珠江帝景项目可行性分析报告
珠江帝景项目可行性分析报告 目 录 一. 项目名称 二. 项目地点 三. 项目发展商 四. 项目概况 五. 投资商概况 六. 发展商概况 七. 项目建设条件 八. 市场分析 九. 市场定位及形象设计 十. 资金筹措 十一. 基本数据说明 十二. 项目开发进度 十三. 财务分析 十四. 项目评估结果 一. 项目名称 珠江帝景 二. 项目地点 海珠区广州大道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段 三. 项目开发商 广州珠江侨都房地产有限公司 四. 项目概况 本项目用地根据市规划局（92）城地批字第39号、55号文，位于海珠区广州大道以东 、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段，南连新港路，西至广州大道。该项目 总体规划占地约1000亩，总建筑面积156．7万平方米，容积率为2．39，项目建设有住宅 三千余套，建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善，设有市政客运码头、商贸中 心、游艇俱乐部，古塔文化区和世界华侨博物馆等，是集商贸、旅游、娱乐、中西文化 于一体，置业安居的理想住宅区，拟建的珠江侨都将能容易吸引海外人士的购房欲望， 市场前景是良好的。 五. 投资商概况 由广州三联华侨房产有限公司（下称甲方）和广东珠江投资公司（下称乙方）及英属 处女岛广大投资有限公司（下称丙方）合作开发经营。 甲方：中国广州三联华侨房产有限公司是由广州市华侨房屋开发公司、广州银建商品房 产经营公司、广州市国营农工商联合企业开发共同组建从事珠江侨都开发建设的二级综 合开发企业。企业法定地址：中国广州市麓景路123号华侨宾馆411、414- 418室，法定代表：林广志 乙方：广东珠江投资有限公司 法定地址：广州市中山大道105号华景新城龙门阁三 楼 法定代表人：何国华 丙方：（英属处女岛）广大投资有限公司，联系地址：香港跑马地山光道7号山光大厦八 楼E座，代表：谢世东 公司各股东出资比例如下： A. 甲方提供广州市(92)城地批字第39号、55号批文及广州市土地开发中心1993年11月17日 补充批文批推广州市海珠区赤岗地段面积共654107平方米土地的使用权，并提供政府给 予本项目的购房入广州市户口指标、境外售房等优惠政策作为合作条件。 B. 乙方负责提供本项目所需的42.86％的注册资金，即22887.24万元人民币。 C. 丙方负责提供本项目所需的57.14％的注册资金，即相当于30512.76万元人民币的等值外 汇。 一. 发展商概况 (一) 发展商介绍 1. 成立时间：一九九八年一月十六日 注册资金：53400万人民币 注册地址：广州市开发区夏港大道科技园1号楼B503室 经营范围：在经市规划局（92）城地批字第39号、55号文同意使用的海珠区广州大道以 东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段开发、建设、销售、出租及管理自建 的商品房。 2. 公司历史：是由广州三联华侨房产有限公司和广东珠江投资公司及英属处女岛广大投资 有限公司合作经营的企业，主要业务以房地产开发、建设、销售、出租及管理自建的商 品房为主。 3. 企业负责人的基本情况： 法人代表： 林广志 总经理： 蔡春萌 (二) 发展商素质 广州珠江侨都房地产有限公司管理架构设置较为科学合理，独具特色。公司董事会是决 策机构，下设总经理经营班子。全公司设置五个职能部门，分别为： 1. 办公室：负责行政、人事和后勤服务。 2. 财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭。 3. 开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续。 4. 工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工 程的生产进度。 5. 销售部：负责产品广告宣传和销售、市场中介和办理产权证件。 公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建 立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能 高尚生活区。 公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销 售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面 对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。 择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司现有职员45人，95%以上具有大专文 化以上水平，其中本科学历占30%，职员年龄普遍年轻化。 公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗 位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章 守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。 产品素质：“珠江帝景”是沿江最大规模，功能最齐全之项目，地理环境十分优越，高起 点、高要求、高品位，超前的眼光创造出最优秀、最具特色的精品，成为行业的领头羊 。 (一) 发展商经济技术实力 1. 本项目投资总额约64亿元人民币，由广东珠江投资有限公司和广大投资有限公司负责全 部投资，注册资金5.34亿元（出资比例根据合同的规定执行）, 项目销售总收入预计为86亿元。 2. 中国广州三联华侨房地产有限公司，为侨都项目提供654107平方米的国有土地使用权， 并提供政府给予本项目购房入广州市户口指标、海外售房等政策优惠条件。 3. 广东珠江投资有限公司拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在房地产市场竞争 中具备较大的优势，并把控制成本放在各项工作的首位。公司利用大批量生产的优势， 从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准化管理模式施工建设 等方式，有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而 取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 近年来，广东珠江投资有限公司、合生创展集团有限公司凭借其雄厚的经济实力， 良好的施工质量，不断强化其品牌优势。两公司合作，组织开发的华景新城、暨南花园 、骏景花园，逸景翠园等大中型住宅小区，在广州市各具特色、灿烂一方，堪称典范。 至2002年6月，广东珠江投资有限公司、合生创展集团有限公司在广州地区成功开发楼盘 15个，建设用地面积约212万平方米，总建筑面积约593．6万平方米，已建成面积356万 平方米。所开发楼盘销售良好，已建楼盘平均销售率达95％以上，市场反应热烈。公司 在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系。随着综合实力的增强，公 司除了继续在房地产行业发展外，还有计划参与桥梁高速公路等相关项目的投资建设， 同时还探索投资教育产业和信息产业。公司有较强的经济技术实力，产品销售实力，具 备开发大型房地产项目的能力。 4.广大投资有限公司是香港合生创展集团旗下的投资公司，倚靠集团的实力，在内 地投资创业。集团自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产项目公司的 物业发展及投资权益，其总注册资金为68054万元，总建筑楼面面积约为2621300平方米 。98年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达64300万元，加上集团对广州房地产市场 的深刻认识，使本集团成为广州房地产界之翘楚。 一. 项目建设条件评价 （一）项目优势分析： 1. 良好的区域人文环境和发展潜力 i天然环境胜人一筹 本项目有很长的江岸线，北望规划中海心沙公园及未来的金融、 文化商业中心珠江新城 ，区内有重点文物赤岗塔，己规划为赤岗塔公园，周边均为住宅区，空气清新怡人，自 然环境得天独厚，与拥挤的喧嚣都市相比，实在称得上是世外桃源，真正做到“离尘不离 城”。 i处于广州市天河中心区新城市主轴 本项目处于天河新城市中轴线，和未来广州市金融、文化、商业中心珠江新城隔江相望 ，地理位置十分优越，具有相当好的发展潜力。 i本项目邻近广州会展中心 本项目东部为规划中的广州会展中心，作为广州市未来的商贸中心，其发展必将带动周 围地带房地产的发展。 i本项目靠近领事馆区 本项目西部为广州领事馆区，虽然领事馆的概念不断淡化，但规划为领事馆的地块绿草 如茵、道路宽阔、环境怡人。 i本项目为广州市观光塔的所在地，规划中的广州市观光塔将在本项目西北面临江拔起， 作为广州市的标志，也有利提高本项目的知名度。 2. 交通方便 i未来交通网络极为完善，规划道路与广州大道、新港路直接相通，项目东部有规划的跨 江大桥与珠江新城直接相通，与地铁二号线相近，地铁三号线在本区东部经过与一号线 、二号线形成网络，交通十分方便。 i附近设有204路公交车，可直通市中心区等商业繁华之地。 3. 配套完善，生活便利 i配套设施齐备 规划公建配套有商业、医疗、文化娱乐、教育、管理等设施。本区中心部份规划一个大 型会所，与之对应的入 口广场(市民广场)面积约l公顷，沿城市中轴设有大型雕塑广场 ，东北角靠珠江设游艇俱乐部，西南有赤岗塔公园、历史博物馆，区内设有—间中学，两 间小学，三间幼儿园，一个卫生院，商业设置在40m宽的城市主干道两侧的建筑裙楼。 4. 附件优势： 从附件营销环境分析可以看出，广州市经济持续发展，随着国家取消福利分房，转入货 币分房，市民消费欲望己逐步增强，住房更成为居民投资与消费热点。 i投资商实力人所共知。 本项目投资商己在市内成功开发不少大型楼盘、其知名度与实力有目共睹，这种无形资 产有助于楼盘更快建立品牌形象，可增加买家信心。 i利用投资商品牌效应，通过宣传策划强化、稳固公司品牌； i建筑规划风格：建筑物主要采用自然式布局形式，与道路、绿化 协调，创造舒适、优美的建筑空间环境。层数以13层为主，18—20层为次，局部点缀3 2层。区内的水系规划设计为“东方威尼斯”的风格。 i物业管理：拟聘请知名物业管理公司作为物业管理顾问，为住户提供高质素的服务。 i装修标准：豪华装修及个性基本型供选择。 i单位面积与比例：(以下面积均为关门面积) A． 65一一80m2，占总面积的20％； B． 80一一100 m2，占总面积的45％； C． 100一一120 m2，占总面积的20％； D． 120一一150 m2，占总面积的10％； E． 150 m2以上复式单位，占总面积的5％。 i交通状况：本项目西临城市主干道广州大道，南毗新港西路，上华南快速干线只需5分 钟车程，而地铁2号线经过项目南面，地铁3号线经过项目东面，交通十分便利。 i硬件方面，施工选材将选用能充分体现本项目特色及品位、具前瞻性的材料； i通过整体营销手段树立及巩固珠江侨都高品质、高品味的楼盘形象。 （二）、项目发展前景分析 1. 珠江侨都是经市人大常委会立案，由市政府组织实施的大型建设项目，项目位于广州大 桥南头东侧的赤岗区，濒临珠江，与正在开发为高级住宅综合区的二沙岛隔江相峙，与 规划开发为金融、商贸中心珠江新城遥相呼应，并与正在开发的领事馆区及广州市会展 中心、笆洲岛互相连接，珠江侨都将是市区珠江河岸东段建设的重要组成部分。 2、 售价潜力 侨都周边现有楼盘分析 i滨江西与滨江东，价格约在7000元／平方米。 i海印桥至广州大桥西侧是高档盘的集中地段，由于面对北面的二沙岛的别墅群及绿草坪 ，价格在9000—10000元／平方米左右，相对区域内和第二排望江物业，如怡乐路或桥西 区绿翠园小区，因大部分江景被遮挡而定位下调明显，5000—7000是普遍的价位水准。 i广州大桥东侧开始至本项目，因规划、配套的不够完善而开发力度较弱，区内物业价位 皆在6000元左右／平方米。 因此侨都的售价潜力，依地理环境来说，售价可爱达6000- 10000元/M2，具有较在大的升值潜力。 广州市改革开放后，经济迅速发展，其国际地位进一步提高，海外华侨或返居故里，落 叶归根，或投资置业，拓展经济原有的华侨新村己 3． 满足不了侨务工作的需要，因此，建设一个华侨新村是当前形势发展的需 要。 4． 珠江侨都用地面积约一千亩，建设有住宅三千余套，建筑设计独特，格调 典雅。考虑了海外华人、华侨的生活习惯需求。侨都公建配套设施完善，设有市政客运 码头、商贸中心、游艇俱乐部，古塔文化区和世界华侨博物馆等，是集商贸、旅游、娱 乐、中西文化于一体，置业安居的理想住宅区，拟建的珠江侨都将能容易吸引海外人士 的购房欲望，市场前景是良好的。 5． 目前尽管我国处在经济调控期，广州市房地产业仍趋于稳定，珠江侨都是 不可多得的市区住宅群，无疑给投资者增强了信心。 5.1 去年8月，市政府法定对广州大道实施扩建改造，并在广州大桥南、北两头 建设桥头绿地。现在，广州大道南段的扩建工程己全面完成，路面扩宽至双向10车道80 米宽，中央为6米宽绿化带，两侧的机动车道人行道之间分别用13米绿化带隔开，并配有 公共交通专用道和...
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