物业管理的类型与内容
物业管理的类型与内容 （一）物业管理的类型 物业管理可按不同的分类标准进行分类。一般可以按物业的类别、物业的性质等标准分 类。 按物业的类别分类。物业的类别按其使用特征可以分为：住宅、工厂、写字楼、综合商 贸楼、别墅等形式。相应的物业管理可以据此划分为：住宅（区）物业管理、、工厂（ 区）物业管理、写字楼物业管理、商贸楼（城）物业管理等形式。同时针对不同的物业 管理，物业管理的内容和重点亦有所不同，如工厂（区）的管理侧重于确保水、电供应 和区内道路的畅通，写字楼宇的管理侧重于电梯管理、消防安全和安全保卫等等。 按物业的性质划分。根据物业的经济性质，物业可以分为收益性物业和非收益性物业， 因而物业管理亦可划分为收益性物业管理和非收益性物业管理。收益性物业主要是指经 营性房屋，它通过房屋的经营实现其经济价值。如酒店、写字楼、商贸楼、出租住宅公 寓等。非收益性物业则主要指向业主和使用者提供效用、作为经营辅助设施或消费品而 使用的房屋。如企业经营所必须的办公楼宇设施、工厂厂房设施、仓库设施以及住宅等 等。 对于非收益性物业，物业管理的内容主要是管理和服务，目的在于保证物业的正常使用 ，为业主和使用者创造安全、舒适、清洁的使用和居住环境。对于收益性物业，物业管 理的内容除了管理与服务外，更为重要的是代理业主对房屋进行经营，寓管理、服务、 经营为分体，其目的是保证业主能够取得最好的经营效益，并使物业能够保值、增值。 应当注意的是收益性物业管理与非收益性物业管理的划分并不是绝对的。有时非收益性 物业，作为企业经营战略计划中的一部分，亦会出现购置、租赁、转让等经营内容。这 里的划分，是根据对物业的整体观察及其大的使用方向而确定的。 （二）物业管理的内容 物业管理是一种综合性、全方位的管理和服务，其具体业务内容跨度大，而且比较琐碎 繁杂。同时，不同类型、不同档次的物业管理的具体内容又会有所差异，因此若想非常 全面地总结物业管理的内容并非易事。这里，我们根据国内外现行物业管理的内容，对 其简单地进行归纳。 1．管理方面的内容： （1）物业开发建设的协调与管理； （2）公共设施及设备的运行管理。” （3）物业产权、产籍及业主、使用者管理； （4）绿化环卫管理； （5）车辆、道路、停车等方面的管理； （6）房屋租赁管理； （7）物业装修管理。 2．服务方面的内容： （l）房屋及附属设备的维修养护； （2）治安保卫及消防； （3）清扫保洁； （4）委托性服务。 3．经营方面的内容： （1）物业租赁、销售及购置； （2）场区停车场、空地广告及招牌的经营； （3）场区康乐及其相关设施的经营； （4）其它经营活动。 上述三方面的内容，在实践中是相宜融合三位一体的。一般还可根据物业项目规模及特 点，在内容上做适当的增减。 住宅小区物业管理公共性服务收费的费用构成 住宅小区公共性服务费用由九个部分构成： (1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费； (2)房屋共用部位、共用设备、设施日常运行维修(小修)及保养费； (3)绿化管理费； (4)清洁卫生费; (5)保安费； (6)办公费： (7)物业管理单位固定资产折旧费； (8)法定税费； (9)合理利润 关于物业管理服务项目的收费标准，主要根据具体服务项目的不同而有所差异。一般而 言，上述服务项目的收费标准大都由政府定价，当然不一定是逐项定价，大都是由物业 管理企业根据其所提供的具体服务内容、标准、深度向政府物价部门提出物业管理费收 取标准申请，经审查批准后确定出某一物业管理区域综合收费标准，物业管理企业一般 就是按此标准向业主收取管理费。总的来说，考查物业管理费主要应从物业管理部门所 提供服务的范围、内容、服务标准和深度等方面来考虑。还有，一般情况下，物业管理 费中不包含电梯费。 另外，需要说明的是，上述物业管理的内容及项目都是指房屋的共用部位和共用设施设 备及公共环境范围内的管理服务，而业主自用部位和自用设施设备的管理服务则不包含 在内。当然，业主若需要个别的专项服务，可与物业管理部门联系，协商解决，业主应 承担相应的管理服务费。 交通车辆、停车场管理规定 　　一、车辆的管理 　　1、在摩托车、自行车停车场存放车辆的业主，必须遵守本规定，服从车管员的管理 。 　　2、需停放在小区内的自行车、摩托车，应存放在指定的地点，不得在小区内随便乱 放。 　　3、凡在收费停车场停放的自行车（指本小区业主的车辆），必须办理手续和按规定 交纳停放 费。 　　4、凡在收费停车场保管的摩托车必须购买车辆综合保险。 　　5、当车辆进入保管范围时，车主应向车管员领取存车牌号；当车辆离开时，必须将 存车牌交 还车管员，没有交还或存牌号与车上号码不符时，该车不得离开保管范围，违者车管员 有权扣留该 车或扭送派出所处理。 　　6、无执照的自行车丢失时，管理处不负责赔偿。 　　7、车管员要认真履行职责，发现车辆停放不整齐要及时整理。 　　二、地面停车场管理规定 　　1、地面停车场由管理处负责维护管理，接受公安交通管理部门的检查，指导。 　　2、固定使用车位的车主可到管理处办理停车场停车证，并将停车证放在挡风玻璃左 侧醒目 处，以便识别。按政府主管部门规定的标准交纳费用。 　　3、车辆进入停车场应领取停车出入卡，出场时交回出入卡。车管员对进出停车场的 车牌号 码、进出时间，所发出入卡号等进行登记。认真执行规定，对可疑情况及时报告。 　　4、车主的停车出入卡请随身携带，认真保管，作为出场凭证，若有遗失，要立即向 管理处申 明、补办。否则，后果自负。 　　5、停放在停车场的所有车辆，车主必须锁好车门、车窗，贵重物品请勿留在车里。 　　6、停车场若有交通违章，管理处将报请公安交通管理部门处理。 　　7、若车主在停车场停车与管理处发生纠纷，应由双方协商解决，协商不成，可请仲 裁机构予 以仲裁或向小区所属人民法院提起诉讼。 物品搬出／入管理规定 　　为加强小区治安和公共秩序的管理，保障业主财产安全，制定本规定： 　　一、业主填写《业主搬出／入登记表》。 　　二、业主若将物品搬出小区，需提前到管理处办理手续，填写《业主搬出／入登记表 》，由管 理处签署放行条。 　　三、业主若搬出小区居住，应提前三天到管理处结清有关的费用，填写《业主搬出／ 入登记 表》，由管理处签署放行条。 　　四、业主搬运物品时，请勿将物品堆放于过道上，以免影响他人。 　　五、搬运物品的车辆严禁停于消防通道上。 　　六、搬运过程中，必须小心爱护公共财产设施，防止磕碰损坏，否则，照价赔偿。 　　七、搬运过程中，应注意保持环境卫生，不大声喧哗，以免影响小区的整洁和其它 业主的正常 生活。 　　八、为配合辖区民警和居委会的工作，对人口进行有效控制，居住区业主搬出／入 的登记内容 可供辖区警、居委会在必要时参考。 二次装修管理规定 为了加强房屋二次装修的管理，保障小区所有业主的安全及利益，维护小区的公共秩序 ，制定如下 装修管理规定： 　　一、承重结构 　　大楼承重结构（如：承重墙、柱、梁、板等）的位置、尺寸、强度都是经过严格设 计计算得出 的，任何情况下都不得随意凿打，更不能开洞或开门。 　　二、液化气管道 　　大楼室内的燃气管道是按国家有关规定进行敷设，并通过有关部门验收合格的。严 禁随意改动 或进行掩盖。如确属需要进行变更的业主须向市供气企业提出申请，经市供气企业更改 并验收后开 通点火。业主应向管理处提供相关证明。 　　三、电气线路 　　电线的敷设和电器的安装，业主应聘请持有操作证的工人施工，电器的容量不应大 于原设计的 负荷。 　　四、给排水 　　给排水管道的改造和施工必须保证其他业主的正常使用。业主装修时应对卫生洁具 、地漏、下 水管道等采取有效的防护措施，如因施工原因造成堵塞由业主负责清理疏通并承担一切 费用。在修 改排水管道时，严禁将生活污水排入雨水管道。 　　五、防水 　　业主装修时对厨房、洗手间等部位应做好防水管理。如因施工原因造成房屋渗漏水 ，由业主负 责修复并承担一切费用。 　　六、装修材料 　　1、装修一律采用防火材料。 　　2、外墙门窗、防盗网、空调架等选用材料应以经过一段时间后不污染外墙为原则。 　　七、外部装修 　　1、安装防盗网．底层允许安装防盗网，但业主必须按管理处规定的统一式样、材料 、安装方 法安装。 　　2、进户门可以加装防盗金属门，但业主不得改变原有门洞的设计，不得妨碍楼道通 行及违反 消防管理规定。 　　3、外墙门窗不得随意改动。 　　八、施工场地 　　业主装修期间，不得占用公用地方加工或堆放材料。 　　九、垃圾装运及清理 　　业主的装修垃圾须用袋装运，出户的垃圾不准在公共场所过夜堆放，须及时运走， 防止阻塞公 共通道和影响小区美观。 　　十、装修时间 　　1、业主在进行房屋装修时不得影响周围业主的休息，施工时应尽量降低噪音（如关 好门窗 等）。 　　2、小区内装修时间为早上8:00～12:00，下午2:00～6:00。 　　3、如业主装修工期紧，征得管理处同意后，装修时间可延长至晚上9:00但在晚上6 :00～9:00 间，禁止使用电动机械，禁止在楼内喷油漆，烤漆。 　　4、装修工期一般不超过30天。 　　十一、防火 　　业主在装修期间，应确保装修施工人员遵守防火的有关规定，如不得将电源线直接 插入插座 中，严禁在室内吸烟、用电炉做饭等。进行电焊时，应采取有效的防护措施防止火灾。 　　十二、其它 　　1、业主应在申请获管理处正式批准后，方可派施工人员进入现场施工。 　　2、业主在装修过程中临时增加装修项目，须报管理处审核批准。 　　十三、处罚 　　1、业主若不按第一、第二项要求进行施工，经管理处检查发现，限其修复，情节严 重的管理 处有权向有关机构提出诉讼。 　　2、业主若不按第三至十二项要求施工，管理处有权采取没收工具等强制性措施暂停 业主的装 修。 　　3、业主装修完毕须由管理处进行验收，验收合格后方可入住。 　　十四、施工队伍 　　1、业主应确保所有进入小区内装修的施工人员到管理处办理登记手续、签订《装修 责任书》 并领取临时出入证和施工许可证，如管理处检查中发现无证施工人员，将强制其离开楼 宇。 　　2、业主应确保进入楼宇装修的施工队伍服从管理处管理，遵守小区内一切管理规定 。如施工 人员不服从管理或经教育仍然不改者，管理处有权拒绝该施工队伍进入小区。 出租屋管理规定 　　一、出租屋业主要到管理处登记出租情况实行备案，承租人入住后一星期内要办理 户籍资料， 留下工作单位、联系电话、身份证复印件等。 　　二、只准将房屋出租给有正当职业或办理了暂住证的外地人居住。 　　三、出租屋只限于居住生活，不得改变出租屋的用途。 　　四、出租屋内不得进行违法行为，承租人不得有妨碍邻里正常生活的行为。 　　五、出租屋的水、电、气管理费等费用业主和承租人协商，任何一方支付均可，但 若有拖欠或 承租人下落不明，最终要由业主支付。 　　六、业主应经常了解承租人的生活情况，发现有不轨行为或可疑现象及时通知管理 处或派出 所。 　　七、承租人搬出物品时，必须遵守搬出／人管理规定，提前通知管理处，管理处可 视情况联系 业主进行复核。 　暂住人员管理规定 　　为了加强对暂住人员的管理，保证小区居住环境的安定，确保业主权益，特制定本 规定： 　　一、遵守国家法律、法规，接受公安机关等职能管理部门的检查指导，不得利用出 租屋从事非 法活动。 　　二、暂住人员必须持有效合法证件，并到派出所户籍管理办公室申报暂住临时户口 。 　　三、在本市工作的暂住人员，须持有本辖区所签发的暂住证。 　　四、在本市工作的港、澳、台和外国人，须持有居住证。 　　五、投靠亲友的外来人员，按时间要求到派出所申报临时户口。 　　六、凡暂住人员须持有合法证件并自觉到管理处进行登记。 　　七、暂住人员必须遵守小区的有关管理规定。 　　八、暂住人员不得在小内从事非法活动。 社区文化娱乐场所管理规定 　　一、使用娱乐设施必须遵守管理规章制度和管理人员的安排。 　　二、爱护文化娱乐场所内部的各种设施，切实遵守设施的使用、操作规程，不得损 坏。人为原 因造成损坏的应照价赔偿。 　　三、在文化娱乐场所内，互相尊重、理解、和睦共处，不得抢场、占场，更不得高 声喧哗、打 架斗殴、违反规定，情节严重者交由公安部门处理。 　　四、共同维护公共娱乐场所卫生，不准乱丢、乱吐、乱涂画、乱张贴，违者马上纠 正。 　　五、允许外借之物必须经管理人员允...
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