蔚蓝海岸开发模式提炼
蔚蓝海岸开发模式提炼 （提纲） 1. 总体思路 1. 模式提炼目的 总结蔚蓝海岸的成功开发经验，从中提炼和整合出一种超前的、企业专有或擅长的、 值得在后续项目开发中加以贯彻和发扬的开发模式，以促成卓越地产品牌的独特性和 连续性。 2. 提炼方法 先发散，后收缩 3. 提炼程序 o 开发模式类别分析 o 开发模式构成要素和特征分析 o 蔚蓝海岸模式构成要素表现和构成特征符合性分析 o 对筛选出的特征进行整合，形成卓越地产开发模式 2. 房地产开发模式类别分析 1. 目前流行的模式界定方法 o 以项目区域定义开发模式：郊区化项目开发模式（TOWNHOUSE）、市区大型项目 开发模式（新都市主义）、景观（海景、湖景等）物业开发模式等 o 以项目规模定义开发模式：城镇开发模式、创新科技园区开发模式、大盘开发 模式（大盘主义）、单体楼盘开发模式等 o 产品类别定义开发模式：别墅开发模式、酒店开发模式、酒店式公寓开发模式 、商务公寓开发模式、旅游地产开发模式、度假物业开发模式、小户型开发 模式等 o 以客户定位定义开发模式：豪宅开发模式、白领概念开发模式、工薪概念开发 模式、经济适用房开发模式、老年人住宅开发模式、单身公寓开发模式等 o 以产品用途定义开发模式：旅游地产开发模式、度假物业开发模式、商务公寓 开发模式、产权式酒店开发模式、CLD开发模式、CBD开发模式等 o 以市场概念定义开发模式：生态住宅开发模式、环保住宅开发模式、健康住宅 开发模式、节能住宅开发模式、SOHO住宅开发模式、智能化住宅开发模式等 o 以开发特色定义开发模式：概念先行型开发模式、逆境突破开发模式、精品开 发模式、风格创新开发模式、文化、艺术主题地产开发模式等 o 以复合地产定义开发模式：体育地产开发模式、教育地产开发模式、旅游地产 开发模式、农业地产开发模式、 o 以市场扩张方式定义开发模式：规模化品牌扩张开发模式、专业化连锁开发模 式、品牌连锁开发模式（品牌输出，奥龙计划）等 o 以企业介入开发过程的深度定义开发模式：专业型开发模式（集中于房地产开 发管理，也称爱立信式）、全能型开发模式（除开发管理外，成立自己的建 筑公司和物业管理公司，也称老福特式）等 o 以企业或项目成熟运作定义开发模式：万科模式、碧桂园模式、金地模式、奥 林匹克模式、现代城模式等 2. 蔚蓝海岸开发模式属性分析 从以上模式归类方法看，此次模式提炼应该属于以企业或项目成熟运作界定开 发模式 3. 可以参照的企业和项目成熟运作模式特征表述 o 万科地产模式（专业化品牌扩张型，市场领跑者，专业化、品牌化路线，跨区 域品牌扩张，塑造全国性品牌，江湖盟主策略） o 碧桂园模式（规模化实力扩张型，在强势品牌带动下的规模化生产和规模化营 销，纵向一体化的企业运作，模式化、工业化的产品路线，高门槛（现楼） 营销策略） o 金地模式（专业化精品型，注重企业文化与企业制度建设，精品路线，品牌与 企业成长性很强，开始由区域市场向全国市场扩张） o 奥林匹克模式（主题与专业开发型，概念地产，复合地产，主题地产，注重速 度与创新，注重概念炒作，短期内高度集中市场注意力，实现快速营销，由 项目公司到专业化公司，与众不同的是在技术领先、概念领先基础上达到了 高度专业化，强调资源整合和战略联盟，面向大众的根本性需求，连锁化全 国性品牌扩张，全国性网络） o 现代城模式（个性张扬炒作型，差异化策略，前瞻，前卫，求新求异，以奇制 胜，注重包装炒作，把某种趋势性的消费需求（如智能化、网络生活、生态 化）极端化，攻其一点不计其余，无限夸大，针对精英阶层、前卫一族） o 丽江花园模式（积累完善型，从一个项目开始到一个项目结束，一切都以项目 运作为中心，企业运作是由项目公司到专业公司，产品成熟，配套完善，做 社区文化和生活方式） 3. 开发模式构成要素和特征分析 1. 模式构成要素 o 开发管理模式 管理理念 管理组织构架：直线制、职能制、事业部制、矩阵制等 管理优势：投资决策优势、融资优势、成本管理优势、工程技术和质量管理 优势、营销管理优势、人才优势等 o 开发运作模式 开发理念 土地获取 项目定位 规划设计：规划布局、建筑设计、环境设计、配套设计 营销推广： 物业管理：服务内容、社区文化 o 市场扩张模式 企业目标：区域品牌、全国性品牌、世界性品牌 融资方式：自有、贷款、垫资、销售回款、企业债券、股票上市等 方式选择：直接介入型（激进型）、物业管理先行型（慎重型） 人才补给：集团输送、本地化 2. 要素应该符合的特征 o 成功项目所表现的：只有成功项目的模式才有提炼的必要 o 相对比较先进、科学、符合发展潮流的：成功项目中也有不足，对这种缺陷必 须剔除 o 已经取得客户认同的：企业认为是精华，如果未能得到客户认同，迟早会淘汰 o 比其他项目明显优越的：只有比大部分同行相对优越的，才是自己的模式特征 ，否则就是别人的 o 企业比较擅长的：企业擅长，才有模式存在的可能 o 可以操作的，可以在后续项目中加以贯彻的 o 不会过于束缚公司的发展方向的 4. 蔚蓝海岸模式构成要素表现和构成特征符合性分析 1. 开发管理 o 管理理念：追求卓越，不断超越（理念是超前的，可以理解为管理的创新） o 管理组织构架：目前为扁平化的职能制（如果企业要扩张，这种组织结构可能 会变动） o 管理优势：优质高效的决策、管理的创新精神（值得继续发扬的） 2. 开发实施 o 土地获取：大规模、良好外部景观（后续项目无法保证的） o 消费者定位：高素质、高收入的社会精英（如果保留，将限制企业职能走高档 路线） o 规划设计宗旨：人性化、人文关怀（符合潮流、值得深化的） o 规划布局：开放性（人性化的表现之一） o 建筑设计： 风格：简约、现代、浪漫 户型：追求方正（不同消费者会有不同看法） 人性化空间：电梯大堂和底层架空 o 环境设计： 地中海风情、海洋文化（只适用于南方沿海，不过可以延伸为园林的唯美和 文化内涵的结合） 大气与雅致相结合、美观与适用（科学规划与人性化的表现） 漫步道、风雨连廊等休闲设施，推崇人与人、人与自然的沟通（的表现） o 配套设计： 会所 智能化 教育配套：重点体现全方位的教育配套，而在教育配套中，又以公益性和素 质教育为区别于其他项目教育配套的特色（对客户具备吸引的） o 营销推广 视觉冲击：对营销中心的包装，先建环境，后建房 重视口碑传播，以现场生活实景打动人（是项目人性化环境所带来的） o 物业管理： 社区服务：公信、真诚（在其他企业出现问题而自身没有的前提下可以发扬 ） 社区文化：形式多样化，并且区别于其他企业的是其追求的高品位和文化性 3. 市场扩张 o 企业目标：3- 5年内成为达成区域品牌的提升，并有做全国性品牌的远期计划 o 融资方式：目前不明确（能否突破资金瓶颈，还没有提上议事日程） o 方式选择：属谨慎型，目前以物业管理为先导，以进入其他热点省会城市 o 人才补给：在进入全国市场之前，主张自我培养 5. 卓越地产开发模式提炼 1. 名称：卓越人文地产开发模式 2. 模式的个性特征： o 人文关怀贯彻始终 o 建筑设计现代、浪漫，注重细节 o 环境设计外在美与内涵美相结合 o 追求均好性和人性化 o 特色教育与房地产的联姻 o 营销手段上实多于虚 o 主张卖生活方式 o 社区文化突出文化和品位 o 管理上追求速度和创新 o 品牌积累期，有创全国性品牌的野心 3. 模式表述： 以消费者需求为中心 以全方位的人文关怀为宗旨 以均好性、开放性、现代化、人性化的规划设计为载体 以一条龙、公益性、高水准、个性化的素质教育为特色 以多样化、高品位的社区文化为核心 以专业、超前、优质、高效的管理为保证，打造高尚、人文社区 以良好的口碑、生动真实的生活场景促进项目销售 以项目品牌为基础，成就企业品牌 以物业管理品牌为先导，寻求全国性的品牌扩张
蔚蓝海岸开发模式提炼