华南新城项目可行性研究报告
华南新城项目可行性研究报告 一九九九年十月 目 录 一、项目名称 2 二、项目地点 2 三、项目背景 2 四、项目开发企业概况 3 1. 发展商简介 3 2. 投资商简介 3 五、项目设想 4 1. 总体规划 4 2. 主要经济技术指标 5 3. 形态结构规划 6 4. 住宅基本户型 6 六、市场分析及发展前景 6 1. 99年广州市房地产市场前景分析 6 2. 项目市场分析 9 1. 优越的地理位置 9 2. 配套完善，生活便利 9 3. 现有楼盘分析 9 4. 项目的发展前景 10 七、项目开发计划 11 八、项目资金筹集 11 九、基本数据说明 12 十、项目开发进度 12 十一、财务分析 13 1. 销售收益估算表 13 2. 利润估算表 13 3. 现金流量表 14 十二、项目评估结果 15 华南新城可行性研究报告 一·项目名称 番禺华南新城 二·项目地点 广州市番禺南村（番禺大桥东南地段），建设用地规划许可证033341、033342、033 343号。项目东侧为规划居住用地；南面紧靠城市骨干道路：南村镇南大路；西侧距华南 快速干线仅一公里，是对外出勤交通和联系广州市区的交通轴向，由此往广州天河中心 区仅15分钟车程，交通十分便捷；北面旁依珠江，与广州市区隔水相望。 三·项目背景 98年11月份，国家发展计划委员会、建设部、国土资源部、中国人民银行等四部门联 合发出通知，要求各地抓紧落实今年已下达的经济适用住房计划。显然，大规模的经济 适用住房建设，一方面是建立健全我国新的住房供应保障体系的需要，另一方面，也是 满足广大中低收入阶层对住房的有效需求，进而推动经济增长的需要。这种由政府统一 规划、统一征地、统一拆迁、统一组织建设的、具有良好销售前景的“大众住房”，必将 成为中低价位房地产的“主渠道”，进而起到平抑房地产价格的作用。目前，经济住房的 开发在北京、上海、西安、大连、福州、成都、等城市进展迅速。据报导，到目前为止 ，北京已开发经济住房237.5万平方米，售价大部分在2000—4000元/平方米之间；西安市 预计在98年投资48.25亿元，开发410万平方米经济住房；福州预计在98年开发经济住房 170万平方米。目前，广州市房地产价格偏高，在广州发展经济住房，既是今后广州市房 地产政策的重点所在，也具有极为广阔的市场前景。正是在这种大好环境下，在广东省 和番禺市政府的大力支持下，广东珠江投资公司着手在番禺南村镇建设一个经济住房生 活小区，为广东省省直机关干部、广州地区部分教师员工、广州市中低收入阶层提供美 观大方、舒适实用、环境优美的家庭住房。 四·项目开发企业概况 （一）发展商简况 广东华南新城房地产有限公司是由番禺珠江房地产有限公司和英属处女岛爱宝置业有限 公司合作成立的中外合作公司，经广东省工商行政管理局批准于二000年六月九日注册登 记，注册资金为46475万元，合作经营期限为20年。 合作公司宗旨为：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发 中获得合法利润，发展各方经济。生产经营范围是：在经番禺市规划局编号为033341、 033342、033343号建设用地规划许可证同意使用的位于番禺市南村镇珠江边以南、南大 道以北、西至番禺市房地产公司用地红线边项目土地的开发、建设、销售、出租以及管 理自建的商业住宅楼宇。合作项目规划总用地面积为2015614平方米，项目计划分期进行 开发，首期开发的用地面积为995793平方米，建筑面积约为140万平方米。 合作公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事长胡荣义系由爱宝置业公 司委派，董事会成员共五人，由董事会决定合作公司的一切重大事宜。公司下设办公室 、财务部、工程部、设计室、开发部、销售部等部门。公司员工共80人，其中大专学历 20人，大学学历40人，硕士、总工程师10人，共占职工总数的87.5%，聚集了一批房地产 开发建设各方面的人才。 （二）投资商简况 中方 番禺珠江房地产有限公司。该公司的合作股东为：广东珠江投资有限公司，占89%股份； 番禺市南村镇经济发展总公司，占1%股份；广东珠江工程总承包有限公司，占10%股份。 公司的两大股东广东珠江投资有限公司和广东珠江工程总承包有限公司具有长期的合作 历史，具备较强的经济技术实力。广东珠江投资有限公司拥有完整合理的内部结构及各 方面专业人员，在房地产市场竞争中具备较大的优势，并把控制成本放在各项工作的首 位。公司利用大批量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购， 加上采用标准化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使公司可以将中高档 的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞 争力。 近年来，广东珠江投资有限公司凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其 品牌优势。公司组织开发的华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，在广州市各具 特色、灿烂一方，堪称典范。 至99年10月，广东珠江投资有限公司在广州地区成功开发楼盘11个，建设用地面积约21 2万平方米，总建筑面积约593．6万平方米，已建成面积356万平方米。所开发楼盘销售 良好，已建楼盘平均销售率达95％以上，市场反应热烈。公司在发展过中，与金融部门 、合作单位建立了良好的信用关系。随着综合实力的增强，公司除了继续在房地产行业 发展外，还有计划参与桥梁高速公路等相关项目的投资建设，同时还探索投资教育产业 和信息产业。公司有较强的经济技术实力，产品销售实力，具备开发大型房地产项目的 能力。 外方 爱宝置业有限公司（英属处女岛）是香港合生创展集团旗下的投资公司，倚靠集团的实 力，在内地投资创业。集团自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产项 目公司的物业发展及投资权益，其总注册资金为68054万元，总建筑楼面面积约为26213 00平方米。98年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达64300万元，加上集团对广州房 地产市场的深刻认识，使本集团成为广州房地产界之翘楚。 五·项目规划设计 华南新城将建设为广州地区最大的经济住房小区，以其优越的地理位置、超前的规划 设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境，专业的物业管理，彻底改变人们的住房观念 。 （一）、总体规划 华南新城项目占地面积约200万平方米，总建筑面积约260万平方米。充分利用其优越的 地理位置，全部用于建造多、低层低密度、高尚的超大规模经济住房小区，主要解决广 东省政府机关人员、广州地区部分教师员工、以及广州市中低收入阶层的住房问题，建 筑成本力争控制在2000元/平方米以内，该项目将以多层建筑为主，并包含有超市、农贸 市场、公交车场、餐厅酒店、学校医疗保健中心、体育场等全部公共配套设施，力求使 项目规划做到档次高、价格低、环境优美（绿化率达35.97%）、设计先进（采用无梁无 柱结构）、装饰精美（铺木地板）、配套齐全，使之成为我省经济住房示范小区。 （二）、华南新城主要经济技术指标 1、规划用地平衡表： [pic]2、主要经济技术指标表： |项 目 |数 量 |单 位 | |总征用地 |2015614 |平方米 | |总规划用地 |1874518.98 |平方米 | |总建筑面积 |2602664.81 |平方米 | |建筑占地面积 |329699.01 |平方米 | |绿地面积 |674233.89 |平方米 | |道路面积 |152086.88 |平方米 | |绿地率 |35.97 |% | |容积率 |1.39 | | |建筑密度 |17.59 |% | |居住总户数 |21575 |户 | |居住总人口 |75513 |人 | |人口毛密度 |403 |人/公顷 | (三)、形态结构规划 小区规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。 具体目标：（1）充分利用其优越地理环境，引入珠江与已有山岗，河涌景致，创造新的 生态居住体系和住区景观。 （2）创造既有现代生活气息又有独特地域特点的园区文化，这种文化将以滨江风景和岭 南特色为其主要素。 （3）强调整个居住区的空间形态特色及个性特点,创造丰富的园区空间和建筑体量。 （4）分期建设、滚动开发，使其成为可持续发展的范例。 （5）强调住宅的自然化、健康化和节能化。同时为了适应市场需求，注重户型设计多样 化。 住宅设计—健康、自然、户型多样。所有户型设计均考虑到自然通风，创造良好的室 内气候，依据人的生活模式，以起居室为中心，公私、洁污、闹静分区。厅、房朝向均 以景观视线为主，兼顾朝向。立面处理以具有现代化气息的岭南特色为目标。底层部位 架空结合布置环境艺术小品，娱乐设施等，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空 层无人光顾的情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵的 特点。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。 （四）、住宅基本户型 小区设计有 A、B、C、D、E、F、G、H八种住宅类型，共984栋，户型从一房一厅一卫至五房二厅三卫 等五种户型，住宅面积从57.92—233平方米。 六·市场分析及发展前景 1. 99年广州市房地产市场前景分析 1999年，广州市房地产发展存在许多有利条件，预计99年广州市房地产仍将呈平稳缓 步上升趋势。 1·广州市房地产业发展的环境分析 房地产业的发展与一个国家的政策、经济息息相关。99年广州市房地产环境存在许多 有利因素，主要包括以下几个方面： ——房地产业发展的经济环境逐步改善 一是全国宏观经济尽管遇到了一系列困难，但1998年经过全国人民的共同努力，仍然 获得了持续稳定的增长，除了力争达到8%的增长率外，同时也为99年继续保持平稳增长 打下了良好的基础。二是为了刺激经济的加速回升，预计99年国家将适当放松银根。三 是国际经济在经历了97、98年低谷后，99年将逐步走向复苏。这些因素无疑会对国内房 地产生积极的影响。广州市作为国内充满活力的中心城市，98年经济增长位居国内各大 城市之首，为99年广州市房地产的发展提供了强有力的后盾。 ——国家及地方政府更加重视和支持房地产业的发展 国家“九五”计划中已明确把房地产业作为新的经济增长点加以培育和扶持。围绕这一 思路，近年来广州市制定实施了一系列具有针对性的鼓励、支持房地产业发展的有关政 策，包括停止审批新的房地产开发企业、清理开发用地、收回闲置用地、加强土地征用 与拆迁的规范化管理、清理对房地产业的收费项目、健全房地产中介管理、改善房地产 投资环境等。这些政策和措施的出台，对促进房地产业的发展有重要的推动作用。 ——住房制度改革的力度进一步加大 广州市住...
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