南昌项目市场调研报告
南昌项目市场调研报告 一、南昌城市概况 1. 地理位置 南昌位于江西省北部、赣江下游、鄱阳湖之滨。是江西省省会和内陆开放城市，全省 政治、经济、文化、科技、信息中心。全市辖四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县 ）五区（东湖区、西湖区、青云谱区、郊区、湾里区）。 2. 人口面积 南昌总人口433万，国土面积7402平方公里，城市化水平44%。市辖区（即五区）常驻 人口184万人，市辖区面积为617平方公里，其中城市建成区面积106平方公里，城市实际 居住人口156万人，其中约90%的人口主要集中在赣江以南的昌南城区。 3. 交通地位 南昌地理位置优越，历史上素称“要冲之地”。国家南北向铁路干线京九铁路与东西向 铁路干线浙赣铁路在南昌呈十字交汇，南昌成为京九铁路线上唯一省会城市。105、316 、320三条国道在此交汇。因此，南昌可北承首都北京，南接港、澳，东达上海、杭州， 西连武汉、长沙。同时，南昌的发展直接接受我国几个经济比较发达地带（如：长江三 角洲经济圈、珠江三角洲经济圈和闽台经济圈）几乎是等距离的辐射。南昌自身也是处 于以上海为龙头，重庆为龙尾的长江经济带中游地区，与武汉、长沙同为中游地区重要 中心城市。 4. 自然条件 南昌自然条件优越，是典型的山水城市。受丘陵地貌和温润气候特征影响。市域内湖 泊众多，水系发达。赣江、抚河穿城而过，市区范围内湖泊星罗棋布，有内四湖（东、 南、西、北湖），外四湖（青山湖、艾溪湖、象湖、黄家湖）等天然湖泊。具有美丽的 江南水乡风情。城北有“小庐山”之称的梅岭，山势蜿蜓，层峦叠翠，森林覆盖率达60%左 右。同时，南昌市东北部鄱阳湖地带是世界级著名的候鸟自然保护区。南矾山、象山等 地也是鸟类栖息和观赏候鸟的极好场地。南昌具有优越的水资源和良好的自然生态环境 。 二、宏观经济和消费状况 1. 综合经济实力 全年实现国内生产总值435.10亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。其中，第一 产业增加值46.0亿元，增长3.0%；第二产业增加值205.3亿元，增长9.2%；第三产业增加 值183.8亿元，增长10.9%。产业结构得到进一步调整，一、二、三产业在国内生产总值 中的比重由上年的11.5%、47.0%和41.5%调整为10.6%、47.2%和42.4%。 2. 物价指数稳中有升 市场价格总水平随经济形势好转，市场消费需求转旺，以及政策性调控等因素的影响 ，呈现稳中有升的趋势。居民消费价格指数由负增长转为正增长，全年居民消费价格总 指数为102.6，商品零售价格总指数为97.8。 3. 财政收入较快增长 全市财政总收入44.6亿元，比上年增长25.9%。其中，地方财政收入（不含上交国库 的两税收入）19.13亿元，增长14.1%。财政支出23.79亿元，增长8.7%。 4. 矛盾和问题 当前经济和社会发展中仍存在一些不容忽视的矛盾和问题，主要表现在：经济结构调 整步伐不够快，结构性矛盾仍较突出，服务业和非公有制经济比重仍然偏小；全社会投 资强度不大，投资率较低；农业基础仍较薄弱，农业产业化水平不高；工业企业创新能 力不强，部分企业生产经营困难；利用外资形势不容乐观；城市社会就业压力较重；农 民增收困难。 国民经济主要指标及发展速度 |指 标 |2000年 |2000年比上年增长% | |年末总人口 |432.5万人 |2.0 | |从业人员数 |215.0万人 |-1.5 | |职工人数 |77.93万人 |-5.5 | |国内生产总值 |435.1亿元 |9.2 | |第一产业 |46.0亿元 |3.0 | |第二产业 |205.3亿元 |9.2 | |第三产业 |183.8亿元 |10.9 | |工农业总产值 |541.5亿元 |9.6 | |工业总产值 |472.0亿元 |10.5 | |农业总产值 |69.4亿元 |3.0 | |粮食产量 |156.1万吨 |- 4.3 | |全社会固定资产投资额 |79.9亿元 |12.2 | |社会消费品零售总额 |144.4亿元 |10.4 | |财政总收入 |44.6亿元 |25.9 | |地方财政收入 |19.1亿元 |14.1 | |财政支出 |23.8亿元 |8.7 | |商品零售价格指数 |97.8% |-2.2 | |居民消费价格指数 |102.6% |2.6 | |职工平均工资 |6954元 |11.7 | |城市居民可支配收入 |5734元 |8.4 | |农民人均纯收入 |2390元 |3.6 | |城乡居民储蓄存款 |276.9亿元 |4.9 | 5. 城乡居民生活水平 全市职工年平均工资6954元，比上年增长11.7%，其中，在岗职工平均工资8756元， 增长13.4%。据抽样调查，城市居民人均可支配收入5734元，比上年增长8.4%；农民人均 纯收入2390元，比上年增加83元，增长3.6%。 6. 劳动领域与就业 全市年末社会从业人员214.97万人。其中第一产业84.84万人，第二产业56.34万人， 第三产业73.79万人。年末全市在岗职工人数58.77万人，比上年末减少4.81万人。其中 ，国有单位在岗职工人数40.25万人，比上年末减少4.18万人。城镇个体和私营企业从业 人员18.64万人。国有企业下岗职工基本生活得到保障，就业和再就业工作取得一定成效 。全市城镇净安置失业人员就业2.78万人。年末全市登记失业率2.99%，比上年末下降0 .01个百分点。 7. 社会福利保障事业 全市有52.35万职工和16万离退休人员参加了基本养老保险，有56.18万人参加了失业 保险，建立农村社会保险网络15个。全市城镇社会服务设施275个，社会福利院和敬老院 90个，床位2146张，收养2219人。社会福利企业的残疾人从业人数3140人。社会救济对 象得到政府救济的有6.6万人次。 8. 南昌的人均经济水平 |国内生产总值 |10078元 | |工业总产值 |11019元 | |地方财政收入 |447元 | |社会消费品零售总额 |3371元 | |在岗职工平均工资 |8756元 | |城市居民可支配收入 |5734元 | |农民纯收入 |2390元 | |储蓄存款余额 |6401元 | |市区居民居住面积 |10.4平方米 | |城市生活用电量 |315千瓦时 | |城市生活用水量 |129立方米 | |每万人拥有公共交通车辆 |5.09辆 | |每万人拥有在校学生 |2002人 | |每万人拥有大学生 |181人 | |每万人拥有医生 |22人 | |市区公共绿地面积 |4.93平方米 | 9. 城市住户人均消费支出及构成 |指 标 |金额（元） |构成（%） | |消 费 性 支 出 |3924.83 |100.0 | |一、 食 品 |1805.80 |46.01 | |粮 食 |216.07 |5.51 | |油 脂 类 |121.86 |3.10 | |肉禽及其制品 |454.97 |11.59 | |二、 衣 着 |376.91 |9.60 | |三、家庭设备用品及服务 |309.09 |7.88 | |耐 用 消 费 品 |194.96 |4.97 | |四、医疗保健 |132.88 |3.39 | |五、交通和通讯 |296.51 |7.55 | |六、娱乐、教育、文化服务 |312.41 |7.96 | |七、居 住 |442.54 |11.28 | |八、杂项商品和服务 |248.67 |6.34 | 三、市政规划 1. 总体规划目标及原因 围绕富民强市的目标，为提高南昌的综合竞争力，在国内外经济活动中起到区域性资 金流、商品流、信息流、技术流、和人才流等方面的集散和枢纽功能，以强大的辐射力 带动和影响周边地区的经济发展，真正成为区域中心城市，适时提出优先拓展城市空间 和扩大城市规模的要求。 1. 扩大城市规模，取得规模效益和集聚效益，增大经济总量是实现南昌区域经济中 心城市目标的需要。 2. 扩大城市发展规模将城市做强、做大、做美、是高起点、高标准花园城市的需要 。 3. 扩大城市规模是我市加快推进城市化，优化城乡经济结构，促进国民经济循环和 社会协调发展的需要。 4. 扩大城市规模是适应中心城城市空间的迅速拓展及适应南昌中心城人口快速增长 的需要。 2. 重点发展昌北新区 中心城区现主要集中在昌南地区，城市为单中心集中式布局。人口密集，用地混杂， 生活环境质量不高。城市如向东北拓展占用大量高产农田，且地势较低。赣江以北的昌 北地区对外交通条件优势，与城区交通联系较便捷，多为丘陵山地，几乎不占农田，用 地空间广阔，特别是地处西山梅岭风景区脚下，有得天独厚的山水自然条件，经过过去 几十年的发展，昌北地区已具备一定基础设施条件，发展条件已成熟。特别是市级行政 中心搬迁到昌北红谷滩地区，将红谷滩建成城市的商务中心区——CBD，这种以城市公共空 间结构拓展为先导带动城市空间形态拓展，为城市空间形态拓展提供了保证，必然带动 昌北新城区的建设发展。同时，在昌南城区以南，莲塘几乎与市区对接，相吸较紧，又 有大量的可建设用地，且过江发展便利（过江宽度较窄），与昌北发展相呼应，形成赣 江两岸风光带，展示一江两岸风采。使中心城迅速由单中心结构变成新、旧双中心结构 ，避免了中心城过度集中式发展，符合现代大都市城市布局结构要求。制定和完善促进 新城区建设的政策，对在新区投资者给予政策优惠，优先安排公交线路和加大市政基础 设施建设。 3. 昌北新区的功能规划 中心城城市空间结构的扩展采取轴向生长的带状扩展方式。首先以赣江为主轴跨江发 展，组团布局，形成核心区。其次，核心区两翼沿城市对外交通线带状扩展，通过便利 的对外交通条件引导和带动沿道路两侧的用地的建设发展，满足城市扩展的需求。因此 ，中心城结构形式呈十字星状核心结构的团状城市形态，形成“一核五片”的城市布局。 核心区内昌南、昌北两城区道路系统自成体系，自我完善，两城区之间以五座跨江桥和 快速中环路相联系，中心城规划环城高速公路网。规划设置南北向由向塘至昌北机场的 轻轨交通线和东西向罗家至湾里的轻轨交通线，建设大容量交通。 新区建设坚持以人为本原则，高标准、高起点规划建设，保护和利用好河湖水系，自 然山势、生态绿地，营造山、水、城一体，人与自然和谐统一的环境。中心城近期重点 建设赣江北侧的昌北沿江地带。昌北沿江地带由红谷滩中心区、凤凰洲、红角洲三部分 组成。红谷滩中心区为重点建设发展的新城中心，是集商务、办公、信息、商业、文化 、旅游、居住等多功能为一体的现代化城市中央商务区。凤凰洲为配套生活居住区，红 角洲规划为高尚居住、文体休闲为一体的城市功能区。红谷滩中心区范围4.28平方公里 ，布局结构为“一带、二轴、三区”。一带即临赣江滨水绿化景观游览带，为市民提供亲 水性空间。二轴即位于行政中心的东西向绿化景观主轴线和南北发展功能轴线。三区即 办公区、金融贸易商务信息区和滨江居住区。形成体现南昌21世纪滨江城市风貌和形象 的标志性地区。 4. 控制和适度建设老城区 老城区原则上只拆不建，通过控制住宅总量，疏解人口、降低建筑密度，改善居住条 件；腾出的土地用于建设绿地、广场及完善公共服务设施，加强环境整治工程；加强文 物古迹、风景名胜、河湖水系的保护；严格控制沿江、沿河、沿湖周边地区，做好美化 、亮化、绿化，塑造城市特色魅力。 四、红谷滩地块优劣势分析 （一）优势 1. 政策优势 1． 所在位置为经济开发区，也是南昌市政府实现"一江两岸"的城市发展战略重点所在地 区。政府城市建设的近期规划是重点完善昌北新区基础设施和公共基础设施，通过政 策引导，尽快形成"一江两岸"的格局；努力把沿江一带建成花园式样板区。 2． 该地区也是2001-2003年南昌市房地产重点规划建设地区 3. 另一地块位于规划中的大学城。 2. 地理位置优势 位于南昌大桥西端，是离老城区最近的地块之一。 3. 交通优势 可方便的进入320国道、105国道、昌樟高速公路、昌九高速公路 （二）劣势 1. 地势较低 （南昌市规划中有积极做好红角洲地区的堤岸整治和造地工程）； 2. 沿江大堤上的农民房影响景观 （招商办有关人员口头提及都会搬迁）； 五、招商引资政策及房地产的宏观调控 1. 南昌市招商引资政策 南昌市以加大招商引资力度为核心，实施大开放战略，奋力开...
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