华亭大厦市场可行性研究报告
华亭大厦市场可行性研究报告 前言 第一章 项目背景分析 一、经济背景 二、立地环境 第二章：苏州市房地产市场形势分析 一、03年1季度房地产景气指数运行状况 二、苏州市房地产供给形势分析 三、苏州市房地产市场需求形势分析 四、苏州市房地产市场空置状况分析 五、目前苏州房地产市场存在问题分析 六、小结 3. 苏州市写字楼市场调查 一、写字楼地理分布特征 二、苏州市写字楼物业的发展沿革 三、苏州市租售行情调查 四、写字楼的行业统计分析 五、主要写字楼配套情况 六、小结 第四章：小高层和高层住宅物业调查分析 一、小高层和高层物业发展沿革及特点 二、在售小高层、高层楼盘调查分析 1、房型供应量分析 2、户型面积配比分析 3、价格分析 4、相关配套比较表 5、客源客层分析 6、小结 三、精装修酒店式公寓市场分析 1、现有个案情况 2、潜在竞争性个案 3、市场分析 4、小结 第五章：市场存在的问题点和机会点 第六章：“华亭大厦”项目SWOT分析 第七章：项目重新定位及规划改造建议 一、产品定位 二、市场定位 三、目标客户群定位 四、规划改造建议 附件一：写字楼个案调查表 附件二：高层个案调查表 前言 宏观审视，微观洞查建立市场平台，了解市场状况尊重市场，以市场为导向 确立市场可行性，锁定目标客源层做好产品规划，提高产品力度扬长避短，打击竟案缺 失知己知彼，力求游刃有余 第一章：项目背景分析 一、经济背景 苏州经济建设实现持续快速增长。2002年全市完成国内生产总值2080亿元，比上 年增长14.5%；财政收入290.82亿元，比上年增长38.52%。完成进出口总额363.9亿 美元，比上年增长53.8%；全年新增合同外资100.67亿美元，实际利用外资48.14亿 美元，分别比上年增长144. 6%和59.3%。全社会固定资产投资为810亿元，比上年增长43.4%。 1、GDP运行状况（亿元） [pic] 从GDP增长走势折线图上我们可以看出，从1997年至2002年，苏州的国内生产总值保 持稳步快速增长，年平均增长率在13%左右，尤其是从2000年开始，增长更是强劲， 年平均增长率达到15.23%，主要原因是随着苏州城建力度的加强、投资环境的不断 改善，吸引了大量的外资进入。 2、财政收入运行状况（亿元） [pic] 从走势图上可以看出，财政收入绝对值呈现稳步增长，绝对值增长呈逐步加快 的趋势。从2000年起，年增长率都在30%以上。 3、全社会固定资产投资(亿元) [pic] 由于近几年苏州市的城建步伐不断加快，固定资产投资额呈逐年上升趋势，绝 对值增长幅度不断加快。固定资产投资增长率从2000年起，呈现强势增长，增幅不 断扩大，距预算今年的投资额将达到1000亿元。 4、实际外资利用（亿美元） [pic] 从外资利用绝对增长和年增长走势都可以看出，苏州作为吸引外资最快的城市 ，实际利用外资增势强劲，随着城建力度的加强、投资环境的改善、园区东扩和新 区西扩，外资利用走势会更强劲。 5、产业结构 随着苏州城市化步伐的加快，从各个产业所占比例有着较大的变化，第一产业逐 渐减少，乡镇城市化步伐变化明显；第二产业呈现较大幅度增长，主要得力于苏州 招商引资力度的逐渐加大，外资引入对产业结构的影响明显；第三产业比例呈现波 动发展，与第二产业增幅有着必然的联系。总体来说，产业结构良好，预计，第一 产业和第三产业的比例还会有一定的下降趋势，第二产业还会有较大的增长趋势。 6、人民生活 |指标 |单位 |02年 |01年 |00年 |02年比01年增| | | | | | |减% | |在岗职工平均工资 |元 |15819 |13670 |11778 |15.7 | |市区居民人均可支配收入|元 |10617 |10515 |9274 |1.0 | |市区居民人均消费支出 |元 |7686 |7270 |7027 |5.7 | |城乡居民储蓄余额 |亿元 |1164.33 |936.94 |8036.97|24.3 | 从反映市区人民生活水平的几个指标来看，在岗职工平均工资逐年上升，涨幅较 大，平均涨幅在15.88%；人均可支配收入呈逐步上升趋势，但02年的涨幅呈现较大 下滑趋势，主要原因是基数较大，但从绝对值增长来看，还是比较大的。随着可支 配收入的增加，人均消费支出也呈现较大的增长，02年比01年增长5.7%。值得注意 的是，居民储蓄余额也呈现较快增长，02年比01年增长24.3%，增幅远远高于收入的 增幅，说明02年虽然一再降息，但拉动内需的效果并不明显，原因是未来家庭教育 支出较大，居民消费管理比较理性。 二、立地环境 1、华亭大厦位置简图： 协和大厦 金门路 名人广场 华银大厦 阊 邮政大厦 金州大厦 干 将 路 地税局 佳福保龄球馆 都市E站 地铁1号线出入口 烟草大厦 城市之邑 胥 华孚写字楼 华联超市 三 香 路 道 前 街 华亭大厦 工行大厦 施乐花园 劳 动 路 商业银行 万年桥大街 皇家贵宾俱乐部 路 农业银行 泰让桥 胥 江 河 2、地理位置： 华亭大厦位于阊胥路和劳动路的交界口，靠近三香路，连接华亭大厦的主干 道是三香路和阊胥路。 3、交通状况： 三香路是东西走向的主干道，西连新区、东接城东。三香路今年完成了由四车 道到六车道的扩容，改善了由来已久的糟糕路况。 阊胥路是南北走向的一条主干道，机动四车道，车流量很大，北接石路商圈， 向南延伸段过泰让桥为盘门路，连接城南。即将竣工的三香路阊胥路立交，将大 大改善华亭大厦周边地区的交通状况。 华亭大厦南侧的劳动路机动车道路宽不过8米，据了解，劳动路将会拓宽；劳 动路南面的老式平房经营有烟杂店、水果店等，一部分已经开始拆迁，预计今年 7月底开展全面的拆迁工作。如果劳动路拓宽工程如期进行，那么华亭大厦的交通 状况将进一步改善。 华亭大厦距离规划中的地铁1号线有600米左右的距离，是一个步行可以接受的 距离，轨道交通也是华亭大厦的优势之一。地铁1号线东起园区管委会，西至天平 山麓，是连接园区和新区的交通干线。 4、公共建设及配套： 华亭大厦隔阊胥路相望的高层建筑是工商银行苏州分行大厦。工行南面是施 乐家园小区沿街住宅的底层店面，经营饮食和医药。 华亭大厦东南面是在建的苏州市城市规划展示馆。苏州市城市规划展示馆是有 苏州城市建设发展有限公司建设，由苏州市建筑设计研究院设计，由苏州二建承 建，预计2004年底竣工。在建的城市规划展示馆为现代馆，建筑面积9894.11平方 米，地下车库面积4000平方米，投资总额已达1亿元以上。附近有华联超市、菜市 场、皇家贵宾俱乐部等。 华亭大厦周边配套情况一览表 |配套类别 |名称 | |娱乐设施 |佳福保龄球馆、胥城娱乐总汇、皇家贵宾俱乐部 | |宾馆酒店 |雅都大酒店、德隆酒楼、胥城大酒店 | |医疗卫生 |妇幼保健医院、苏州大学附属第二医院、苏州市第二人民医| | |院 | |学校 |苏州市第十六中学 | |超市 |华联超市 | |银行 |工商银行、商业银行、农行胥门分理处 | |公园 |本案北侧拟建绿化广场 | |农贸市场 |胥门农贸市场 | 第二章：苏州市房地产市场形势分析 一、03年1季度房地产景气指数运行状况 （一）、综合景气指数运行状况 [pic] 分析： 1、从整个走势上来看，景气综合指数呈稳步上升趋势，说明苏州房地产市场总体走 势良好. 2、2003年1季度房地产景气状况上升最快，景气值达128.01，比上季度增长11.5点 ，比去年同期提高22.5点，说明1季度房地产市场发展强劲，并继续呈现上扬趋势 。 3、从02年4季度开始，由于受到有关部门出台的一系列旨在规范房地产市场、鼓励 购房消费信贷政策等利好因素的刺激，指数增势强劲，走势呈近似直线攀升。 4、受央行最近出台的消费信贷新政策的影响，指数的走势可能有所下滑，这虽然能 在一定程度上能从资金链上控制金融风险与房地产市场过热，但在一定程度上也 可能挫败市场信心。 （二）、综合指数成因分析 |指数名称 |指数值（%） |与上年同期相比 |与上季度相比 | | | |增减（点） |增减（点） | |综合景气指数 |128.01 |22.5 |11.50 | |开发投资指数 |164.74 |50.95 |16.05 | |资金来源指数 |155.07 |53.43 |45.05 | |土地购置指数 |117.99 |-6.58 |-30.00 | |土地开发指数 |105.24 |2.17 |15.75 | |空置面积指数 |109.85 |5.23 |0.72 | |新开工面积指数|108.75 |4.77 |-6.95 | |竣工面积指数 |116.44 |31.7 |11.50 | |销售价格指数 |129.12 |20.07 |20.69 | 分析： 从综合指数的8个分类指数来看，与去年同期相比景气水平7升1降、与上季度（ 2002年4季度）相比景气水平6升2降，综合景气运行状况明显好于去年。 1、房地产开发投资分类指数：截至3月份，全市房地产开发投资完成34.28亿元，比 上年同期增长147.86%，继续保持强劲的增长态势，这一指标也是拉动综合指数上 升的主要力量。 2、土地购置指数：截至3月份，该分类指数值为117.99点，比上年同期、上季度均有 明显下降，说明土地购置指数有回落趋势，主要原因是受到国土资源局下发的“清 理园区用地、加强供应调控”这一政策的影响。 3、空置面积分类指数：截至3月份，该分类指数为109.85，呈现缓慢上升态势，但 相对于施工面积分类指数的增幅而言，苏州商品房空置面积正逐月减少。1季度， 全市商品房空置面积为106.08万平方米，比上年同期减少37.1%，这正是由于目前 苏州房市相当火爆，消化了大量的空置面积。 4、新开工面积分类指数：截至3月份，全市新开工各类商品房面积234.82万平方米， 同比增长75.45%。该分类指数为108.75，比上季度回落6.95点，比去年同期略有提 高，这也说明，苏州房地产业仍然有很强的发展后劲。 5、竣工面积分类指数：自从2002年第2季度以来，该分类指数一直运行在高位，目前 为116.44，比去年同期提高31.7点、比上季度提高11.5点，说明随着房地产投资进 度的加快，商品房的供给呈快速增长趋势，现房紧张的状况将得到一定的缓解。 6、商品房销售价格分类指数：1季度，全市商品房实际销售均价为2412元/平方米， 其中住宅均价为2245元/平方米，分别比上年同期增长34.45%、32.37%。该分类指 数的稳步上升，也有效的促进了综合景气指数的上升。但我们也应该看到，价格的 大幅上扬，必然会缩小市场需求面，给楼市带来一定的风险，不利于房地产市场的 健康良性发展。 二、苏州市房地产供给形势分析 （一）、苏州房地产市场住宅供应形势分析 1、住宅市场供应总形势 2002年，全市住宅施工面积为1238.06万平方米，比上年增长79.21%；新开 工面积为846.58万平方米，比上年增长102.61%；竣工面积464.94万平方米，比 上年增长20.37%。施工面积和新开工面积都有非常大的增长，涨幅都在79%以上 ，竣工面积的涨幅比较小，仅为20.37%，随着工程进度的进展和投资力度的加 强，2003年现房供应量将大大增加，购房难的供求矛盾有望得到进一步的缓解 。 其中古城区住宅开发的施工面积为157.64万平方米，比上年增长56.27%， ；新开工面积为95.84万平方米，比上年增长63.48%；竣工面积为59.83万平方 米，比上年增长6.24%，可以看出，施工面积和新开工面积都有较大的增长，涨 幅都在60%左右，但竣工面积的涨幅比较小，仅为6.24%。 2、苏州房地产市场住宅供应特点 ①.房地产开发投资增长迅速 2002年的苏州楼市在有关部门出台的一系列规范房地产市场、鼓励住房消 费信贷政策的推动下，全市房地产开发、投资继续保持较高的增长幅度，全年 房地产投资首次突破百亿元大关，达107.34亿元，其中住宅共完成投资额为86 .14亿元，比上年增长53.5%。古城区共完成投资15.92亿元，占全市住宅总投资 的18.48%，比上年增长36.41%，对推动苏州地区经济的发展起到了积极的作用 。 ②.高档住宅供应量增长明显 2002年，苏州市区高档住宅（高档公寓和别墅）共完成投资7.08亿...
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