物业管理的经济学分析DOC46
物业管理的经济学分析 引 言 物业管理在我国是一个新兴行业，而从物业管理行业本身来讲，又是一个极其复杂的综 合性行业。如何适应中国的国情，在我国的特殊社会、经济环境下健康、顺利地发展物 业管理行业，是一个迫切需要解决的严峻课题。从物业管理体制在我国的发展实践看， 沿海发达地区的城市和一些大型省会城市开展早、发展快；但从全国范围内来看，全面 推广专业化、社会化、经营型的物业管理体制仍然面临许多困难。从物业管理的研究看 ，近年来已有许多有识之士开展了物业管理体制的研究，一方面总结了许多成功的经验 ，另一方面也引用、借鉴了许多国际上成熟的做法。但从这些研 究看，属于实务操作性的东西较多，而属于基础理论研究的较少。综合实践发展和理论 研究两个方面的需要，笔者认为当前应加强对物业管理的基础理论的分析。通过这种分 析，可以更加深刻地理解物业管理的地位、作用，同时也为在发展物业管理行业的实践 中所遇到的现实问题提供理论解答，为发展中国物业管理的对策研究提供理论指导。事 实上，二十年的改革开放实践证明，任何一个方面改革的现实突破都首先依赖于其理论 上的突破，物业管理当然也不例外。 问题在于就物业管理而言，其基础理论研究到底应该包括哪些内容，从哪些方面着手进 行这种研究。物业管理作为一种现代社会必不可少的服务业，其发展的历史尚不长。但 分析其本身，有几个突出的特点。其一，物业管理从房地产的再生产循环的过程中看， 既要参与生产、建设阶段，又要参与消费、使用阶段；从物业管理所联系的当事人来看 ，既包括开发商、业主、使用人，又包括有关政府部门、具体的专业服务企业，因而具 有一般企业所不具备的复杂性。其二，物业管理企业所提供的服务是供给于特定的消费 者---- 业主和使用人，这种服务对象的独特限定范围使其区别于一般企业其产品面对于普通社 会大众的情况。其三，物业管理提供的服务是多样的，其中既包括有形的管理、修缮、 服务，也包括无形的环境、气氛、形象；其中既有可以“谁出钱、谁受益”的可以私人消 费的一般服务；也包括那些只能由全体业主和使用者集体消费、享用的具有某种“准公共 物品”性质的独特服务。针对这三个方面的特点，我认为物业管理的基础理论应包含以下 三个方面的内容： 作为物业管理的基础理论，其第一个方面的内容应是从理论上阐明物业管理作为一个行 业其产生、发展的必然性。不仅仅是从现实需要的方面去佐证，更要从物业管理作为因 应现代技术发展和产权制度安排的制度创新的角度去发掘其内在规律的必然性，并从理 论的高度上去审视物业管理的实质及内容。基础理论第二个方面的内容则是阐明物业管 理作为一个企业其所提供的特殊“产品”—物业管理服务。这种物业管理服务是对房屋、设 备、设施、市政等进行的全方位、多功能的经营、管理、服务。这些经营、管理、服务 中较独特也是较复杂的部分是那些只能由全体业主、使用者集体消费的“公共性”的服务 。基础理论必须对这种介于一般私人物品和财政提供的公共物品之间的特殊服务进行阐 释分析。基础理论第三个方面的内容则应集中于物业管理市场环境培育，即市场各行为 主体的规范等问题。如物业管理企业的专业化、规范化建设；业主委员会制度的建设与 完善；政府相关部门与行业组织的效率改善等。 从物业管理基础理论研究的展开途径上看，主要是借鉴理论经济学的最新进展，用适用 于物业管理这个新生事物的基本经济学原理去构造其理论分析的框架。这些基本原理包 括现代产权理论、外部性理论、公共物品理论、公共选择理论、社会分工理论、委托—代 理理论、服务经济理论等等。本文下面就分四节从上述的部分经济学原理出发，来对物 业管理的基本问题作些初步的分析、探讨。 第一节 物业管理与现代产权、制度理论
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