南昌风华盛世住宅项目可行性研究报告
住宅项目可行性研究报告 编制单位：南昌金丰易居住宅消费服务有限公司 编制时间：2004年5月~2004年7月 报告编制人员名单 项目负责人：毕轶群 技术管理负责人：毕轶群 编制人：毕轶群 肖鹏 陈喜莲 郭邦敏 校核人：刘珊萍 李茂丹 审核人：董景明 毕轶群 审定人名单：董景明 孙祖耀 杜阅诗 诸海伟 金玉成 周全 目 录 一、总论………………………………4 二、市场调研分析……………………8 三、项目综合定位……………………22 四、项目投资估算……………………34 五、财务分析…………………………42 六、不确定性分析……………………43 七、风险分析与对策…………………47 八、附表………………………………49 总 论 1、项目建设背景 根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，上海金厦房地产 有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司，共90.9亩。开发建设用地及土地用 途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。 该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划 报批方案工作已相继开展。 2、项目概况 （1）项目名称：“风华盛世” （2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F （3）建设地点：沿江东路（原江西第四建筑工程公司） （4）规划用途：居住、商业 （5）建设单位：上海金厦房地产有限公司 （6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务 （7）企业性质：其他有限责任公司 （8）资质等级：二级 （9）企业概况：上海金厦房地产有限公司于1992年8月正式成立。公司现有员工60人， 其中各类职称的技术经济管理人员30人，注册资金2000万元，资质等 级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大 中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有 ：九江市赵家花园18000平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发 建设的项目有：南昌市建设路284号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地 改造项目等。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓 、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。 （10）工程概况：“风华盛世”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方 米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为 90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度 25%。 （11）资金来源：本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的 投资通过预售房款来解决。 根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为14.83%，财务净现值（Ie=10%） 万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。 3、可行性研究报告编制依据 （1）省计委计投[2004]32号文《关于“风华盛世”项目建议书的批复》； （2）上海金厦房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》； （3）南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》； （4）上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“风华盛世”项目初步规划方案》； （5）原江西第四建筑工程公司地质勘测资料； （6）南昌市城市规划局《南昌市土地使用变更通知书》； （7）省审计事务所验资证明； （8）中国建设银行江西分行资金证明； （9）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）； （10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》； （11）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》 4、可行性研究报告研究范围 根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场 分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措， 项目经济效益评价等。 5、研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变 更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分 由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档 的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根 据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效 益可行。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时 ，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房， 如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好 工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 6、主要经济技术指标 “风华盛世”项目主要设计指标见表1、表2 表1：“风华盛世”项目主要规划设计技术指标 |序号 |项目名称 |单位 |指标 | |1 |总占地面积 |平方米 |60600 | |2 |总建筑面积 |平方米 |109000 | |3 |容积率 | |1.8 | |4 |绿化率 |% |35 | |5 |建筑密度 |% |25 | |6 |高层户型 |平方米/户 |A户型85平方米（两房） | | | |平方米/户 |B户型125平方米（三房） | | | |平方米/户 |C户型135平方米（三房） | | | |平方米/户 |D户型140平方米（四房） | |7 |多层户型 |平方米/户 |E户型90平方米（两房） | | | |平方米/户 |F户型110平方米（三房） | | | |平方米/户 |G户型120平方米（三房） | |8 |商铺面积 |平方米 |4360 | |9 |总户数 |户 |944 | |10 |车位数（地上） |个 |300 | 表2：居住区用地平衡控制指标（%） |序号 |用地构成 |居住区（%） |用地面积（平方米） | |1 |民建用地（R01） |25 |15150 | |2 |公建用地（R02） |30 |18180 | |3 |道路用地（R03） |10 |6060 | |4 |公共绿地（R04） |35 |21210 | |5 |居住区用地（R） |100 |60600 | 市场调研分析 一、南昌市房地产市场运行情况分析 今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委、市政府“垄断一级市场、 调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，南昌市房地产市场显现出了前所未有的快 速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地 产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。 （一）2003年房地产业市场运行情况 1、房地产业与国民经济协调发展情况 2003年南昌市预计完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为 历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。全市预计完成 房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%， 较上年分别提高1个百分点和3个百分点。 表3：房地产投资与主要经济指标情况表 |房地产开发投资额（亿元） |同比增长（%） 60| |56 | | |固定资产投资额（亿元） |同比增长（%） | |218 |55.4 | |GDP（亿元） |同比增长（%） | |638 |15.1 | |房地产投资占固定资产投资比重（%） |房地产投资占GDP比重（%） 9 | |26 | | 今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发 投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资 均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国 民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架 、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资 的加温。 2、新建商品房供求结构情况 2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅 250万平方米，较上年增长126%；完成商品房交易面积245.27万平方米，同比增长83.23 %，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。 表4 ：商品住宅供应量情况表 |价格 |供应量 |所占比例 |单套面积 |供应量 |所占比例 | |（元/平方米 |（万平方米 |（%） |（平方米）|（万平方米）|（%） | |） |） | | | | | |2000以下 |31.22 |12.49 |95以下 |50.5 |20.2 | |2000~2500 |42.68 |17.07 |95~120 |38.75 |15.5 | |2500~3000 |72.26 |28.9 |120~150 |75.75 |30.3 | |3000以上 |103.84 |41.54 |150以上 |85 |34 | 表5：商品住宅销售情况表 |价格 |销售量 |所占比例 |单套面积 |销售量 |所占比例 | |（元/平方米 |（万平方米）|（%） |（平方米）|（万平方米）|（%） | |） | | | | | | |2000以下 |49.71 |24.38 |95以下 |36.02 |17.67 | |2000~2500 |55.64 |27.29 |95~120 |35.30 |17.31 | |2500~3000 |55.71 |27.32 |120~150 |69.34 |34.01 | |3000以上 |42.84 |21.01 |150以上 |63.24 |31.02 | 表4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价 在每平方米2500元以上的供应量占总量的70.44%，单套面积在120平方米以上的总量是6 4.3%；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面 积在95~150平方米的占总销售量是51.31%。 3、商品房价格走势 2003年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住 宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季 度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元 /平方米，价格走势基本平稳。 表6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表 |商品房均价（元/平方米） 2722|增幅（%） 20.89 | |商品住宅均价（元/平方米） 2438|增幅（%） 18.18 | |居民人均可支配收入（元） 7650|增幅（%） 9.0 | |居民消费价格指数 100.6 |增幅（%） 0.6 | 2003年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外， 还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化 ，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较 ，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意 。 4、新建商品住宅购买对象情况 2003年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为154.71万平方米， 比重达76%；外地居民购买的为49.19万平方米，比重为24%。 表7：购买对象构成情况表 |商品住宅交易量|按销售对象划分 |按购房目的分类 | |（万平方米） | | | |203.90 |本地居民 154.71|所占比例 76 |自住 173.32|所占比例 85 | | |外地居民 49.19|所占比例 24 |置业投资 30.58|所占比例 15 | 近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改 善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷 来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由...
南昌风华盛世住宅项目可行性研究报告