顺驰太阳城二期可行性研究报告
目录 引言—————————————————— 第 2 页 第一部分 项目总体概况——————————第 3 页 第二部分 法律及政策性风险分析——————第 7 页 第三部分 市场分析————————————第 8 页 第四部分 项目素质分析——————————第 23 页 第五部分 总体发展构想——————————第 27 页 第六部分 太阳城2期开发建议———————第 30 页 第七部分 经济可行性分析—————————第 35 页 引言 顺驰太阳城的前身是天津市政府重点安居工程——丽苑居住区二期，与华苑、梅江、 双林、西横堤并列被称为天津市五大居住区，在天津市住宅开发市场上占有举足轻重的 地位。 顺驰太阳城项目起步区住宅建筑面积25万平方米、2期规划住宅建筑面积27万平方米 ，由我公司独立开发，关于后期5、6、7、9、10五个地块的开发，我公司已经与天津市 安居工程办公室达成合作意向。太阳城项目全部建成后，住宅建筑面积将达到140万平方 米，其开发运作标志着天津市住宅开发进入了大盘时代，具有划时代的意义。 太阳城项目在公司乃至整个顺驰集团的开发事业中都占有极其重要的地位，其成功 运作将使顺驰发展公司的开发规模急剧扩大并使企业在项目策划、产品创新、操作手段 、工程建设、销售推广等各方面的能力都得到飞跃式的提高。 顺驰太阳城项目由于自身具有良好的素质，未来的土地升值潜力较大，其成功运作 可为公司带来巨大的现金流量并实现住宅及经营性公建项目的可持续性开发。 第一部分 项目总体概况 1. 地理位置 顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外2.8公里处，东起博山道，西到昆仑北路，北接 增产道，南至卫国道。 太阳城2期为4#、8#地块，位于东真理道以北。（见地理位置图） 2. 地块现状 顺驰太阳城项目共包含12个地块，地块总面积148.66公顷，红线内用地127.90公顷 。 各地块的用地状况详见下表：（单位：公顷） 太阳城用地状况表 |项 目 |地块总面积 |红线内用地 |道路用地 | |1号地 |18.24 |15.56 |2.68 | |2号地 |18.77 |16.78 |1.99 | |3号地 |12.66 |11.05 |1.61 | |4号地 |18.82 |16.34 |2.48 | |5号地 |21.41 |19.20 |2.21 | |6号地 |15.00 |12.77 |2.23 | |7号地 |10.76 |8.73 |2.03 | |8号地 |11.77 |9.59 |2.18 | |9号地 |5.23 |4.34 |0.89 | |10号地 |7.47 |6.85 |0.62 | |16号地 |4.92 |3.69 |1.23 | |25号地 |3.61 |3 |0.61 | |总计 |148.66 |127.90 |20.76 | 目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。 地块四周及区内的主要道路已经修好，外侧有围墙与外界分隔。 3. 交通状况 该项目地理位置优越，周边道路四通八达，距中环线2.8公里，距市中心5公里、天 津站7公里、天津机场9公里。卫国道规划红线宽度70米，是连接市区与天津机场及京津 高速公路的城市主干线。东真理道红线宽度40米，在太阳城地块内横穿而过，全线贯通 后可直通河北区中心位置。居住区内另有两条主要道路为天山北路与贺兰路，红线宽度 均为30米，现已建成，向南直通万新村居住区。 太阳城地块西侧紧邻规划中的东南半环——昆仑路段，目前东南半环黑牛城道路段及 海河大桥工程正在紧张施工，整个工程预计3至5年内完成。东南半环建成后将极大地缓 解市区东南部交通的紧张局面，并促进周边区域的经济发展。 2002年市政府将投资改造河东区的基础道路设施。位于卫国道以南的两条城市主干 道路——程林庄路与张贵庄路的改造工程，计划于2002年相继动工。程林庄路改造工程现 已启动，张贵庄路规划为宽度100- 140米的“世纪大道”，计划年底竣工。改造完成后，将使河东区的交通状况得到根本性的 改变，并使周边市容市貌以及人文环境都得到明显的改善。 规划中的地铁2号线沿卫国道修建，东起天津机场，西至地铁1#线新华路站，中环线 以外规划为高架轻轨铁路，在贺兰路与卫国道交口设计有地铁站。为迎接2008年北京奥 运会，地铁2号线工程预计2005年动工兴建，2008年以前投入使用。地铁2号线的兴建将 为太阳城及周边居民带来极大便利，大幅提升沿线地块的区位价值。 目前，丽苑一期已建有公交总站，现有公交路线为： 668路 丽苑至水上公园 907路 丽苑至大同门（丁字沽） 847路 丽苑至王顶堤 640路 丽苑至一中心医院 827路 丽苑至劝业场 4. 周边环境 从自然环境看，太阳城地块西侧是月牙河，东北侧为北塘排污河，而且其紧邻程林 庄工业区，工业区内多大型工厂，目前仍有一部分在生产，自然环境一般。但从现场实 际调查情况看，上述不利因素的影响主要是心理上的，实际影响不大。 首先，附近的工厂近几年经过关停并转，大多已经不再生产，现在对周边的环境影 响不大；其次，天津市夏季主导风向为西南风，排污河处于太阳城地块的下风口，而且 地块与排污河之间目前有高大树木和围墙相分隔，基本上没有影响，此外，北塘排污河 在不久的将来将改造为地下暗河，届时，将彻底消除此河对该地块的影响；另外，作为 天津城市景观改造工程之一的月牙河改造工程目前正在进行，2002下半年改造完成后， 将成为太阳城周边的一条漂亮的景观河。 从人文环境看，太阳城地处河东区与东丽区结合部，南侧为万新村居住区。卫国道 一侧由于人口相应减少，道路两侧的状况有较大改观，卫国道沿线聚集了一些平均售价 在2500元/平方米左右的项目，一定程度上带动了区域内人文环境的改善。 5. 周边生活配套设施 太阳城项目周边的生活配套设施主要包括：
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