南昌市房地产住宅项目研究报告
南昌市房地产住宅项目研究报告 第一部分 市场分样研究 第一节、南昌市房地产宏观环境分析……………………… 一、南昌市房地产宏观环境分析……………………………………………………………………….. 第二节、南昌市房地产市场分析 一、南昌市整体市场概况……………………………………………………….. 二、南昌市房地产市房地产市场发展现状分析……………………………………………….. 三、南昌市房地产未来展望……………………………………………………………………………….. 第三节、南昌市板块市场分析………………………………….. 第四节、南昌市消费者行为分析………………………………………. 一、消费者特征分析……………………………………………………………………………………… 二、消费者心理习惯特征…………………………………………………. 三、买方市场需求特征……………………………………………………………………….. 第五节、综合评述…………………………………………………….. 第二部分 产品与价格研究 第一节、产品分析……………………………………………………………………. 1. 价格分析………………………………………………………. 第一部分 市场分样研究 1. 宏观环境研究 1. 南昌市房地产市场环境分析 [pic] 人文环境 人口环境分析： 至2003末，全市常住人口为470多人，其中城区人口174.68万人，郊县人口265.48万 人，东湖、西湖等老城区人口密度过大。南昌城市规划到2010年，城区常住人口达到30 0万人，每年增加15万人。 南昌市人口状况一览表 |区县 |面积(公里) |人口 |人口密度 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 文化环境分析 南昌，是全省的科技教育文化中心，市内拥有包括全国重点大学-- 南昌大学在内的20余所高等院校，2000年毕业的大学生、研究生达到1.3万人，81所中等 专业学校和职业技工学校，每年可为企业提供3万余名高素质的技术工人南昌有省、市级 以上科研院所62家，各类专业人才7.33万人，中级职称以上人员占全市人口的3％。全市 共有公共图书馆、博物馆22家，专业艺术演出团体12个。广播电台3座，电视台4座。全 年出版报纸3.8亿份，杂志0.91亿份，各类图书2.03亿册。各类医院79所。1986年，国务 院命名南昌市为历史文化名城。有以江西名楼滕王阁和明末清初著名画家八大山人纪念 馆为代表的名胜旅游；有以八一起义纪念馆等为代表的近现代革命传统的红色旅游；有 以百花洲、象山森林公园等为代表的绿色旅游，城北的西山和梅岭，素有“小庐山”的美 誉。 [pic] 行业环境 城市房地产行业采取开放式管理方式，各种地产政策都有利于行业发展。今年将会出 台《南昌市市区居民购买经济适用住房暂行规定》、《南昌市城市廉租住房制度实施细则》 、《房屋拆迁货币补偿办法》等政策，和已经出台的《进一步搞活房地产市场的若干意见》 这些政策的出台将对南昌市的房地产市场起到规范和促进作用。 加大经济适用房的建设力度，推行经济适用房购买办法，更好的解决了中低收入家庭 的住房问题，新的办法中将明确其购买对象、并对购买程序及购买面积标准等问题都做 了详细的规定；实施廉租住房制度，该制度为的是解决最低收入家庭的住房问题；房屋 拆迁货币补偿办法的出台，将对原来在拆迁过程中遇到的诸如拆迁户的安置成本、拆迁 户的利益如何均衡等问题都会得到很好的解决，政策的实施不仅可以降低拆迁成本，缩 短拆迁周期，这一切都将起到活跃房地产市场作用。 [pic] 经济环境 南昌在全国城市经济综合实力50强中，名列26强；2002年在全国27个省会城市中，南 昌GDP总量位居第14位。南昌是江西省最大的工业城市。新中国的第一架飞机，第一辆轮 式拖拉机，第一辆摩托车和第一枚海防导弹都是从这里诞生。改革开放以来，南昌的工 业经济有了飞速的发展，形成飞机制造、汽车制造、冶金、机电、纺织、化工、医药等 现代化工业体系，以电子信息、生物工程、新材料等为代表的新兴高新技术产业。 经济环境： （一）经济发展持续加快，经济景气继续上行。总体上看，今年以来我市经济“高开 ”态势十分明显。据测算，一季度全市实现生产总值172.52亿元，同比增长16.1%，比上 年同期提高2个百分点，增速创8年来同期新高。分三次产业看：第一产业增长4.0%；第 二产业增长19.6%，拉动经济增长10.6 个百分点，是推动经济增长的主导力量；第三产业增长12.9%。三次产业之比由去年同期 的5.6:51.3:43.1调整为4.0:53.6:42.4。 宏观经济景气继续上行。企业景气调查资料显示，企业宏观走势看强，企业家信心 倍增。一季度我市企业家信心指数和企业景气指数分别达149.8和133.6，与上年同期相 比分别上升16.9和6.7个百分点，其中，企业家信心指数创历史新高。 （二）农业生产稳步发展　粮食种植面积恢复性增长 一季度全市实现农林牧渔业总产值同比增长1.7%。粮食种植面积明显回升。全年初 步安排粮食种植面积457.21万亩，比上年增加49.74万亩，增长12.2%。其中：早稻173. 58万亩，增长15.2%；二晚192.26万亩，增长22.3%。畜牧、水产品稳步发展。一季度全 市肉猪出栏63.31万头，与上年同期基本持平；水产品产量5.16万吨，增长4.7%。受禽流 感疫情影响，家禽存、出笼数下降明显。家禽出笼数767.04万只，下降19.2%；家禽存笼 数1683.89万只，下降24.5%。 （三）工业生产快速增长　经济效益明显好转 一季度全市规模以上工业企业实现增加值38.64亿元，同比增长30.2%，工业经济运 行呈现以下特点： 制造业拉动作用明显。一季度，全市规模以上工业中制造业完成增加值36.86亿元， 占规模以上工业的95.4%。分行业看，交通运输设备制造业、医药制造业、黑色金属冶炼 及压延加工业、通信及其他电子设备制造业、纺织业和烟草制造业6大支柱行业完成增加 值24.61亿元，占规模以上工业增加值的63.7%，是构成我市制造业快速增长的中坚力量 。 轻工业增长快于重工业。一季度，轻工业实现增加值19.6亿元，同比增长30.9%，增 速比重工业快1.5个百分点，总量占全市规模以上工业的50.8%，一改上年重工业快于轻 工业的发展态势。 县（区）工业增长势头强劲。一季度，高于30%增长速度的县（区）依次为：青山湖 区增长137.8%、东湖区增长83.8%、南昌经济技术开发区增长76.9%、新建县增长46.1%、 安义县增长43.8%、南昌县增长42.3%、湾里区增长32%，呈现一片喜人的发展势头。 产销衔接保持良好。一季度，工业产品产销率达97.9%，比上年同期提高0.5个百分点 。其中：重工业产品产销率与上年同期相比上涨幅度较大，提高了3.2个百分点。 [pic] 政策环境 2002年，我国房地产业发展迅速，一年当中，出台了许多重要政策，可概括为：方向 性宏观调控，整顿为主调，规范是趋势，金融做重点，政策更细致。在2002年，政府部 门加大了对房地产行业的宏观调控，中央和地方对房地产行业的发展重点都有比较明确 的思路。2月4日，国家建设部在沪召开的2002年全国住宅与房地产工作会议指出：今年 全国住宅与房地产市场要紧紧围绕住房消费中心，以满足广大中低收入居民家庭住房需 求为出发点。政府部门制订住房发展目标和政策时，应面向中低收入居民，以保障广大 人民群众的根本利益。落实住房分配货币化、改善住房供应、扩大个人住房贷款、搞活 和规范市场、发展物业管理、推进住宅产业现代化，被确定为2002年住宅与房地产市场 发展的重要内容。 2月8日，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、人民银行和国家税务总局联合发 文，提出九条具体意见，加强对房地产市场的宏观调控。 5月13日，国务院发布关于进一步加强住房公积金管理的通知，通知主要包括六方面 的内容：调整和完善住房公积金决策体系；规范住房公积金管理机构设置；规范住房公 积金银行专户和个人账户管理；强化住房公积金归集，加大个人贷款发放力度；健全和 完善住房公积金监督体系；加强组织领导，严肃法纪，切实维护住房公积金缴存人的合 法权益。 2月21日，中国人民银行发出通知，公积金贷款利率下调。 3月，国务院公布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》。5月8日，中国 建设银行行长张恩照在上海出席亚洲开发银行上海年会有关研讨会时透露，建设银行的 资产证券化项目进展顺利，预计将在年内正式启动。央行在第三季度货币政策执行报告 中，提醒各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现，并重申严禁发放“零 首付”个人住房贷款。 我国第一部专门管理城市规划区内经济适用房价格的法规——《经济适用住房价格管理 办法》已由国家计委、建设部制定完毕，明年起正式实施。 江西省房地产发展： 江西省建设厅住宅与房地产业处处长黄隆规认为,江西省房地产业呈现健康、持续的发展 势头主要源于江西省房地产业起步晚、发展潜力大，房产政策扶持力度大： 一是2000年我省实行住房制度改革，房地产业真正开始了市场化运作，比沿海发达地区 整整晚了8年。近两年来，省委省政府要将江西建设为沿海和经济发达地区的“三个基地 、一个后花园”，将建成南昌市现代文明花园城市和区域经济中心城市，这一目标的确定 都预示着江西省房地产的发展即将步入快车道； 二是城市化进程的加快和城市规模的扩大为房地产的持续发展提供了巨大的潜在市场需 求，南昌城市人口2010年要达到260万人，城市化水平要达到60%，在南昌市新的“十年发 展战略”中，每年要增加人口1.8万人左右，按人均住房建筑面积25平方米计算，这样每 年就要新增商品房需求170万平方米。随着人们生活水平的提高，换房、提前消费等观念 也愈受到老百姓的认同，从而增加住房需求。老城区今年要拆迁改造100万平方米，那么 拆迁人员的安置也将促进住房需求。事实表明，2000年南昌市的商品房销售面积为79.3 2万平方米，2001年117.9万平方米，2002年商品房预销售达到了200.19万平方米，如此 可以看出我省商品房销售面积呈直线上涨,且商品房销售面积大于同期竣工面积,房地产 业需求潜力巨大; 三是全省全力扶持与鼓励房地产业的开发建设,城市面貌变了,让投资者看有了信心,吸引 了众多外来人口来江西落户.比如南昌市,该市户籍制度的松动,使得市民购买商品房、房 改房建筑面积在70平方米以上即可办理户口。而且为了加快启动房地产市场，激活住房 二、三级市场，南昌市房管局通过降低二手房入市的门槛，实行税肥减免，简化办事程 序，使房地产市场进入多级联动的良性发展轨道。以及近来推行的〈若干意见〉，对放 开公有住房的出售范围，允许私有住房使用权的转让，住房分配货币化的施行，鼓励房 屋拆迁货币化，这些措施实行都将促进房地产业的快速发展。 朝阳： 以远东世纪花园为代表，由多层开发到高层开发，由小型住宅区到大规模社区的打造 ，带动了朝阳洲板块高尚生活社区的开发，引起了南昌市民及业内人士的极大关注。而 今朝阳洲成熟区域板块已经形成，居住需求开始向周边扩散。按地段位置，该板块已明 显划分为三个梯度消费：中山桥至抚河桥为第一梯度，抚河桥至司马庙立交桥为第二梯 度，司马庙立交桥至建设桥为第三梯度，政府在朝阳洲三大梯度间出让的土地已经不多 。其间在建及即将推出的楼盘体量不大，相对于市中心恒茂国际华城等几个大盘的崛起 ，朝阳洲板块的楼盘开发对未来南昌楼市的影响将不明显。 而且“改造旧城区，限制朝阳区，发展新城区”——2002年，南昌城市区域规划对连接中 心老城区与红谷滩新区的朝阳洲板块，提出了限制口号。政府在2002~2004年间对朝阳洲 土地采取储存控制手段。2002、8、12朝阳板块最后一块土地的的拍卖，并不意味着朝阳 洲已经没有了可供开发的土地。据悉，朝阳洲存储的土地仍有数千亩，，如果按每年30 00亩土地开发量计算，2005年朝...
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