南湖春晓商务楼市调报告
南湖春晓商务楼 市调报告 苏州工业园区新鸿泰房地产投资顾问公司 目 录 壹、南京市商务楼统计指标概析 1. 2001年南京商务楼统计指标 2. 南京市1996-1999年商务楼空置情况 贰、项目商务楼分析 1. 河西商务楼概述 2. 南京市商务楼调研比较表 3. 南京市商务楼市场分析 4. 南湖春晓项目商务楼建议 叁、项目临街门面房分析 1. 店面（含店面、店铺）现状调查 2. 个案调研 3. 南湖春晓临街店面建议 肆、结论 壹、南京市商务楼统计指标概析 一、2001年南京商务楼统计指标 |类 别 |办公楼 |商业营业用房 | | | | | |指 标 | | | |房地产开发投资额 |108537 |90406 | |（万元） | | | |施工面积 |126.09 |96.29 | |（万平方米） | | | |新开工面积 |19.80 |29.29 | |（万平方米） | | | |竣工面积 |40.71 |27.96 | |（万平方米） | | | |销售额 |70352 |108712 | |（万元） | | | |销售面积 |14.16 |19.31 | |（万平方米） | | | |销售均价 |4968 |5630 | |（元/平方米） | | | |出租面积 |5.14 |8.52 | |（万平方米） | | | 从2001年统计数据来看，办公楼竣工面积与销售面积之差为26.55万平方米；商业 营业用房竣工面积与销售面积之差为8.65万平方米。按此去化速度，撇开这些剩余面积 和2002年将新开工的面积，仅当年新开工的面积量就足以供南京市场2002年的需求，与 火热的住宅市场相比，南京的商务楼市场显得有些波澜不惊。 二、南京市1996-1999年商务楼空置情况 （单位：万平方米） | 类 别 |办公楼 |商业营业用房 | |年 份 | | | |1996 |9.90 |9.12 | |1997 |9.78 |8.82 | |1998 |12.95 |13.95 | |1999 |7.28 |10.43 | 高层商务楼，市场前景不妙 近几年，我市竣工和在建的高层商务楼越盖越多，许多商务楼的低层和高层空置严 重。初步匡算，目前全市至少有约十几万平方米商务楼的底层商业用裙楼和高层的商住 处于空置状态。如地处鼓楼区的金鹏大厦、地处栖霞区的金港大厦约有5.3万平方米的商 场卖不掉，有层高不够的原因，也有因购买者不愿与下层的拆迁户一同上、下电梯而使 交易落空的，而普遍的原因是高层住宅的物业管理费用高,早晚高峰上下电梯不便。有的 低层的裙楼一般不零卖,必须整幢或整层购买,由于购买力不足只好空置,如玄武区大石桥 裙楼、中华路、雨花路上大片商业营业用房均属于此种情况。 贰、项目商务楼分析 一、河西商务楼概述 2001年12月11日，南京市传来消息：南京城建的热点在河西、潜力在河西、希望在 河西。河西作为南京城市发展进程中浓墨凸写的一笔，相对于江宁、东郊、城北地区， 河西独占天时、地利、人和：长江的雄浑、秦淮河的细腻、投入2.6亿元巨资进行的城市 基础建设、奥体中心的勃勃生机再加上市政府未来城市CBD的规划，无不占尽先机。预计 十年内，河西地区将崛起一个近55.7平方公里、资产存量近千亿的新城区。 但目前河西地区仍有城郊结合部之痕迹，尚未形成浓厚的商业气氛，因此商务楼项 目较少，且集中于江东北路两侧，目前销售中的项目仅为南京商会大厦和文汇大厦。 二、南京市商住楼调研比较表 |案 名 |文荟大厦 |民生商会大厦 | |位 置 |草场门大街101号 |定淮门大街11号 | |层 数 |18F |26F | |主力面积（m2） |110-200 |107、155、149 | |办公时间 |24小时 |8：00-20：00 | |诉求重点 |公共部分豪华装修、 |星级酒店式物业管理 | | |河西商务宝地 | | |车位情况 |以个数论价，可租可售 |地面、地上均有车位 | | |地下出售：15-16万元/个 |地下出售：11万元/个 | | |地面出租：600元/个.月 | | |售 价 |4770元/m2起售，每上一层约加60|每层建面1500 | | |元/m2左右 |m2，1F作银行,2-5F作商场,5F以| | | |上，起售价3580元/m2,每上一层| | | |加50-80元/m2。 | |租 金 |40元/m2.月。 |只售不租 | |物业管理费 |3元/m2.月 |1元/m2.月 | |配套设施 |浦发银行、大酒店、 |中行 | | |4台电梯 | | |楼房状态 |期房（2003年7月交付） |期房（2003年2月交付） | |案 名 |御景园商务大厦 |新大都大厦 | |位 置 |太平南路 |常府街 | |层 数 |21F（1-5F为裙楼，6-19为主楼）|15F | |主力面积（m2） |每层建筑面积1300 m2， |自由分割面积 | | |可自由分割面积 | | |办公时间 |24小时 |24小时 | |诉求重点 |全方位秘书服务 |地段佳 | |车位情况 |地面、地下均有车位， |地下停车场 | | |地下是双层机械停车， | | | |12.8万元/个。 | | |售 价 |4680元/m2起售，每上一层约加80|5480元/m2起售，每上一层约加6| | |元/m2左右 |0元/m2左右 | |租 金 |只售不租 |只售不租 | |物业管理费 |3元/m2.月（含电梯费） |3元/m2.月 | |配套设施 |浦发银行、送餐服务， |主楼有银行 | | |4台电梯 | | |楼房状态 |准现房 |期房（2003年5月交付） | |案 名 |金轮大厦 |华泰证券大厦 | |位 置 |汉中路100号 |中山东路90号 | |层 数 |28F |28F | |主力面积（m2） |114.32、118.91、145.19、152.4|自由分割面积 | | |1、172.92、751.91 |71.77 m2以上均有 | |办公时间 |24小时 |24小时 | |诉求重点 |地段佳、价格优、 |5A智能， | | |智能办公、套型丰富 |涉外高级写字楼 | |车位情况 |地下停车场 |地上停车费：150元/月 | | | |地下停车费：300元/月 | |售 价 |5740元/m2起售， |8190元/m2起售 | | |每上一层加200元/m2 | | |租 金 |只售不租 |2.4元/m2.天起租，21F租金2.8 | | | |元/m2.天 | |物业管理费 |未定 |8元/m2.月 | |配套设施 |电梯两台、其它设施暂无 |浦发银行、18F酒店、 | | | |5F餐厅 | |楼房状态 |期房（2003年下半年交付） |现房 | |案 名 |谷阳世纪大厦 |东方名苑 | |位 置 |珠江路600号 |石鼓路（中央商场斜对面） | |层 数 |22F |29F | |主力面积（m2） |/ |50.96、56.58、168.62、170.61 | | | |、179.33 | |办公时间 |24小时 |/ | |诉求重点 |商铺与写字楼的完美集合、珠江 |商住两用 | | |路IT核心中的 | | | |核心 | | |车位情况 |只租不售，地面、地下均有停车 |只租不售，地下二层停车 | | |场 |租金：300元/个.月 | |售 价 |未装修房： |5180元/m2起售， | | |5400元/m2起售， |每上一层加50元/m2左右 | | |每上一层加50元/m2 | | | |装修房： | | | |6130元/m2起售 | | |租 金 |只售不租 |只售不租 | |物业管理费 |5-6元/m2.月 |/ | |配套设施 |设有配餐中心 |银行、餐厅均有 | |楼房状态 |现房 |期房（2002、12月交付） | |案 名 |福鑫国际大厦 |投资大厦 | |位 置 |洪武路 |水西门大街与中山南路交汇处 | |层 数 |34F |31F | |主力面积（m2） |自由分割面积 |最小150m2，自由分割面积 | |办公时间 |/ |/ | |诉求重点 |地段好、5A智能大厦 |开发商品牌 | |车位情况 |地面、地下均有停车场 |地下两层...
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