规划图显示|地块分割，区内环|简单绿 |围绕一个水景建设 |整个大规划有 | | |，打造南湖大型中 |天大气，加之多层比 |其围绕中央|境一般，中间的政|化，一 |，基本上沿袭宝安 |一个“船型”中 | | |央主题花园，且经 |率最大，使其它组团 |水景建设，|府规划用地为奥林|小型中 |花园整体环境风格 |心花园，其它 | | |过前期建设，整个 |栋距过小；其森林概 |西式园林为|匹克运动场，目前|央广场 | |各小区草坪绿 | | |环境已经成形，属 |念实际上只是130棵樟|主 |也只是规划概念而| | |化为主，保证 | | |成熟社区，能找到 |树，门前广场和会所 | |已，底层基本上都| | |每个组团有一 | | |更多家的感觉，底 |能显几分大气，底层 | |有私家花园 | | |两个休闲小品 | | |层部分私家花园 |基本上都有私家花园 | | | | |设施 | |配套 |幼儿园，会所，靠 |特色会所 |大量商业设|大量商业设施临街|宽带 |球场、泳池、学校 |小学、会所、 | | |近大型超市，游泳 | |施 |，网球场、篮球场| |、宽带、红外监控 |超市、游泳池 | | |池、篮球场、网球 | | |、宽带 | | |，网球场、篮 | | |场、 | | | | | |球场 | |物业管理|城建物业 |丽岛物业 |未知 |未知 |南湖物 |宝安物业 |惠明物业 | | | | | | |业 | | | 从上表对比，可做如下共性分析： 1. 从布局上看，越是好住宅越重视环境规划与设计，地块大的多少都选择建一个中 心花园，地块小的如果选择中心花园，将不可避免环境均好性的欠缺； 2. 组团方式大多以保证朝向为首要，半围合方式在临道路和地块转角有所采用； 3. 在住宅层数上，早期大多采用7层，自去年来，小高层开始抬头，但占各项目总体 规划量的比例不大，高层尽管碧云天做了规划，但到目前还未敢轻易推出； 4. 早期项目和经济适用房均采用砖混结构，目前在销项目基本以框架为主； 5. 在套间组合上，以3个单元组合成栋为多； 6. 在户型定位上，总体上均以3×2为主，价格突破1800元的项目加大了4×2的比例， 而经济适用房则加大2×2的比例； 7. 户型面积从54－207平米，区间跨度很大，但在销户型集中于90－140之间同； 8. 在套内功能组合上，顶层复式是大多数项目的通用做法，但新开的虹顶花园是一 个特例，它除顶层以外全部做成错层，顶层退台后反而成了带露台的2×2； 9. 双阳台在南湖板块基本上属于“规范动作”，只不过阳台和主要功能房的搭配方式 不一样而已； 10. 客厅开间全部保证4.2以上，虹顶花园的厅宽已经突破4.6； 11. 整个南湖花园在销项目的尾盘主色调依然偏黄偏亮，但后来者虹顶花园是第一个 采用外墙砖的非别墅项目，而且色调偏暗； 12. 尽管整个南湖板块的整体环境优势并不明显，但中央花园在该板块内的环境优势 依然很明显，其它项目在环境上大多缺乏很强的个性特征和视觉感染力； 13. 碧云天和虹顶花园都在不同程度上采取了卖环境策略，但碧云天的环境目前已成 形，数成熟社区，而虹顶花园的有很多概念成分，130棵种在100亩地上，森林 的感觉有点过渡夸大。 14. 在项目配套上，大型项目优势很明显，而虹顶花园的会所，从营造标志性建筑和 提升项目档次上来说，还是有一定效果。 3. 板块在销项目营销推广特点描述 | 目名称 |中央花园之碧云天 |虹顶花园 |新世纪 |新大地 |成功花园 |加州花园 |华锦花园2期 | |营销特点 | | |宝安花 | | | | | | | | |园 | ...
南湖板快补充调查报告及开发策略建议