重庆奥林匹克花园项目市场调研报告
重庆奥林匹克花园项目 市场调研报告 第二分册 竞争态势分析 All Right。 市场竞争环境概述 高端市场竞争日趋激烈 1、北部新区主要楼盘概览 |项目名称 |物业形态 |价格水平 |销售时间 | |蓝湖郡 |联排别墅、独立别 |5000元/ M2起 |待定，估计在8 | | |墅 | |月 | |棕榈泉国际花园 |联排别墅、独立别 |5000元/ M2起 |2004年7月25日 | | |墅 | | | |保利集团 |独立别墅 |未定 |尚早 | |鲁能星城 |多种建筑形式 |2800-4300元/ |开始认购 | | | |M2 | | |蓝山湖 |联排别墅 |未定 |尚早 | |天湖美镇 |花园洋房 |4000元/ M2起 |待定，估计在8 | | | | |月 | |财富中心 |小高层、花园洋房 |3800元/ M2起 |待定，估计在8 | | | | |月 | |水晶郦城（三、四 |小高层、高层 |3800元/ M2起 |待定，估计在8 | |组团） | | |月 | |佰富高尔夫 |独立别墅 |10000元/ M2起|待定，估计在年| |别墅 | | |底 | |比华利 |独立别墅 |10000元/ M2起|2004年4月17日 | 2、北部新区市场迅速放量 通过上表我们可以看出多个楼盘的开盘时间都集中在8月份。因此，今明两年整个市 场上高档楼盘的供应量会迅速放大。 从市场调研报告中我们可以看出，现在北部新区已经销售和即将销售的楼盘有蓝湖郡 、天籁美社、财富中心、棕榈泉国际花园、比华利豪园、鲁能星城等项目，现以蓝湖郡 的销售为例，仅一期就有湖边独立别墅29栋，总面积11600平方米左右，市场价值约1.5 亿元，联排别墅743栋，总面积185750平方米左右，市场价值约10亿元，再看棕榈泉，一 期住宅300余套，总建筑面积70000平方米左右，市场价值约4亿元以上，七月二十五日开 始对外销售，还有当前天湖美镇强大的广告攻势为八月份的开盘积极准备，天湖美镇建 筑面积40万方，估计市场价值约16亿元。就这三个楼盘我们可以看出总市值超过31亿元 ，共能容纳 约3000户左右。很现实的一个问题是，这三家楼盘的开发商都希望在一年内把一期房销 售出去，回笼资金约20亿元左右。意味着市场上的居民财富有近20亿元会在一年内流向 这三家开发公司。 3、产品定位趋于一致 现在北部新区推出的楼盘包括了独立别墅、联排别墅、花园洋房、高尔夫别墅等多种 建筑形态，基本涵盖了建筑的主流产品。各个楼盘在产品定位和设计上趋于雷同，产品 同质化趋势严重，社区主题没有实质性差别。后续开发的项目想要在产品上有所突破非 常困难。 4、地理位置相对集中 除鲁能星城外，其余楼盘都很集中，消费者在购房选择的时候几乎不用考虑地理位置 因素，更多的是比配套比服务等软件因素。 5、竞争态势分析 市场现在共有三个梯队的产品，分别在不同的时间形成不同的竞争趋势。 第一梯队是以金科天籁城中华坊、美社、龙湖水晶郦城一期为代表的楼盘。 这部分楼盘已经全部销售结束，在市场上取得了骄人的成绩，他们是北部新区的第一批 掘金者，通过自身项目的推广，吸引了消费者的眼球，提升了开发公司的品牌知名度， 可谓名利双收。这一梯队的产品现在不会对市场产生冲击，更多的作用是起到标杆作用 ，成为后面开发项目的超越目标。 第二梯队是以龙湖蓝湖郡、鲁能星城、金科天湖美镇、财富中心、比华利、佰富高尔 夫、水晶郦城二期、棕榈泉国际花园等为代表的楼盘，这部分项目正在积极准备上市， 而且都集中在今年下半年开始销售。这部分楼盘市场定位除独立别墅外，都是在竞争同 一层次的客户，所以他们面临的竞争是异常激烈的。 第三梯队是以奥林匹克花园、蓝山湖、融科智地、保利集团等为代表的三梯队。这部分 项目的产品面世时间还有很长一个过程，暂还不能和第二梯队的楼盘形成竞争，三梯队 的市场前景还有待于从第二梯队的市场反应中来分析。但明显的一个问题是，一、二梯 队销售完成后，将会从市场上消化大量的客户资源。 第一部分 竞争环境背景 一、北部新区简介 重庆北部新区于2001年4月25日挂牌成立。按照规划，北部新区将是未来重庆经济最 为活跃、高科技人才大量聚集、商务发达的新城区，园区内规划布局了未来新重庆的涉 外生态商务区、使领馆区、重庆光电产业基地、重庆软件产业基地和重庆医疗器械产业 基地。雄厚的产业发展背景、巨大人口涌入和众多高新产业从业人员，无疑使这里拥有 取之不竭的住房需求。 1、明显的区位优势 北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高 等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区，规划面积13 6.6平方公里，是重庆中心城区难得的一片大面积开发区。北部新区在中国西部拥有通达 四川、贵州、陕西、湖北、湖南等地最便利的交通优势：是中国西部南北（渝黔、渝合 高速公路）、东西（成渝、渝涪高速公路）公路大通道交汇枢纽；将于2005年通车的渝 怀铁路横贯境内，重庆铁路客运枢纽江北客运站聚散人数居西部前列；濒长江、嘉陵江 两江，得长江黄金水道舟楫之利，设计70万标箱、连接长江三角洲的寸滩港集装箱码头 已于2003年7月开工建设。中国西南最大的电信交换枢纽落户其南缘。优越的地理位置和 发达便捷的交通、通信条件，赋予北部新区明显的区位优势。 2、广阔的发展空间 北部新区建设用地91.73平方公里，规划人口65万人。由人和、大竹林、礼嘉、黄茅 坪、翠云、鸳鸯、金山7个组团构成，呈多中心、组团式布局结构，组团之间由生态林地 、公园绿地间隔。北部新区分为北部新区经开园、北部新区高新园，分别全面委托重庆 经济技术开发区（经开区）和重庆高新技术产业开发区（高新区）实施开发建设，这有 利于充分发挥两个国家级开发区的骨干支撑作用。 3、重点发展的产业 北部新区产业布局以发展“十里汽车城”和光电产业基地为重点。规划将“十里汽车 城”打造成为以福特轿车、力帆汽车为主体的中高档轿车生产基地，微型车、重型货车、 大型客车及零部件生产研发基地，集生产、研发、贸易、博展、教育、旅游等综合功能 为一体的新型工业区。汽车城已入驻长安福特轿车15万辆、力帆轿车5万辆项目和十多家 海内外知名汽车零部件企业。北部新区正按照新的思路、调动各方面积极性打造“十里汽 车城”，重点支持长安福特和力帆轿车发展，推动轿车和发动机、微型车、重型货车、大 型客车、汽车空调、汽车技术研发中心等重点工程，引进一批专用车、改装车和汽车零 部件生产项目，引导一批海内外汽配企业特别是民营汽配企业入驻并实现摩托车零部件 生产向汽车零部件生产的转化。 规划以光电产业基地为重点推进高新技术产业项目的引进和发展。在高新园实施“三 、四、五”产业发展重点，即集中建设光电子、生物医药工程、软件三个产业基地；重点 培育发展电子信息、新医药和生物医学工程、新材料和环保、机电一体化四大主导产业 ；办好留学人员创业园、软件园、生物生化技术开发园、光电技术开发园、机电一体化 技术开发园五个专业孵化器。引进和发展信威、华邦、海扶等一批医疗器械、生物制药 、通讯网络、电子元件和软件项目。 4、良好的基础设施和生态环境 北部新区开发建设近四年来，一批重要的基础设施已经建成投入使用，能基本满足企 业入驻需要。从2003年开始的新一轮综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、 园区基础设施等骨干工程建设将投资450亿，打造良好产业发展和人居环境，2007年左右 将基本建成。现在，金开大道等一批主干道已经通车，供水加压站、变电站等一批设施 已投入使用，渝怀铁路、重庆铁路客运枢纽江北客运站、寸滩港集装箱码头和物流园区 建设进展顺利；一批骨干道路建设快速推进，将形成网络式、命名为“金系列”的“开山通 海兴渝州”的七条骨干路网；连接北部新区的4条轨道交通线已完成规划，其中3号线（市 中心区-江北国际机场）将在年内开工，6号线（北部新区- 北碚）将提速推进。完善的基础设施将构成北部新区公路、铁路、水运、航空综合立体 交通网络。 一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性 重点基础设施项目正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。100米宽16.5公里长的 嘉陵江沿江景观带已邀世界著名规划企业德国佩西公司、重庆市规划设计院进行形象设 计，将于2004年动工；重庆汽车会展中心即将动工；正在加快推进的重庆经贸科技会展 中心、国际双语学校、国际医院、高档生活区、高尔夫球场、人和民俗文化村等将提供 最佳的经贸、居住、休闲、旅游环境。 北部新区注重生态环境建设，坚持以人为本，创造“人与自然，城与自然”和谐共存的 生活、工作休闲环境。将构筑山水园林主体框架，分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园 、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地和公园绿地等绿色生态空间，形成“人. 城.自然”共谐共存的生态环境。 5、优惠的扶持政策 北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的 政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。工业用地实行优惠地价 ；租用标准厂房实行优惠价格；生产性企业享受优惠电价；财政按企业入库所得税额安 排专项扶持资金；工业企业所得税按15- 10%的税率征收；高新技术企业所得税实行“两免三减半”；实行高新技术成果转化项目“ 两税”增长部分由财政安排企业使用；企业建设费实行优惠；对出口商品等实行贴息；重 大项目采取“一事一议”、“双赢多赢”方式商洽。 6、快捷的服务方式 在北部新区服务就是生产力，建设诚信政府、服务型管委会是一贯要求。为服务快捷 ，重庆市政府决定，将市政府的职能委托给北部新区管委会，将市政府相关部门的职能 委托给经开区、高新区管委会，简化了办事程序，提高了效率。北部新区经开园、高新 园实行小机构、大服务，最大限度简化审批程序，实现体制创新和建立快捷的服务方式 ，建立了投资者投诉制度；对进入的项目实行跟踪式、全程式、保姆式服务。已经竣工 的经开园金山大厦、基本竣工的高新园管理服务中心大楼设”一站式服务大厅“，实行”一 站式服务“和”首问责任制“，实现权限内投资项目审批和政务服务不出园区。 7、开发建设步入上挡提速的轨道 ⑴ 基础设施提速建设。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成固定资产投资98.5亿元 ，其中基础设施建设投资49.7亿元，均比上年同期有较大幅度增长；北部新区经开园和 高新园完成固定资产投资52.9亿元，比上年同期增长60.4%，其中基础设施建设投资39. 2亿元，比上年同期增长66.7%。市政府确定的北部新区14个重大项目进展顺利。 ⑵ 落户开发区的项目和投资明显增多。近四年来，北部新区经开园和高新园引进项目122个 ，合同投资总额269.1亿元，其中建成投产16个，开工建设52个；2003年引进项目87个， 占历年引进项目总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。 ⑶ 入驻开发区项目生产经营状况良好。2003年，北部新区包括经开区、高新区实现国内生 产总值130.2亿元，同比增长28.8%；完成工业总产值426亿元，同比增长35.7%；其中规 模以上工业总产值379亿元，占全市规模以上工业总产值的23.9%；外贸出口实现9890万 美元，同比有较大幅度增长。2003年，北部新区经开园、高新园实现国内生产总值14亿 元，比上年同期增长53.9%；完成工业总产值39.4亿元，比上年同期增长2.3倍。 二、北部新区竞争态势综述 北部新区拥有开阔平坦的土地，最具吸引力的城市发展前景，它正吸引着境内外众多房 地产巨头的抢先进入，上千亩成片开发的超级大盘正在成为重庆楼市里引人注目的焦点 。北部新区成立的时间不长，但是该区域内的房地产市场却发展迅速，短短的两年时间 已经成为我市北部市场的一颗耀眼的明珠。龙湖水晶郦城、蓝湖郡、比华利豪园、财富 中心、天湖美镇、棕榈泉及鲁能星城等大盘项目在北部新区推出，使该片区成为重庆市 当之无愧的大盘展览馆。 龙湖1600亩的“蓝湖郡”已破土动工、香港裕汇集团的棕榈泉也盖定1200亩良田、保利 集团3200亩封地正在谋划，而联想控股的融科智...
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