九江项目市场调研报告
九江项目市场调研报告 第一部分 九江房地产市场调研报告 调研截止日期：2001.5.30 第一节 调研目的 通过了解九江市房地产市场现时和潜在的供应量、现时营销状况及项目周边的交通 状况、配套设施、市场消费能力等方面的信息，分析掌握项目片区房地产及商业发展趋 势，对目标项目进行可行性分析，风险分析等，为开发商投资决策提供准确、有效的依 据。 http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载) 第二节 调研区域界定 本项目位于庐山区前进东路以南200米处；调研区域包含九江市浔阳区和庐山区两个 区域。住宅调研主要集中在九龙街片区、庐峰东路片区、九江市开发区、湖滨小区以及 前进路片区等具有一定规模的住宅开发区，商铺调研区域主要集中在九龙街、浔阳路、 大中路（步行街）、前进路等商业繁华路段。 http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载) 第三节 片区概况 一、片区发展现状 九江地处江西省北部、长江和鄱阳湖交汇处，北依著名避暑胜地、世界级风景区庐 山，是集名山（庐山）、名江（长江）、名湖（鄱阳湖）于一体的具有2200多年历史的 文化名城。130多年前，九江就是对外通商口岸，1992年被国务院批准为长江沿岸开放城 市，经济相对发达，水陆空交通便利，素有“七省通衢”之誉。京九铁路的开通为九江投 资环境的改善，经济的腾飞注入了新的活力。长江和京九铁路两条大动脉在九江市区交 汇，九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点。 长虹大道作为庐山区和浔阳区的的分界线，不仅在地域上将其分隔，而且在经济发 展水平上，长虹大道南北两个片区（以北为浔阳区，以南为庐山区）也存在着明显的差 异。浔阳区由于地处原商业中心区，商业格局、氛围的传承发扬，使得浔阳区的商业非 常繁荣，片区经济发展水平较高；而庐山区由于远离市中心商业繁华地段，京九铁路横 穿该片区，无形中对中心区商业辐射形成了一种阻碍，而且由于该片区原为工业区，国 有大中型企业多集中于此，现今，这些国有企业大多处于举步唯艰或亏损状态，因此， 庐山区经济水平相对浔阳区来说较为落后。 二、片区配套设施状况 随着九江市区范围和商业辐射范围的不断扩大，以及周边区县人口的迁入，庐山区 前进路段渐呈现繁华景象，各种配套设施也逐步跟进，日趋完善。具体情况如下： （一）交通配套 本项目位于十里大道右侧，前进东路以南200米处。由于十里大道是连接浔阳区和 庐山区的纽带，具有成熟的交通体系，交通便 利，特别是往返于市中心的车辆较多，发车频率较高，约每5分钟就有一班。具体情况如 下表： 项目片区公交车配套统计表 |车号 |起点站 |终点站 |车号 |起点站 |终点站 | |1路(101) |师专 |五七二七 |2 |汽车站 |莲花洞 | |1路(102) |火车站 |轻机 |7 |汽车站 |通远 | |1路(103) |火车站 |昌河公司 |13 |新桥头 |江氧 | （二）生活、商业配套 由于前进路段是庐山区的中心区域，庐山区区政府、庐山区地税局、庐山区人民检 察院等各行政事业单位及家属区都位于此，另外，周边住宅项目的启动聚集了片区内的 人气，带旺了片区的商业。 该片区周边生活配套基本能满足日常生活所需，由于该片区居民收入水平普遍较低 ，除派拉蒙和沃尔得两个大型超市外，其余大多为小商铺经营，档次较低，极少有品牌 专卖店。该片区内还有庐山区小商品市场和九江城南综合市场两个具有一定规模的市场 ，由于市场整体形象较差，目前处于经营状况不太理想。 该片区目前休闲娱乐和康体健身配套设施极其匮乏，周边居民对这类配套设施需求 程度较高。 （三）金融配套 项目周边有中国工商银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、十里信用社、信 用合作社、十里邮政支局，金融配套较为完善。 （四）教育及医疗配套 项目周边现有庐山区中心幼儿园、海后幼儿园、船校幼儿园、希望幼儿园、小天使 幼儿园、庐山区实验小学、庐山区中学、九江职工学校、九江财经高专、新华书店等教 育设施，能基本满足该片区居民子女就读的要求。 医疗配套有庐山区人民医院、中西医疗门诊部、九江庐山区血防医院门诊部、空军 九江专科医院，完全可以满足该片区居民的医疗保健要求。 片区配套设施一览表（主要针对项目周边配套） |配套类别 |配套项目 | |商业配套 |派拉蒙超市、沃尔得超市、庐山区小商品市场、九江城南综合 | | |市场 | |餐饮 |老字号、三味火锅、实力饮食中心、十里大酒店 | |金融 |工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、十里信用社 | |教育 |中心幼儿园、海后幼儿园、船校幼儿园、庐山区实验小学、庐 | | |山区中学、九江职工学校、九江财经高专 | |医疗保健 |庐山区人民医院、中西医疗门诊部、九江庐山区血防医院门诊 | | |部、空军九江专科医院 | |其它 |蓝桥酒吧、十里邮政支局 | 第四节 九江各片区现状分析 九江市主要包括浔阳区、庐山区、开发区三个区，主要通过十里大道、九瑞大道、 浔阳路等几条重要道路紧密地联系在一起。由于地理位置、建设时间等存在着差异，使 得各区在经济发展水平上存在着明显差异，从而导致了各区房地产市场发展程度也不同 。 一、浔阳区及开发区房地产概况 浔阳区自古以来就是人口聚集区，市区内大部分常住居民都集中于此。人气的聚集 ，使得该区的房地产市场快速升温。目前，在建在售项目主要集中在九龙街、庐峰东路 、庐山南路、长虹大道及滨江路，特别是九龙街，由于政府将其规划为九江市第三条商 业街，引起一股开发热潮，目前在建项目共有9个。 开发区由于建设时间不太长，交通、生活、商业等各种配套设施等都不太完善，因 而制约了房地产的发展，目前在售的具有一定规模的项目只有弘雅花园。(具体情况见下 表) |楼盘名称 |发展商 |位置 |总建面积 |户型结构 |户型面积 |建筑类别 | | | | |（M2） | |（M2） | | | | | | |三房两厅 |118~135 | | | | | | |四房两厅 |144 | | | | | | |复式 |147~203 | | |龙跃花园 |民生集团|九龙街 | |三房两厅 |122~151 |多层 | |学洲城 |东盟实业|九龙街 | |两房两厅 |73~110. |多层 | |(东盟3期) |集团 | | | | | | | | | | |三房两厅 |102~137 | | |钻石名苑 |安美达房|九龙街 |38000 |两房两厅 |94~103 |9栋/多层 | | |产 | | | | | | | | | | |三房两厅 |116~123 | | |向阳苑 |安居房产|九龙街 |53000 |两房两厅 |90~110 |8栋/多层 | | | | | |三房两厅 |130~160 | | |庐峰小区 |经济适用|庐峰东路 |150000 |一房一厅 |64 |多层 | | |住房发展| | | | | | | |中心 | | | | | | | | | | |两房两厅 |83~115 | | | | | | |三房两厅 |118~151 | | |庐峰南小区 |振兴房产|庐峰东路 |65000 |两房 |79~91 |12械/多层 | | | | | |三房 |91~156 | | | | | | |四房两厅 |131~155 | | | | | | |复式 |227~279 | | |湖滨花园 |信华集团|庐山南路 |35000 |两房两厅 |92~120 |多层、小高| |（中心区、东 | | | | | |层 | |区） | | | | | | | | | | | |三房两厅 |127~169 | | | | | | |四房两厅 |153~161 | | | | | | |六房三厅 |179~224 | | |龙鑫花园 |华龙房产|长虹大道 |120000 |两房两厅 |83／93 |多层 | | | | | |三房两厅 |99／119 | | | | | | |四房两厅 |138／169 | | | | | | |五房二厅 |145 | | |滨江现代城 |新华新房|滨江路 | |两房两厅 |112~126 |高层 | | |产 | | | | | | | | | | |三房两厅 |150~161 | | |弘雅花园 |北方房产|九瑞大道 |120000 |二房两厅 |88~102 |多层 | | | | | |三房两厅 |124~126 | | 浔阳区及开发区主要在售楼盘情况一览表 二、庐山区房地产概况 庐山区由于距离市中心较远，且为工业集中区，常住居民较少，房地产起步较晚， 大多数楼盘开发仍处于零星开发状态，具有规模的楼盘较少。 由于交通便捷、周边县区人口的迁移、市区范围的扩大等因素的刺激，使得该区房 地产有一定的升温，特别是浔海花园的大规模开发，对该片区的房地产开发与需求起到 了一定的拉动作用。项目周边在售楼盘主要有浔海花园、庐林花园等，具体情况如下： 项目片区在售楼盘情况一览表 |楼盘名称 |发展商 |位置 |总建面积 |户型结构 |户型面积 |建筑类别 | | | | |（M2） | |（M2） | | | | | | |三房两厅 |100~119 | | | | | | |四房三厅 |168/180 | | |庐林花园 |鸿昌房产|前进东路 |32000 |两房两厅 |79~96 |多层(8栋) | | | | | |三房两厅 |107~142 | | |龙洲花园 |龙洲房产|前进东路 | |两房 |64/88/93 |多层 | | | | | |三房两厅 |120 | | | | | | |四房两厅 |149 | | |新中商住楼 | |前进东路 | |两房两厅 | |多层 | | | | | |三房两厅 |153 | | 第五节 九江现时物业分析 一、建筑形式分析 从调查资料显示，目前九江在售楼盘建筑形式主要以多层为主，高层项目较少，仅 有滨江现代城、年丰大厦、锦湖豪庭、滨江花园几个楼盘。主要有以下几个原因： （一）价格因素： 目前九江市整体购房能力有限，而高层价格相对较高，均价大多在1800元／m2以上 ，相对而言，多层均价大多在1200元／m2左右。所以市民更容易接受多层的价格。 （二）物业管理费： 高层由于管理成本较高，因而物业管理费较高，大多在0.8元／m2，而多层物业管理 费仅为0.2元／m2左右。 二、项目规模分析 目前九江市在建在售项目有60多个，但开发规模都较小，总建筑面积大多在3～6万 平方米，10万平方米以上的项目仅有少数几个，如龙鑫花园、庐峰小区、弘雅花园，其 总建筑面积分别为12万平方米和15万平方米。项目周边楼盘大多属小规模开发，只有号 称“九江第一社区”浔海花园开发规模较大，总建筑面积为10万平方米。 部分楼盘规模具体情况见下表： 部分楼盘规模情况表...
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