南京国际商城项目投资价值分析报告
南京国际商城项目投资价值分析报告 目 录 一、南京国际商城项目概况 …………………………………………………………2 1．发展商简介 …………………………………………………………………2 2．项目参与方 …………………………………………………………………3 3．项目概况 ……………………………………………………………………3 1. 选址分析……………………………………………………………4 2. 南京国际商城总体规划介绍………………………………………5 3. 南京国际商城首期工程介绍………………………………………6 二、项目投资收益分析………………………………………………………………7 1．项目建设进度情况分析……………………………………………………7 2．项目资金投入情况分析……………………………………………………7 3．项目首期工程市值及收益预测……………………………………………9 三、项目敏感性分析…………………………………………………………………12 四、项目投资价值分析………………………………………………………………14 1．南京国际商城项目投资收益指标分析……………………………………14 2．项目投资价值判断…………………………………………………………15 备 注：本分析报告有关项目数据以华东建筑设计研究院所作的项目初步设计方案为依据 ，最终须以的项目施工图设计数据为准。 1. 南京国际商城项目概况 1．发展商简介 南京国际集团股份有限公司（以下简称公司）于1993年6月发起设立。目前公司总股本2 7123万股，每股净资产2.48元，资产负责率25.6%。 在NET系统上定向募集法人股为4027.5万股，后10送5，最新定向募集法人股6086.2 5万股，由华夏证券包销。 公司主要股东单位 南京国际商城建设有限公司 武汉钢铁（集团）公司 中国石化集团扬子石油化工有限责任公司 恒通集团股份有限公司 中国石化集团金陵石油化工有限责任公司 南京南华北方实业有限责任公司 中国人民保险公司江苏省分公司 中国城乡建设发展总公司 中国农房公司 安徽省国际信托投资公司 公司发展目标 公司以建设和持有南京国际商城这一南京市中心区域综合性超大型商用建筑群为主 要发展目标，并在此基础上，拓展国内主要中心城市类似商业地产物业，成为以长期持 有优质商业物业为主要投资方向、以物业租赁业务为主要收益来源的收租股概念的大型 公众公司，为股东获取长期稳定丰厚的收益回报和资产增值。 近期发展计划 （从2001年11月始36个月的时间）： 建成首期工程（21万㎡）并开业；与工程建设同步实现公司发行社 会公众股并申请上市的目标。 中期发展计划 （从2005年2月始30个月的时间）： 建成二期工程（约16万㎡）并开业。 长期发展计划：拓展国内主要中心城市类似商业地产物业，为股东获取长期稳定的 收益回报和资产增值。 2．项目参与方 建 筑 师：美国洛翰建筑师事务所 （美国，芝加哥） 上海华东建筑设计研究院 （中国，上 海） 物业管理：第一太平戴维斯牧业顾问有限公司 （中国，香 港） 酒店管理：雅高国际酒店管理集团 （法国，巴 黎） 物业代理：美联物业（香港联交所上市公司） （中国，上 海） 法律顾问：方和吴正和律师行 （中国，香 港） 发 展 商：南京国际集团股份有限公司 南京国际商城建设有限公司（中外合资） 3．项目概况 南京国际商城（World Trade & Exhibition Center，Nanjing），是位于南京市城区中心区域综合性超大型商用建筑群，项目总建筑 面积为37万平米。 （1）选址分析 南京国际商城项目位于南京市城区西北部的鼓楼区。鼓楼区因建于明洪武十五年（ 1382）的“鼓楼”而得名，区内有扫叶楼、江南水师学堂附设矿路学堂，民国临时政府参 议院旧址等文物古迹52处，其中市级以上文物保护单位9处，区域内的古林公园、国际园 、江苏电视塔、清凉山公园、乌龙潭公园等构成了南京市的“城西旅游风光带”，其中最 著名的是石头城，公元212年，东吴统洁者孙权建石头城，作为建邺的卫城。蜿蜒雄峙的 石头城遗址，现为国家级文物保护单位。 辖区内的山西路广场地区是全市最繁华的商贸中心之一，其中湖南路精品一条街是 南京名牌产品最多、质量最优、款式最新的商业街之一，是“全国创建文明城市活动百家 示范点”之一，也是全国十五条“百家万店无假货活动示范街”之一，紧邻玄武饭店南侧， 东起中央路，西至山西路广场，全长1100米，沿街共有大小商店174家，总营业面积563 60平米，其中商场5家、名牌专卖店25家、特色商店40家、金融网点9家，湖南路东端将 规划建成全国规模最大的江苏省书城。湖南路集商贸、金融、信息、旅游、娱乐等诸多 功能于一体，以其独具的风格特色，浓郁的现代气息，形成未来都市风貌的雏型。 鼓楼区高等院校集中，有南京大学、河海大学等高等院校28所，有五台山体育中心 和文体功能齐全的鼓楼区体育馆。文化气息浓、体育锻炼热情高，每两年举办一次鼓楼 金秋艺术节，文体活动丰富多彩。八十年代以来，改革开放使鼓楼区充满了生机和活力 。 南京国际商城项目用地扼居南京市主轴线中央路最繁华地段，与华东地区经贸活动 中心——江苏展览馆隔街相对，紧邻四星级玄武饭店，并与南京唯一的国家级商业示范街 湖南路毗邻。近邻南京国际商城项目的还有南京最大的城市公园玄武湖，直线距离仅30 0余米。南京国际商城项目、南京市政府、江苏省政府所在地构成南京城金三角区域，是 南京商贸、政治、文化、通讯、交通及旅游中心区。 基地现状 南京国际商城基地位于南京市鼓楼区，占地32477平方米，基地北侧为马家街，东侧 为中央路，南侧是童家巷。东望玄武湖及紫金山，向北可达宁沪高速巴士总站、南京火 车站和长江二桥；往南直抵南京传统商贸中心新街口。北面新模范马路连接玄武湖湖底 隧道，可直达新庄南京国际会展中心；在建的南京地铁一期工程（2005年竣工通车）玄 武门站与项目紧邻。 项目具有南京新商贸中心的地段优势，依托玄武湖秀丽的风景优势，拥有公交和地 铁构筑成的立体交通优势。地铁概念、景观物业、综合功能、超大规模、CBD位置使项目 其独占鳌头的市场优势显而易见。 （2）南京国际商城总体规划介绍 南京国际商城作为一个多功能的综合性大型建筑群，规划建筑面积37万平米。总体 布局结合基地东向面对玄武湖、紫金山壮丽景观这一得天独厚的地理位置，组成以主塔 南京国际大厦为主体的品字形布局，三幢超高层塔楼鼎足而立。平面布置的重点是在中 央路开辟中心广场，以与城市主干道形成良好的空间尺度关系。此面积达8000平米的弧 形柱廊广场，将成为进入商城裙楼超大型“Shopping Mall”的主入口。 南京国际商城即使以当今最先进的国际标准衡量也是一个巨大无比高水准的多功能 开发项目，它将零售、娱乐、餐饮、展览、办公、酒店、高级公寓和公众停车场融汇于 统一规划的建筑群体。南京国际商城的建成大大提升南京城市商业基础设施的档次、水 准，因而她被誉为南京市“十五”计划期间首要标志性建筑，南京市2002年固定资产投资 城建重大项目。 （3）南京国际商城首期工程介绍 南京国际商城项目分两期开发，第一期包括南、北塔楼和裙楼，总计21.3万平米； 第二期为主楼，约16万平米。 首期工程融汇以下四个建筑功能： 裙 楼 位于八层裙楼（约8.4万平米）的“名店世界”，是按北美标准设计的大型复合商业设 施，它将中型精品百货与众多特色名牌专卖店、风格化餐厅，以及休闲娱乐等不同服务 业，复合于舒适宏大的共享室内公众空间之中，提供“一站式”的完善服务。名店世界采 光中庭广场逾千平米，室内步行商业街宽达9米，休闲空间设施充裕。在这里，购物不再 是唯一目的，“逛Mall“将成为都市人热衷的生活方式。裙楼第八层世界贸易展览中心， 展览大厅面积逾万平米，透过二百米长的东向弧形落地玻璃，广阔的景观视野，一扫普 通展馆封闭、压抑的传统印象。在此举行的商业展示、发布活动将变得轻松、愉快和更 具魅力。 南 塔 楼 南塔楼35层，高度146米。 南塔楼上部（23层以上）为南京诺富特国际酒店（四星级），约300个房间（含北塔 楼部分酒店式服务公寓），由法国雅高（Accor）国际酒店管理集团管理。 南塔楼下部（11- 22层）为面积约2.6万平米高科技商务办公楼，按照国际公认的智能化建筑标准BACnet（ 建筑自控网络和数据通讯标准）的要求定位；建筑并采用大跨度的框架结构，可任意改 变间隔。 北 塔 楼 北塔楼38层，高度149米。 北塔楼自11层- 38层为面积约4.2万平米的高档公寓，共有130套建筑面积在240平米- 370平米之间的南北跃层复式单位，或者可称为空中别墅。 裙 楼的天台花园和双塔的9-10层是酒店客商和公寓住户所享有的俱乐部会所。 首期工程含4万多平米的两层地库，容纳625个汽车车位。 二、项目投资收益分析 1．项目建设进度情况分析 南京国际商城项目工程施工包括前后两期，项目总建设期为5.5年，合计66个月，工 期从2001年11月开始，至2007年5月底结束。其中一期工程为南北塔楼以及裙楼建设，总 建筑面积为213，617平方米，工期预计为36个月，2001年11月动工至2004年10月结束； 二期工程为60层主塔以及裙楼建设，总建筑面积158，025平方米，工期预计为30个月。 2．项目资金投入情况分析 依据《南京国际商城项目可行性研究报告》，项目静态总投资为242882万元，其中一 期工程静态投资为119046万元，二期工程静态投资为123836万元。一期工程投资情况如 下： A．土地费用： 16800万元 B．工程费用： 79569万元 C．其他费用： 17008万元 D．不可预见费（5%）： 5669万元 总投资：119046万元（折合单位成本5573元/㎡） 需要说明的是，在预计南京国际商城项目投资时考虑的是静态因素，不考虑时间对 投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。 南京国际集团的资金投入计划： 一期工程： o 公司自筹资金及工程总包单位融资，完成进度至裙楼结构四层顶，约1.5亿元 ； o 以项目在建工程抵押形式向银行申请建设资金贷款约2亿元； o 工程进度至±0时开始预售，以建设期销售回笼资金（依据美联物业销售计划 及综合市场各种潜在因素）约为6亿元； o 资金缺口部分或采用公司股东扩股增资或引进战略投资者或其他投资者筹措 资金。 二期工程： o 以一期工程物业租售回款作为二期工程的建设投入资金完成二期工程的建设 ； o 资金缺口部分通过贷款、上市筹资或引进投资者。 3．项目首期工程市值及收益预测 1. 一期工程市值预测 预测依据 南京市目前同类相似物业的售价水准 表1 各建筑功能销售单位和总价 |建筑功能 可售面积 销售价格 销售总价 | |（㎡） （元/㎡） （万元） | |北塔楼公寓 42044 8000 33635 | |南塔楼办公 26598 10000 26598 | |南塔楼酒店 22140 13000 28782 | |裙楼商场 84229 20000 168454 | |北塔楼会所 5722 9800 5608 | |地库车位 625（个） 25（万元/个） 156625 | |总 计 278702 | 项目首期工程市值总价及净现金收入 首期工程物业总资产市值278702万元 （2）一期工程建成后收益预测 南京国际商城项目自进入正负零时期，开始进行相关楼盘的预租、预售，这就意味着 项目启动后便会有现金流入。 实施销售依据： o 南京国际商城各功能部分的出租、出售价格的取值参照南京市目前同类物业出售 、出租水准而定； o 出租率的取定：基本上按照第一、第二年以70- 80%的比例，正常经营年按90%的比例取定； o 出售率的取定：商场、公寓式酒店按照建设期第二年预售50%、第三年预售30% 、经营期第一年销售20%的比例，而住宅分别按照30%、50%、20%的比例出售； o 各种税费按国家标准计取； o 折旧年限取土地费用为50年，前期及配套费用、业主开办费、室内装饰、不可预 见费及建设期利息折旧年限为5年，房屋建筑折旧年限为30年，设备、安装为 10年，均采用分大类直线折旧； o 出租物业经营成本按租金收入的10%计取； o 一期工程物业租售模式：商场：15%销售，85%出租；办公楼：100%出租；公寓式 酒店、北塔住宅均100%...
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